VERTICALIZAÇÃO. MICROSSOCIEDADES CONDOMINIAIS. DESAFIOS SOCIAIS.

VERTICALIZAÇÃO. MICROSSOCIEDADES CONDOMINIAIS. DESAFIOS SOCIAIS.

 

Por Alessandra Leles Rocha

 

A verticalização urbana na medida em que forma as microssociedades condominiais inevitavelmente passa a expressar uma série de desafios. Afinal, esse modelo de organização socioespacial intensifica o adensamento, exigindo uma gestão complexa em razão das tensões, desgastes e sobrecarga na infraestrutura interna e externa.

Desse modo, o primeiro aspecto a se destacar é a governança e a convivência. Como qualquer espaço social, as microssociedades condominiais precisam de regras claras e capazes de atender a diversidade e a pluralidade de seus habitantes. São elas que permitem não só harmonizar a convivência como, também, garantir que os direitos de um morador não interfiram nos direitos dos outros.

E que regras são essas? A mais importante está descrita na Convenção de Condomínio, cuja aprovação exige 2/3 dos proprietários e trata de regras estruturais, taxa de despesas, fundos e frações ideais. Depois, vem o Regimento Interno, cujo papel é lidar com as questões cotidianas, ou seja, estabelecer as diretrizes práticas de convivência, tais como uso de áreas de lazer, horários de silêncio, regras para animais de estimação, garagem, ...

Para ser aprovado, o Regimento Interno exige maioria simples, o que significa 50% mais 1 dos condôminos presentes na assembleia. No entanto, vale destacar que a votação deverá ocorrer em uma assembleia geral especificamente convocada para esse fim, e a decisão precisa ser registrada em ata. Além disso, somente condôminos adimplentes podem votar.

Em segundo lugar vem a privatização do lazer. Nas microssociedades condominiais os espaços intramuros referentes ao lazer e a convivência coletiva são cada vez mais comuns e, portanto, mais passíveis de tensões e conflitos que precisam ser bem administrados pelos gestores do local, no sentido de atuar como mediador, focando em regras claras, transparência e no bem-estar coletivo.

Nesse contexto, é fundamental que os parâmetros sejam definidos com transparência em relação aos horários, a capacidade máxima de pessoas, a finalidade de uso do solicitado, a presença de visitantes externos, enfim...  Todas essas diretrizes devem ser de fácil acesso, inclusive, permitindo que sejam utilizadas plataformas digitais ou livros de registro para organizar o uso de espaços geralmente mais disputados, tais como churrasqueiras e salões de festas.

A gestão condominial deve estar atenta e garantir que os espaços estejam sempre limpos e seguros, pois ambientes mal conservados são fontes frequentes de insatisfação e conflitos. Algo que vai exigir de todos um diálogo amigável e empático antes de aplicar advertências formais ou multas.  

Contudo, não basta olhar apenas para o cenário interno dessas microssociedades. O processo de verticalização urbana exige de todos os cidadãos residentes em uma determinada área geográfica uma atenção especial ao seu entorno.

Começando pelo conceito de gentrificação. A construção de prédios de alto padrão eleva o custo de vida e do solo local, podendo expulsar moradores tradicionais de baixa renda e acentuar a disparidade urbana.

Portanto, esse movimento é o motor da segregação socioespacial, que desloca as populações para as periferias e aprofunda o abismo no acesso à infraestrutura, cultura e oportunidades.

Como o custo de vida, os aluguéis e os impostos disparam nessas áreas, os moradores tradicionais, sem condições de arcar com os novos custos, são obrigados a vender ou abandonar suas casas.

Esse processo de segregação não afeta apenas a economia, mas a dimensão antropológica e afetiva da cidade. Haja vista que comércios tradicionais, dinâmicas de ambiente e costumes locais são substituídos por redes de franquias e espaços padronizados.

De modo que, lenta e gradualmente, as lembranças, as histórias familiares e os laços de solidariedade construídos ao longo de gerações perdem seu espaço físico, gerando um sentimento de desenraizamento e perda de pertencimento nos moradores tradicionais.

E não para por aí. O aumento repentino de densidade populacional em uma mesma rua afeta a infraestrutura do entorno, ou seja, o trânsito, a coleta de lixo, a rede esgoto e elétrica, e tudo isso irá exigir estudos de impacto de ambiente para mitigar os transtornos, que nem sempre são realizados de maneira adequada.

Especialmente, em cidades de grande e médio porte brasileiras, não é incomum se deparar com a concentração enorme de veículos, gerando congestionamentos e falta de vagas de estacionamento.

Problemas em relação ao volume de esgotos, que pode superar a capacidade de vazão da rede, causando rompimentos, refluxos e contaminação.

Casos em que a demanda por energia; sobretudo, em horários de pico, causa apagões em razão da insuficiência e ineficiência dos transformadores e do sistema de fiações, os quais deveriam ter maior capacidade.

A maior geração de lixo exige alteração na frequência de recolhimento e pode resultar em acúmulo de lixo nas calçadas. Em regiões de maior densidade populacional é necessário um planejamento que inclua o acondicionamento adequado dos resíduos, a publicidade em relação aos dias e horários estipulados para a coleta e, eventualmente, a solicitação de alterações de frequência ao poder público.

Por fim, à luz dos impactos extremos do clima, a questão da drenagem urbana é de suma importância. A substituição de áreas permeáveis ​​por concreto impermeabiliza o solo, aumentando o risco de alagamentos. Esse processo intensifica a dificuldade de escoamento superficial rápido, sobrecarregando o sistema de drenagem e elevando significativamente os riscos de enchentes, alagamentos e erosões, para a população.

Sem contar que, os edifícios muito altos alteram o regime de ventos e formam ilhas de calor, retendo a radiação solar e aumentando a temperatura das cidades, ou podem bloquear a luz solar e a circulação de ar natural das moradias vizinhas mais baixas, tornando-as insalubres e inabitáveis.

Em razão desses apontamentos é que se faz importante analisar a questão da verticalização urbana com mais critério e seriedade, pois ela implica necessariamente em responsabilidade, ética e consciência social.  O que significa que ela é uma questão de justiça socioespacial.

Quando dissociada da função social da propriedade e do bem-estar coletivo, essa expansão pode aprofundar desigualdades, sobrecarregar o meio ambiente e segregar o espaço urbano. Daí a razão de se discutir sobre os limites de altura das edificações e condomínios e suas taxas de ocupação, de maneira democrática por meio da revisão contínua do Plano Diretor Municipal, exigindo transparência e consultas públicas frequentes.