Verticalização&Microssociedades

Por Alessandra Leles Rocha   Um aspecto importante na gestão das microssociedades condominiais é a escolha entre a terceirização ou não de funcionários. Primeiro, porque a transição ou escolha entre funcionários diretos (CLT) e terceirizados em microssociedades condominiais exige aprovação em assembleia geral, com quórum de maioria simples dos presentes (50%+1 dos votos dos condôminos presentes e aptos a votar). Portanto, para alterar a dinâmica dos funcionários do condomínio, substituir funcionários diretos por terceirizados, por exemplo, é necessária a aprovação em assembleia de acordo com o Código Civil. O (a) síndico (a) possui autonomia para contratar ou deixar dentro do modelo já vigente e acordado, desde que respeite a previsão orçamentária anual, conforme o art. 1.350 do Código Civil Brasileiro . O que significa dizer que a previsão orçamentária é obrigatória, devendo ser convocada anualmente pelo (a) síndico (a), e tem como objetivo principal apresentar a prestação de co...

Por Alessandra Leles Rocha   A verticalização urbana, cujo processo estabeleceu as microssociedades condominiais, trouxe certas expressões linguísticas para o cotidiano da comunicação, porém, sem o devido entendimento da maioria das pessoas. Acontece que sem o devido conhecimento, os moradores aplicam essas expressões de forma equivocada, gerando ruídos e atritos entre si e com os gestores condominiais. Daí a necessidade de trazer ao público leitor uma luz a respeito desse vocabulário, a partir das expressões mais comumente utilizadas. Começando pelo pró-labore . Expressão derivada do latim "pelo trabalho", significa a paga por um trabalho realizado. Dentro das microssociedades condominiais, o pró-labore remunera o (a) síndico (a). Portanto, diferentemente de um funcionário contratado via CLT, o (a) gestor (a) condominial não possui direitos trabalhistas, tais como férias remuneradas, FGTS ou 13º salário. A sua natureza é administrativa e cível. De modo que o (a) g...

Por Alessandra Leles Rocha   Tudo começa pela compreensão do significado das microssociedades condominiais .  Elas são definidas dessa maneira porque funcionam como pequenas sociedades com regras próprias, onde a autonomia individual é limitada em prol da harmonia coletiva. Daí serem estruturadas por meio de direitos, os quais devem ser gerenciados e compartilhados . Eles estão estabelecidos pela Convenção do Condomínio , que é o estatuto social , e pelo Regimento Interno , que é o código de conduta diária . Portanto, esses documentos têm força de lei entre os moradores, conforme o entendimento da Súmula 260 do STJ . Mas, não é só isso. A gestão das microssociedades condominiais é regida principalmente pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e por legislações federais como a Lei de Condomínios (Lei nº 4.591/64) , além de ser continuamente afetada pelas normas regulamentadoras (ABNT) , pelo Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei nº 13.146/2015) , pela Lei do Inquilinat...

Por Alessandra Leles Rocha   Com a verticalização urbana e a disseminação das microssociedades condominiais, a sociedade contemporânea se deparou com a complexidade da manutenção dessas estruturas socioespaciais e dos aspectos jurídicos envolvidos nessa dinâmica. No tocante à manutenção, as microssociedades condominiais contemporâneas têm privilegiado a terceirização de inúmeros serviços a fim de reduzir a carga burocrática dos (as) gestores (as); bem como, transferir a responsabilidade trabalhista e a qualificação técnica para empresas especializadas. Embora, seja importante destacar que essa prática exige fiscalização rigorosa, pois o condomínio possui responsabilidade indireta, por exemplo, sobre possíveis despesas trabalhistas não pagas. Nesses casos, por exemplo, se houver execução judicial, os bens dos condôminos podem ser acionados para quitar essas dívidas caso a prestadora de serviços não tenha fundos ou desapareça. Afinal, o condomínio responde subsidiariament...

Por Alessandra Leles Rocha   A verticalização urbana apresentou a todos a composição socioespacial das microssociedades condominiais e com elas a necessidade de escolher bem os seus gestores. Assim, observando a historicidade do processo de verticalização, a gestão condominial começou pela figura do (a) síndico (a), ou seja, alguém residente no próprio condomínio, eleito em assembleia para administrar o edifício. Geralmente, o exercício dessa função acontecia de forma voluntária ou recebendo em troca a isenção ou a redução da taxa condominial, além de conciliar a carga com sua rotina pessoal ou profissional. Contudo, apesar de o Código Civil não obrigar o pagamento, a remuneração do síndico morador tornou-se uma prática comum e perfeitamente legal, desde que um valor mensal fixo seja aprovado em assembleia, exigindo para tal a maioria simples, 50% mais um dos votos dos presentes, desde que não haja impedimento na Convenção do Condomínio. Aliás, cabe aqui alguns esclarec...

Por Alessandra Leles Rocha   Diante do fato de que o adensamento e a verticalização urbana transformaram condomínios em microssociedades, a necessidade de aplicação dos princípios da Legalidade , da Impessoalidade , da Moralidade , da Publicidade e da Eficiência , se tornou fundamental para garantir a harmonia, a valorização patrimonial e a segurança jurídica na administração desses locais. Desse modo, quando se trata do princípio da legalidade na gestão condominial, por exemplo, exige-se que o (a) síndico (a)/ administradora condominial paute suas decisões nas leis vigentes, tais como o Código Civil Brasileiro, a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, a fim de garantir que nenhuma regra interna extrapole os limites legais. Nesse contexto, por exemplo, as advertências e multas devem ter previsão exata e legal na Convenção ou Regimento, respeitando o direito de defesa antes da penalização. As convocações para as assembleias devem apresentar editais e quóruns de votação que...