Verticalização urbana. O papel dos Conselhos na administração das microssociedades condominiais.

Por Alessandra Leles Rocha

 

Nem só da figura do (a) síndico (a) ou da administradora condominial se estabelece a gestão das microssociedades condominiais. Sim, a estrutura legal e operacional prevê instâncias de fiscalização e apoio para descentralizar as decisões e garantir a transparência coletiva.

Assim, tal estrutura conta, também, com a figura do (a) subsíndico (a), prevista pela Convenção condominial, que atua como braço direito do (a) síndico (a) ou da administradora condominial, auxiliando na rotina de manutenção, fiscalização e mediação de conflitos localmente.

Depois, a Assembleia Geral que é a instância máxima de deliberação, onde os condôminos exercem o poder de voto para aprovar orçamentos, obras e eleger o corpo diretivo.

E por fim, de forma facultativa e complementar, existe o Conselho Consultivo e o Conselho Fiscal. O Artigo 23 da Lei 4.591/64 prevê a eleição de um Conselho Consultivo, constituído por 3 condôminos, cujo mandato definido pela Convenção é de 2 anos, tendo por competência assessorar o (a) síndico (a) ou a administradora condominial na solução dos problemas do dia a dia e nas decisões administrativas.

Já o Conselho Fiscal tem sua previsão legal no Art. 1.356 do Código Civil. Também composto por 3 condôminos, com mandato não superior a 2 anos, sua função é dar parecer técnico sobre as contas do (a) síndico (a) ou da administradora condominial, ou seja, analisar balanços, notas e demonstrativos financeiros para recomendar ou não a aprovação em assembleia, sem poder de veto ou cogestão administrativa.

O (a) síndico (a) ou a administradora condominial é obrigado a fornecer acesso integral aos extratos bancários, notas fiscais e saldos para que os conselheiros exerçam seu dever de fiscalização de maneira adequada e eficiente.

Vale ressaltar ser comum o fato de a Convenção fundir os dois papéis, elegendo um único conselho de 3 membros que atuam tanto de forma consultiva quanto de fiscalizadores e emissores de pareceres contábeis. Isso acontece por força do art. 23 da Lei 4.591/1964 do Senado Federal, que prevê o Conselho de três membros.

No entanto, nesses casos a emissão de pareceres contábeis complexos exige rigor técnico, e a centralização dessas funções sem a devida segregação pode gerar conflitos de interesse na prestação de contas. Para mitigar conflitos de interesse, então, a emissão de pareceres complexos deve ser submetida a auditorias independentes ou conselhos fiscais estruturados.

Como se pode entender, então, o foco jurídico recai na separação de poderes, o que significa que os conselhos têm natureza fiscalizadora e avaliativa, sem competência executiva ou deliberativa para administrar ou revisar contratos.

Portanto, os conselheiros não podem contratar serviços, autorizar despesas por conta própria ou realizar pagamentos, sob pena de usurpação da função do (a) síndico (a) ou da administradora condominial.

Tratando-se de uma atividade considerada honorífica, ou seja, assumida como dever cívico ou por notória capacidade, ela não é remunerada. Contudo, admite-se pagamentos ou a isenção da cota condominial desde que haja autorização prévia na Convenção, exigindo quórum de maioria simples, metade mais um dos presentes na Assembleia que for deliberar o assunto.

Se a convenção for omissa ou proibir, será necessária a alteração da própria convenção, exigindo quórum qualificado de 2/3 de todos os condôminos. Ressaltando que, em ambos os casos, o tema deve constar expressamente no Edital de Convocação da Assembleia para evitar a anulação da decisão.

É importante salientar que, em geral, exige-se que os membros sejam condôminos. Porém, a depender da convenção, os inquilinos também podem compor os conselhos, desde que não tratem de pautas de despesas extraordinárias.

Como lembrete final, segundo os arts. 186 e 927 do Código Civil, os conselheiros respondem civilmente pelos pareceres que emitem e por atos de negligência, imperícia ou omissão.

Portanto, se deixarem de fiscalizar intencionalmente e houver desvio de palavras ou atos por parte do (a) síndico (a) ou da administradora condominial, os membros do conselho podem ser responsabilizados solidariamente pelos prejuízos causados ​​à microssociedade condominial.