A verticalização urbana e seus reflexos sobre a dinâmica financeira de suas microssociedades

Por Alessandra Leles Rocha

 

Na medida em que a verticalização urbana consolida a formação de microssociedades, através dos condomínios, é impossível não pensar sobre os reflexos dessa organização socioespacial sobre a dinâmica financeira.

Se por um lado há quem veja vantagem no fato de que a concentração de moradores dilui os custos de serviços essenciais tais como portaria, segurança e limpeza, compondo de forma fixa o orçamento familiar tanto quanto às despesas de consumo básicas, como a água e a energia, em contrapartida essa estrutura exige fundos de reserva robustos para manutenções prediais, os quais muitas vezes são incapazes de atender às demandas, precisando recorrer às chamadas taxas extras.

É aí que entra, então, uma responsabilidade que, em plena contemporaneidade, tem sido esquecida por muita gente. Apesar das microssociedades condominiais exalarem a impressão de que tudo se resolve pelo pagamento mensal da taxa ordinária, ou eventualmente, de taxas extraordinárias, a verdade é que se torna imprescindível acompanhar a dinâmica de gastos que serão cobertos por esses recursos.

Em condomínios, a falsa sensação de que um pagamento mensal cobre tudo ou resolve qualquer problema costuma ser o primeiro passo para surpresas oferecidas, tais como taxas extras emergenciais ou obras de manutenção acumuladas. Uma previsão orçamentária que está falha é a principal causa de taxas extraordinárias repentinas para cobrir déficits de caixa.

Não é sem razão que as administradoras de condomínio e/ou os (as) síndicos (as) devem disponibilizar mensalmente o demonstrativo de receitas e despesas, os chamados balancetes, no próprio boleto da taxa ordinária mensal. Um alto índice de inadimplência, por exemplo, impacta diretamente o fluxo de caixa e pode comprometer os serviços básicos do condomínio. Por isso, saber ler os saldos mensais ajuda a identificar se os recursos condominiais estão sendo usados ​​corretamente.

Para aqueles que desconhecem o assunto, a legislação condominial no Brasil é baseada em uma pirâmide hierárquica, que segue a seguinte ordem, ou seja, a regra principal é a Lei 10.406/2002 (Código Civil), seguido pela Lei 4.591/1964 (Lei do Condomínio), e complementadas pela Convenção do Condomínio e pelo Regimento Interno. Dentre seus objetivos estão a base para a administração condominial, direitos e deveres dos moradores, regras de assembleias e quóruns, e outros assuntos importantes.

Assim, o síndico tem a obrigação legal de prestar contas anualmente em uma assembleia específica, conhecida como Assembleia Geral Ordinária (AGO), ou sempre que for exigido pelos moradores, a fim de garantir a transparência e a saúde financeira do condomínio. Essa AGO também tem por obrigação aprovar o orçamento e promover a eleição de síndico (a)/conselheiros (as).

Segundo o Código Civil, os condomínios têm a possibilidade de eleger um Conselho Fiscal, composto por 3 membros com mandato de até 2 anos, com a função de analisar a documentação e emitir um parecer prévio para orientar a decisão da assembleia.

É importante salientar que, mesmo que o condomínio envie balancetes mensais, a prestação de contas oficial para votação e quitação ocorre obrigatoriamente perante a assembleia. Uma das razões disso é o fato de que os balancetes podem ser apresentados mensalmente com intervalos de tempo em relação ao mês em que ocorreu a despesa, ou seja, apresentando uma defasagem temporal e um caráter provisório.

Essa é uma questão a ser analisada com atenção, considerando que os relatórios emitidos dias ou semanas após o fechamento do mês cria uma lacuna de visibilidade, que prejudica o acompanhamento financeiro, a tomada de decisão ágil e a transparência na gestão condominial. Em tempos altamente tecnológicos, essa deveria ser uma questão já superada, tendo em vista o fato de que a digitalização e o armazenamento de notas fiscais, recibos e contratos em nuvem garantem que os documentos sejam auditados conforme as despesas, e não apenas no fechamento do mês.

Sem contar que a integração dos modernos sistemas condominiais com a conta bancária também permite que o saldo e as movimentações sejam vistos instantaneamente. Nesse sentido, essas ferramentas não só permitem verificar se os gastos estão dentro da previsão orçamentária antes que o dinheiro caiba, como qualquer divergência de valores ou notas suspeitas pode ser identificada e contestada na mesma hora.

Entretanto, é interessante olhar essas questões sob a ótica da relação entre certas despesas e sua realização embasada pela obrigatoriedade dos quóruns em assembleia. A regra geral divide os gastos em três categorias principais, cada uma exigindo uma aprovação específica. Salários de funcionários, consumo de água/energia, limpeza e pequenos reparos, por exemplo, exige maioria simples dos presentes na assembleia, o que significa metade mais um dos votantes.

Para a pintura de fachada, reformas estruturais e modernização de elevadores, já seria necessária a maioria absoluta dos condôminos, ou seja, a metade mais um de todos os proprietários do edifício, e não apenas dos presentes.

E para despesas de emergência ou urgência, tais como vazamentos graves ou risco iminente de desabamento, pelo bom senso da lei não se exige aprovação prévia em assembleia. Cabe a administradora de condomínio e/ou o (a) síndicos (a) o dever legal de agir e, se o gasto for relevante, convocar uma assembleia logo em seguida para dar ciência do ocorrido.

Essa dinâmica serve exatamente para equilibrar a gestão, para que decisões que possam alterar o patrimônio de todos ou exigir taxas extras demandem um consenso mais amplo para evitar abusos.

É imprescindível entender que as microssociedades condominiais implicam em risco solidário; sobretudo, do ponto de vista financeiro e orçamentário. Assim, a saúde financeira desses locais depende diretamente de um compromisso coletivo.

Não se esqueça, quando a gestão é falha, o descontrole nas contas pode gerar inadimplência em cascata, cortes de serviços essenciais, tais como água e energia, processos trabalhistas por encargos não recolhidos e até a judicialização do condomínio.

Daí a necessidade de uma previsão orçamentária realista, de uma transparência que favoreça ao acesso fácil à informação, de ações rápidas contra a Inadimplência, e da organização suplementar de um fundo de obras, voltado para manutenções prediais extraordinárias, evitando cobranças extras que pesem no orçamento dos condôminos.

Por essas e outras que, mesmo pequenos condomínios, devem avaliar a opção da contratação de uma administradora de condomínios ou de um sistema de gestão condominial para emissão de boletos, controle fiscal e assessoria jurídica preventiva.