Verticalização urbana. A prudência que os (as) gestores (as) condominiais devem exercer em relação à autonomia de suas decisões.

Por Alessandra Leles Rocha

 

Tudo começa pela compreensão do significado das microssociedades condominiais.  Elas são definidas dessa maneira porque funcionam como pequenas sociedades com regras próprias, onde a autonomia individual é limitada em prol da harmonia coletiva.

Daí serem estruturadas por meio de direitos, os quais devem ser gerenciados e compartilhados. Eles estão estabelecidos pela Convenção do Condomínio, que é o estatuto social, e pelo Regimento Interno, que é o código de conduta diária. Portanto, esses documentos têm força de lei entre os moradores, conforme o entendimento da Súmula 260 do STJ.

Mas, não é só isso. A gestão das microssociedades condominiais é regida principalmente pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e por legislações federais como a Lei de Condomínios (Lei nº 4.591/64), além de ser continuamente afetada pelas normas regulamentadoras (ABNT), pelo Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei nº 13.146/2015), pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e pelas legislações específicas municipais, tais como o Código de Obras e Posturas e as Leis de Acessibilidade.

Em relação ao Código Civil Brasileiro, pode-se dizer que ele é o eixo fundamental de todo o direito condominial; pois, abrange desde os direitos e deveres dos condôminos até a atuação do síndico, as assembleias e as taxas que compõem o orçamento.

Conforme já citado acima, há também a Lei do Condomínio (Lei nº 4.591/1964), que orienta principalmente as questões estruturais, as incorporações e a definição de áreas exclusivas e comuns. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) que separa as obrigações financeiras entre proprietários e inquilinos. O Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei nº 13.146/2015) que direciona a gestão sobre acessibilidade nas áreas comuns e adaptações permitidas. E a Norma ABNT NBR 16.280, uma regra obrigatória para qualquer tipo de obra e reforma nas unidades privativas ou áreas comuns, orientando o (a) síndico (a) a exigir laudos técnicos e planos de reforma.

Na esfera municipal, o Código de Obras e Posturas tem por objetivo estabelecer os parâmetros de segurança, a coleta e gestão de resíduos, o silêncio e os horários permitidos para barulhos de reformas na cidade. Enquanto as Leis de Acessibilidade exigem que os espaços comuns garantam o ir e vir irrestrito de pessoas com mobilidade reduzida.

Daí a necessidade de prudência, por parte dos (as) gestores (as) condominiais, em relação à autonomia e à autoralidade de suas decisões. O (a) gestor (a) atua como executor das deliberações coletivas, de modo que eventuais decisões autorais, sem o respaldo legal, podem gerar responsabilidade civil pessoal ou a destituição do cargo, caso violem o Código Civil ou a Convenção Condominial.

Veja, as atribuições do (a) síndico (a) são definidas pelo art. 1.348 do Código Civil, o que significa que elas não representam um cheque em branco. Por isso, ele (a) é o primeiro a ser obrigado a cumprir a convenção e o regimento interno.

Diante disso, o (a) gestor (a) pode tomar decisões independentes apenas para obras ou reparos urgentes ou para atos de rotina administrativa. Fora desse contexto, a soberania decisória em uma microssociedade condominial pertence à assembleia de condôminos.

Não é incomum que muitos (as) síndicos (as) abdiquem da prudência em suas decisões e passem a realizar obras, sobretudo, às voluptuárias, aquelas necessárias apenas para embelezamento, tais como a reforma estética do hall ou um projeto paisagístico.

Acontece que o quórum exigido por lei para a aprovação desse tipo de obra é de 2/3 de todos os condôminos, não apenas dos presentes na assembleia.

Por isso, é fundamental o entendimento de que decisões passionais, autoritárias ou mal fundamentadas expõem o equilíbrio das microssociedades condominiais e podem, inclusive, resultar na destituição do (a) síndico (a) via assembleia.

A responsabilidade civil, intrínseca ao gestor (a) condominial, estabelece que esse (a) responde por ação, omissão, negligência ou imperícia que cause prejuízos materiais ou morais ao condomínio ou a terceiros, sendo o prazo prescricional de 3 anos para cobrança dos danos.

Também, é importante salientar que a ausência de prudência decisória afeta a convivência e a coexistência entre os condôminos, na medida em que estabelece um modelo de gestão que exclui o elemento central das microssociedades condominiais que são os seus moradores.

Sim, porque ao adotar uma gestão que ignora o diálogo e a participação dos moradores, a administração descaracteriza os condomínios enquanto microssociedades, gerando insatisfação, estabelecendo a desagregação no convívio e abrindo espaço para os litígios e as insatisfações diante do modelo de gestão vigente.

Como se vê, então, há limites claros para o exercício da gestão condominial e eles precisam ser respeitados. O que significa que há leis e normas. Há limites financeiros e para realização de obras. Há necessidade constante de respeito à privacidade e aos direitos dos moradores. Há limites quanto ao uso das áreas comuns. Em caso de o bom senso, o respeito e a ética não serem postos em prática.

Então, relembrando José Saramago, jornalista, dramaturgo, romancista português e Prêmio Nobel de Literatura em 1998, "Se antes de cada ato nosso, nos puséssemos a prever todas as consequências dele, a pensar nelas a sério, primeiro as imediatas, depois as prováveis, depois as possíveis, depois as imagináveis, não chegaríamos sequer a mover-nos porque o nosso primeiro pensamento nos teria feito parar" (trecho da obra Ensaio sobre a Cegueira, de 1995).