Verticalização urbana. Microssociedades condominiais. O monitoramento por câmeras enquanto uma necessidade contemporânea de segurança.

Por Alessandra Leles Rocha

 

Se a segurança é um assunto presente na realidade contemporânea das cidades brasileiras, não seria diferente que ela tivesse destaque também nas microssociedades condominiais.

Diante do avanço do crime organizado e da violência urbana, a gestão condominial moderna substituiu a dependência exclusiva do porteiro por sistemas integrados, tendo dessa forma a tecnologia como principal escudo contra falhas humanas e outras vulnerabilidades estruturais.

Inúmeros condomínios brasileiros já estão adotando soluções estratégicas para mitigar riscos, tais como portaria remota e híbrida, controle de acesso inteligente, monitoramento com inteligência artificial e gestão de encomendas.

Mas, a realidade de segurança para tantas outras microssociedades condominiais ainda se baseia em estratégias menos onerosas.

Nesse sentido, as opções incluem portaria virtual ou híbrida, com a centralização do controle de acesso é possível reduzir os custos com funcionários presenciais, integral ou parcialmente, mantendo a vigilância ativa; segurança perimetral, utilizando cercas elétricas e alarmes que ajudam a inibir invasões a um custo de instalação e manutenção previsível; automatização de portões, com controle de acesso por biometria, leitura facial ou tags que diminuem a dependência de intervenção humana na portaria; e, monitoramento autônomo, pelo uso de câmeras e sensores, cujas imagens podem ser acessadas diretamente no celular dos moradores (as) e síndicos (as).

E esse último ponto é de suma importância; sobretudo, quanto às câmeras, porque ele se desdobra em uma estratégia bastante ampla.

Afinal de contas, as câmeras de segurança são essenciais na gestão condominial não somente porque atuam na prevenção de crimes, coíbem ações de vandalismo, e fornecem provas visuais indispensáveis para a elucidação de furtos, danos ao patrimônio ou infrações de regras; mas, porque elas também otimizam o controle de acesso e resguardam a responsabilidade civil do condomínio.

Esse sistema, frequentemente integrado ao Circuito Fechado de Televisão (CFTV), permite dissuadir e prevenir, tendo em vista de que a presença visível de câmeras e placas informativas inibe a ação de invasores e reduz a vulnerabilidade das áreas comuns.

Realiza o controle de acesso, permitindo que a portaria ou a equipe de monitoramento remoto identifique visitantes, prestadores de serviço e entregadores, aumentando a segurança nas entradas e saídas.

Atua na resolução de conflitos cotidianos, na medida em que servem como prova material em disputas cotidianas, tais como danos a veículos na garagem, brigas de vizinhos ou mau comportamento de funcionários.

Bem como, contribuem para a auditoria de rotina, considerando que facilitam a verificação do cumprimento de normas internas e auxiliam na investigação de acidentes nas áreas de lazer, elevadores ou escadarias.

Por isso, a distribuição das câmeras no espaço das microssociedades condominiais não pode ser aleatória. Ela requer um estudo técnico, ou seja, um projeto de segurança eletrônica ou de CFTV personalizado, capaz de estabelecer critérios que atendam plenamente às funções desses recursos tecnológicos, evitando que o investimento não se traduza no retorno esperado.

O que significa que esse projeto precisa contemplar um mapeamento de risco, com identificação dos principais pontos vulneráveis, tais como as portarias, o perímetro condominial, o hall de entrada e as garagens.

Em relação aos equipamentos, deve-se proceder uma escolha das lentes corretas, nível de resolução e capacidade de armazenamento de imagens.

Inclusive, os modelos mais usados ​​são as câmeras Bullet, para áreas externas, visíveis e perimetrais, que têm por função inibirem a ação de violações pelo seu formato visível, e as câmeras Dome, as quais são ideais para vias de acesso e corredores internos por serem mais discretas e antivandalismo. Elas podem operar com tecnologia Analógica/HD ou IP (digital e com maior resolução).

Também há a Câmera Speed ​​Dome (PTZ), um equipamento robusto que permite giro de 360° e aproximação com zoom, que é controlada por operadores na portaria ou na central, ideais para movimentação em tempo real em grandes áreas.

Vale destacar que esses instrumentos, em geral, possuem recurso de visão noturna com infravermelho, essencial para monitoramento de portarias e garagens durante a noite, e proteção IP66 ou IP67, que apresentam indicação de resistência à água e poeira, fundamental para qualquer equipamento exposto às condições ambientais e climáticas.

Diante de tantas particularidades e especificidades, é possível entender a razão de o responsável técnico por projetos de segurança eletrônica e CFTV em condomínios ser um Engenheiro Eletricista, Engenheiro de Telecomunicações, Engenheiro de Computação ou um Técnico em Eletrônica/Telecomunicações.

Quaisquer desses profissionais deve possuir registro ativo em seus respectivos conselhos de classe (CREA para engenheiros ou CRT para técnicos) para que possa emitir a respectiva documentação de responsabilidade – Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).

Por que essa responsabilidade técnica é fundamental? Primeiro, porque garante que o projeto está adequado às normas da ABNT e ao sigilo imposto pela Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).

Segundo, porque somente um profissional habilitado fará o mapeamento adequado, eliminando pontos cegos e garantindo que o sistema funcione corretamente sem falhas de cobertura.

Terceiro, porque em caso de sinistros, furtos ou danos, a existência de um projeto assinado e validado por um responsável técnico é essencial para resguardar o condomínio junto às seguradoras.

Por último, a fiscalização dos conselhos de classe exige que obras e instalações prediais tenham profissionais com registro, evitando autuações tanto para o profissional quanto para o condomínio.

Dados esses esclarecimentos, é imprescindível deixar claro que a instalação e a gestão de um sistema de segurança, incluindo o monitoramento por câmeras, exigem a aprovação em assembleia condominial, em conformidade com o Código Civil. A instalação do sistema de monitoramento não pode ser feita por decisão unilateral e precisa ser registrada em ata.

A deliberação coletiva garante transparência sobre o orçamento, o que inclui os custos de compra, instalação, manutenção preventiva e eventual modernização do sistema de CFTV (Circuito Fechado de Televisão) e a forma de pagamento pelos (as) condôminos (as), as áreas a serem vigiadas e define como serão as regras essenciais de privacidade e uso das imagens.

Assim, a aprovação para instalação e compra dos equipamentos exige a maioria simples dos condomínios presentes na assembleia, 50%+1 dos condôminos presentes, salvo exigência diferente na Convenção do Condomínio.

Deve ficar registrado que é terminantemente proibido o monitoramento em locais que violam a intimidade, tais como banheiros e vestiários. Todo o tratamento de dados deve seguir a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).

Além disso, é altamente recomendado que as regras de uso, armazenamento e tempo de retenção das gravações sejam formalizadas no Regimento Interno condominial.

Por tudo o que foi trazido até aqui, vê-se que a má gestão do sistema de monitoramento por câmeras pode acarretar responsabilidade civil e criminal à gestão condominial, além de multas sob a LGPD.

O (a) gestor (a) responde por negligência se as falhas evitáveis facilitarem crimes ou acidentes, e por abuso de poder ao expor imagens de forma indevida. De modo que as principais implicações na falha nessa prestação de segurança dizem respeito à falsa sensação de segurança e risco patrimonial.

Veja, se o condomínio oferece um sistema de monitoramento, ele deve funcionar. Por isso, caso ocorram invasões, furtos ou agressões facilitados por câmeras inoperantes, o (a) síndico (a) e o condomínio podem ser processados por omissão ou falha no dever de vigilância.

Ou se se comprovada a negligência, como câmeras quebradas há meses sem manutenção, o (a) gestor (a) pode responder judicialmente, podendo ter seu próprio patrimônio acionado para reparar os danos causados a todos que vivem no condomínio.

É obrigatório afixar placas informativas em locais visíveis, tais como as portarias, garagens, áreas de lazer, halls e elevadores, contendo os dizeres: "O ambiente está sendo filmado. As imagens são confidenciais e protegidas pela LGPD".

No caso de violação de privacidade e exposição indevida, acontece quando o compartilhamento irrestrito de gravações expõe moradores, visitantes e funcionários; pois, o acesso aos vídeos deve ser restrito ao (à) síndico (a) ou ao (à) administrador (a), e só devem ser fornecidas mediante solicitação formal ou para autoridades policiais em caso de investigação criminal.

Divulgar imagens em grupos de WhatsApp ou redes sociais para constranger moradores, mesmo em casos de inadimplência, é crime de calúnia, injúria ou difamação.

Quanto às falhas no controle de acesso e custódia de dados, o sistema precisa garantir o sigilo e a guarda adequada das gravações pelo tempo determinado em assembleia. As imagens devem ser armazenadas por um período seguro, geralmente compreendido entre 30 e 90 dias, dependendo do sistema, com medidas para evitar vazamentos.

Além disso, permitir que porteiros, conselheiros ou qualquer morador (a) tenham livre acesso às telas de monitoramento ou aos arquivos de vídeo configura infração direta às leis de privacidade e expõe o condomínio a processos.

Portanto, a implementação de monitoramento por câmeras em microssociedades condominiais é crucial para garantir uma convivência e coexistência, pacífica e equilibrada, dentro dos parâmetros de segurança fundamentais.