Verticalização urbana. Quando a gestão condominial contrata empréstimos junto às instituições financeiras.
Por Alessandra
Leles Rocha
O orçamento das
microssociedades condominiais é um assunto seríssimo e precisa ser tratado com
o máximo de responsabilidade e transparência. Tanto que o artigo 1.350 do Código Civil
determina que uma Assembleia Geral Ordinária (AGO) 1 seja convocada anualmente para
prestação de contas dos últimos 12 meses e aprovação do orçamento para os próximos
12 meses.
E dentro do planejamento que
envolve a elaboração do orçamento anual está a análise dos gastos dos últimos
12 meses ajustados pela inflação; a perspectiva de uma inadimplência realista,
a qual inclui uma margem de segurança para cotas não pagas; as manutenções
preventivas, destinando uma reserva de recursos para vistorias obrigatórias e
desgastes naturais; e, a situação do Fundo de Reserva, a fim de manter a suficiência
de recursos para as despesas emergenciais.
Por isso, a responsabilidade legal do (a) síndico (a) inclui, segundo o
art. 1.348, inciso VI, do Código Civil, que ele (a) tem o dever legal de
preparar o orçamento das receitas e despesas de cada ano. O que significa que
tanto o planejamento financeiro quanto a fixação da taxa condominial ordinária precisam
ser votados e aprovados na Assembleia Geral Ordinária (AGO).
Despesas não previstas e sem caráter de urgência realizadas sem
aprovação da assembleia podem ser rejeitadas pelos moradores, obrigando o (a)
síndico (a) a ressarcir o caixa do condomínio com recursos próprios. Afinal
de contas, o (a) gestor (a) possui autonomia para gastar sem consulta prévia
apenas em casos urgentes e inadiáveis, devendo reportar o custo na assembleia
seguinte 2.
Contudo, em muitas
microssociedades condominiais ocorre uma prática orçamentária bastante perigosa
e questionável. Trata-se da contratação de empréstimos junto às instituições financeiras
pelos (as) gestores (as), em nome do condomínio, ainda que com deliberação e
aprovação em assembleia.
Acontece que o uso do crédito sem previsão clara de impacto no
orçamento tende a afetar a estabilidade financeira condominial. Tomar
empréstimos sem calcular os reflexos disso nas contas cria rombos imediatos. Parcelas surpresas encarecem o boleto e
levam mais moradores a atrasar o pagamento. O
(a) gestor (a) passa, então, a apagar “incêndios financeiros” ao contrário de realizar
a manutenção orçamentária básica em dia.
Afinal, há sempre o risco de que o endividamento coletivo faça com
que as obrigações financeiras em massa superem a capacidade de pagamento
regular das despesas, pressionando a receita ordinária e gerando inadimplência
em toda a cadeia econômica caso fontes extras de recursos falhem.
Sim, porque parcelas elevadas consomem o dinheiro que deveria garantir
as despesas diárias básicas. De modo que o atraso de um elo na cadeia orçamentária
condominial impede o repasse de valores para os demais parceiros e
fornecedores. Desse modo, a estabilidade financeira passa a depender de
entradas incertas ou de taxas adicionais que, se não se concretizam, quebram o
ciclo de adimplência.
Então, o que leva certos (as)
gestores (as) condominiais à contratação de empréstimos bancários? Em geral, principalmente
para financiar obras urgentes,
cobrir rombos na caixa por alta inadimplência ou honrar obrigações trabalhistas
sazonais, evitando assim a imposição de taxas extras pesadas aos moradores.
No entanto, esse
tipo de solução milagrosa e rápida, costuma trazer consequências desastrosas e
passivos orçamentários indigestos, especialmente, porque o prazo legal máximo
para o mandato de síndico (a) de condomínio é de dois anos, conforme o artigo
1.347 do Código Civil, sendo permitida a reeleição.
O que significa que a
situação começa por um descompasso temporal. Sim, parcelas que extrapolam o
período de gestão de dois anos comprometem o fluxo do caixa de futuros (as)
síndicos (as). Afinal, se a assembleia anterior aprovou o crédito, a dívida
continua válida e o condomínio deve pagar as parcelas combinadas, o que implica
em incluir os valores no orçamento anual. E o novo gestor não pode cancelar ou
alterar o contrato por conta própria, pois a decisão da assembleia anterior tem
força soberana.
Mas, se houver suspeita de irregularidade, desvio de dinheiro ou falta
de aprovação original do empréstimo pelo (a) síndico (a) anterior, o (a) novo
(a) gestor (a) deve levar o caso para a assembleia para análise e, se for o
caso, buscar orientação jurídica. O que explica porque a prestação de contas da
gestão anterior deve ser apresentada e votada pelos condôminos.
Então, para evitar empréstimos
bancários, as melhores alternativas para as microssociedades condominiais são a
taxa extraordinária planejada, o uso estratégico do fundo de reserva e a
contratação de empresas garantidoras de receita, considerando que essas opções
protegem o caixa e evitam juros altos.
Por meio da taxa
extraordinária planejada, por exemplo, o condomínio divide o custo de obras ou
emergências em parcelas mensais fixas a serem cobradas na taxa do condomínio. Além
disso, trata-se de um valor aprovado em assembleia com prazos adequados ao
bolso dos moradores.
Quanto à utilização do fundo
de reserva ou à criação de um fundo de obras, já existe uma orientação jurídica
a respeito, que facilita as discussões e deliberações 3.
Em relação às empresas garantidoras,
elas funcionam como um sistema de antecipação de receita, garantindo que o
condomínio receba 100% da taxa condominial mensal, mesmo que alguns moradores
não paguem. Dessa forma, elas
visam eliminar o problema imediato da inadimplência, assumindo a
responsabilidade de cobrar os (as) moradores (as) atrasados. Mas, em troca é
cobrada uma porcentagem, geralmente entre 3% e 15% do valor total da
arrecadação.
Sem contar, a possibilidade de reavaliar periodicamente todos os contratos
de serviços, de manutenção e de consumo de água/luz para gerar economia no
caixa corrente.
Diante do exposto, cabe ressaltar
mais uma vez que a
contratação de empréstimo bancário por um (a) síndico (a) exige aprovação
prévia em Assembleia Geral Extraordinária (AGE), específica para tratar de
assuntos urgentes ou fora da rotina anual, no caso a tomada de crédito
financeiro.
O (a) síndico (a) ou 1/4 dos
condôminos devem convocar formalmente todos os proprietários, garantindo que
ninguém fique de fora, sob pena de anulação da assembleia. O aviso de
convocação deve obedecer rigorosamente ao prazo estipulado na Convenção do
Condomínio, geralmente de 10 dias.
A regra geral para aprovação
é a maioria simples dos condôminos presentes, 50%+1, desde que haja quórum
mínimo para instalação. Caso o empréstimo esteja atrelado a uma obra específica,
tais como benfeitorias úteis ou voluptuárias, a convenção ou a lei podem exigir
quórum qualificado, ou seja, maioria absoluta ou 2/3 dos condôminos.
A decisão precisa constar
claramente em ata, especificando o valor exato do empréstimo, a finalidade do
recurso, o impacto nas taxas condominiais e as condições de pagamento
aprovadas.
Contudo, é preciso
verificar se a convenção condominial proíbe expressamente a contratação de
dívidas ou financiamentos. Se houver vedação, a convenção precisa ser alterada
antes de realizar a AGE e buscar a instituição financeira responsável pelo empréstimo.
Sem o aval dos condôminos, o ato gera nulidade da obrigação para o CNPJ
do condomínio, responsabilização civil pessoal do (a) gestor (a) por perdas e
danos, e risco imediato de destituição do cargo. O (a) síndico (a) que assume
despesas não autorizadas pode responder com o próprio patrimônio pelo prejuízo
causado.
O artigo 1.348 do Código Civil limita os poderes ordinários do (a)
síndico (a), de modo que as operações de crédito representam atos
extraordinários que exigem expressa manifestação da vontade coletiva dos
proprietários.
Portanto, contratos
financeiros celebrados sem o aval da assembleia ou que ultrapassem o prazo do
mandato do (a) síndico (a) sem previsão estatutária podem ser judicialmente
anulados ou tidos por ineficazes perante a coletividade condominial.
Vale ressaltar que
firmar contratos de longo prazo no fim do mandato, sem justificativa ou
previsão estatutária, também configura um exercício do direito que excede
manifestamente os limites econômicos e sociais do cargo. Bem como, o conselho
fiscal deve emitir parecer técnico avaliando o impacto no orçamento antes de
qualquer assinatura de contrato.
Trazidos esses pontos de análise e reflexão, devem as microssociedades
condominiais estarem sempre atentas a eventuais contratações de empréstimo bancário
por seus (as) gestores (as).
Em especial, por conta da responsabilidade solidária, que se
aplica nesses casos, e diz respeito ao fato de que a dívida contraída recai
sobre o patrimônio coletivo do condomínio, impactando diretamente a cota de
todos os moradores proporcionalmente. Sim, o valor tomado junto a instituições
financeiras vira encargo coletivo e altera diretamente a composição da taxa
mensal de cada morador (a).
1 https://verticalizacaoemicrossociedades.blogspot.com/2026/07/verticalizacao-urbana-microssociedades_01320586764.html
2 https://verticalizacaoemicrossociedades.blogspot.com/2026/06/verticalizacao-urbana-prudencia-que-os.html
