Verticalização urbana. A criação de microssociedades condominiais e de um novo vocabulário para comunicação.
Por
Alessandra Leles Rocha
A verticalização urbana,
cujo processo estabeleceu as microssociedades condominiais, trouxe certas
expressões linguísticas para o cotidiano da comunicação, porém, sem o devido
entendimento da maioria das pessoas.
Acontece que sem o devido conhecimento,
os moradores aplicam essas expressões de forma equivocada, gerando ruídos e atritos
entre si e com os gestores condominiais. Daí a necessidade de trazer ao público
leitor uma luz a respeito desse vocabulário, a partir das expressões mais
comumente utilizadas.
Começando pelo pró-labore. Expressão derivada do latim "pelo
trabalho", significa a paga por um trabalho realizado. Dentro das
microssociedades condominiais, o pró-labore remunera o (a) síndico (a).
Portanto, diferentemente de
um funcionário contratado via CLT, o (a) gestor (a) condominial não possui
direitos trabalhistas, tais como férias remuneradas, FGTS ou 13º salário. A sua
natureza é administrativa e cível. De modo que o (a) gestor (a) não possui
vínculo empregatício.
Isso significa que por lei, o
(a) síndico (a) remunerado é considerado um Contribuinte Individual da
Previdência Social, razão pela qual o condomínio deverá cobrar 20% da cota
patronal sobre o valor pago a ele (a), além de descontar a alíquota devida pelo
próprio gestor; bem como, realizar a retenção de Imposto de Renda na fonte, se
aplicável.
Vale destacar que já existe
um debate as esferas superiores do judiciário se o simples autorizado deve ou
não ser tributado como renda, reforçando a importância de consultar um
contador especializado para evitar riscos tributários ao condomínio. Afinal,
o não recolhimento desses encargos ou a falta de clareza nos pagamentos pode
gerar reclamações judiciais futuras.
Quanto à
sua aprovação, tal remuneração e/ou isenção da taxa condominial do síndico
deverão ser aprovadas na Assembleia Geral, preferencialmente na mesma reunião em
foi eleito o (a) síndico (a).
Portanto, de acordo com o
Código Civil brasileiro, para essa aprovação exige-se maioria simples dos votos
dos presentes,50%+1 dos condôminos 1, em assembleia. Lembrando que apenas
os condôminos quites com as obrigações condominiais (adimplentes) têm direito a
voto.
O edital de convocação para
essa assembleia deve especificar a pauta de forma clara, discriminando o tema
para que a deliberação seja válida. O que significa que a pauta não pode ser
genérica nem usar o termo Assuntos Gerais para aprovar o pagamento.
Desse modo, ele deve conter,
de forma expressa, Discussão e votação da remuneração ou fixação de pró-labore/isenção
da taxa ordinária condominial para o (a) síndico (a). É recomendado
que o valor proposto, o percentual de isenção ou o formato da remuneração, já
constem no edital ou fiquem disponíveis para consulta prévia.
Ainda dentro desse assunto, cabe dizer que se o (a) síndico (a) reter valores a título de
pró-labore ou deixar de pagar o
condomínio sem a devida aprovação, o condomínio pode exigir a devolução de
todos os valores recebidos indevidamente, corrigidos monetariamente e
acrescidos de juros. Além do fato de que as contas da sua gestão podem ser
reprovadas, o que abre margem para processos de destituição do cargo e
responsabilização civil por má administração.
Uma outra expressão
comumente usada é fração ideal. Trata-se da porcentagem que cada unidade
ou apartamento representa sobre o terreno e as áreas comuns do edifício.
Acontece que a maioria das
pessoas imagina que a fração ideal é o tamanho do apartamento em si; mas, na verdade, ela
serve para calcular a proporção da taxa condominial que cada morador deve pagar
ou o peso do seu voto em assembleia.
Juridicamente, a fração ideal é calculada
na fase de projeto e incorporação do empreendimento (padrão ABNT NBR 12721). Essa
proporção é fornecida formalmente pela Convenção Condominial, pelo Memorial de
Incorporação que é documento arquivado no Cartório de Registro de Imóveis no
qual são detalhados os cálculos e a descrição do empreendimento, e Matrícula do
Imóvel que diz respeito ao registro oficial e individual de propriedade de cada
unidade autônoma.
Áreas Privativas e Áreas comuns. Para que não restem mais dúvidas, as
primeiras tratam do interior do apartamento. Assim, as áreas privativas são espaços
de propriedade exclusivos de cada condômino. Elas abrangem também as vagas de
garagem ou depósitos, desde que estejam formalmente individualizados na
matrícula do imóvel. A posse da unidade autônoma obriga o
pagamento da cota condominial.
O ordenamento jurídico desse
tipo de propriedade é regulamentado principalmente pelo Código Civil (Lei nº
10.406/2002), do Artigo 1.331 ao 1.358, e de forma complementar à Lei nº
4.591/1964 (Lei de Incorporações Imobiliárias).
Sobre as áreas comuns,
elas são todos os espaços e infraestruturas de uso coletivo compartilhados
pelos moradores. De modo que se subdividem em duas categorias principais, ou
seja, essenciais/estruturais, que incluem o solo, as fundações,
as estruturas, as paredes-mestras, os telhados, as escadas, as redes de água,
esgoto, gás e eletricidade, e sociais/lazer, compostas pelos salões de festas, as
piscinas, os parques infantis, as academias, os espaços gourmet, as portarias e
os jardins.
O Código Civil estabelece
que os direitos de cada condômino sobre as áreas comuns são
inseparáveis de sua propriedade exclusiva. Nesse contexto,
todos os moradores têm o direito de usufruir das áreas comuns,
desde que respeitem a destinação do espaço e não interfiram nos direitos dos
vizinhos.
O regramento diário do uso
dessas áreas é estabelecido e formalizado pela Convenção de Condomínio e pelo Regimento
Interno. Porém, exceções de uso podem ocorrer excepcionalmente. Isso significa
que as áreas comuns podem ter seu uso restrito ou exclusivo se houver algum
tipo de previsão expressa e aprovação na Convenção Condominial.
É sempre bom lembrar que todo
morador é obrigado a pagar pelas despesas de conservação e manutenção das áreas comuns por meio
taxa ordinária condominial.
Assembleia Ordinária e Assembleia Extraordinária.
As assembleias condominiais são o pilar democrático e administrativo do
condomínio, servindo para aprovar orçamentos, eleger o (a) síndico (a), subsíndico
(a) e conselheiros (as), definir regras e aprovar obras.
Assim, juridicamente, elas funcionam
como a autoridade máxima do edifício, na medida em que as suas decisões são
soberanas e obrigatórias a todos os moradores, inclusive aos ausentes, desde
que respeitem a lei. Porque as assembleias de condomínio são regulamentadas
pelo Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002).
Assim, de acordo com art.
1350, do Código Civil, a Assembleia Geral
Ordinária (AGO) deve ocorrer
obrigatoriamente uma vez por ano para aprovar a previsão orçamentária e as
despesas, apresentar e aprovar a prestação de contas, e/ou eleger o (a) síndico
(a) e os membros do conselho.
Quanto à Assembleia Geral Extraordinária (AGE), ela pode
ser convocada a qualquer momento para tratar de assuntos pontuais e urgentes.
Mas, em ambas as situações,
para que as decisões tenham validade jurídica, é obrigatório seguir algumas
regras do Código Civil. Todos os condôminos deverão ser convocados previamente
para a reunião, conforme determina o Art. 1.354 do Código Civil.
Inclusive, além do síndico,
1/4 dos condôminos tem o poder de convocar uma assembleia caso o administrador esteja
atuando em desacordo com suas obrigações, conforme o Art. 1.355 do Código Civil.
O quórum de deliberação irá depender
da matéria votada. Assim, enquanto as decisões rotineiras exigem maioria
simples, 50%+1 dos condôminos presentes, as alterações na Convenção exigem 2/3
dos votos de todos os condôminos, segundo o Art. 1.351 do Código Civil; posto
que, as decisões tomadas em ata têm força de lei.
Convenção
Condominial e Regimento Interno. Pode-se dizer que a Convenção Condominial
é a "constituição" do prédio ou loteamento. Ela representa o
documento que estabelece as regras gerais de convivência, a forma de
administração e define os direitos e deveres de todos os moradores e
proprietários.
Razão pela qual ela deve
conter, obrigatoriamente a descrição detalhada das áreas privativas
(apartamentos/casas) e áreas comuns, a fração ideal que é a porcentagem que cada unidade
representa no terreno e a forma de rateio das despesas, a destinação do
edifício (residencial, comercial ou misto), as atribuições do (a) síndico (a) e
a forma de eleição, as regras para a
realização de Assembleias e os quóruns exigidos para tomada de decisões, e as
sanções por meio de multas e advertências que podem ser aplicadas aos condôminos por
descumprimento das regras. Legalmente, a convenção é amparada pelos
Artigos 1.332 a 1.334 do Código Civil Brasileiro e pela Lei nº 4.591/64.
Para que a convenção tenha validade, ela precisa ser
subscrita ou aprovada em assembleia por titulares de, no mínimo, 2/3 das
frações ideais do condomínio. Após aprovada, ela é redigida em escritura
pública ou instrumento particular. Para ter validade perante terceiros, tais
como os bancos ou compradores, ela deve ser registrada no Cartório de Registro
de Imóveis da jurisdição onde o bem está localizado. Vale destacar que, juridicamente, nenhuma cláusula da
Convenção pode ir contra o que determina o Código Civil. Portanto, em caso de
conflito, a lei federal sempre prevalece.
Já o Regimento Interno representa
o "código de conduta". Ele é o documento que estabelece regras diária
em um condomínio, estando focado na harmonia coletiva, detalhando, por exemplo,
o uso das áreas comuns, horários de silêncio, regras para animais de estimação,
mudanças, descarte de resíduos e vagas de garagem.
Considerando que as normas
condominiais são condicionais por uma pirâmide hierárquica, o Regimento Interno fica
na base e nunca pode contrariar os documentos que estão acima dele, ou seja, a Convenção Condominial
e o Código Civil Brasileiro.
Assim, ele só é aprovado
mediante votação em uma Assembleia Geral, devidamente convocada. Na
falta de regra na convenção, adota-se a maioria simples (50%+1 dos condôminos presentes),
quórum justificado pelo fato de que o Regimento
Interno disciplina apenas regras
de rotina e convivência. Entretanto, caso tente-se alterar direitos reais ou
taxas, a regra muda para alteração da Convenção,
exigindo quórum de 2/3 do total dos condôminos.
Porém, a legislação
brasileira confere autonomia para a Convenção
determinar um quórum específico ou diferenciado, como 50% + 1 do total de condôminos.
Mas, a própria Convenção pode já ter estipulado,
por exemplo, maioria absoluta ou 2/3 dos condôminos, de modo que essa regra
deve ser rigorosamente seguida.
Para ter validade perante
terceiros, o regimento deve ser
registrado no Cartório de Registro de Imóveis, geralmente como um anexo da Convenção Condominial.
Fundo de
Reserva e Fundo de Obra.
O Fundo de Reserva tem o papel de uma poupança coletiva constituída
por arrecadações mensais, geralmente entre 5% e 10% da cota condominial. Ele
destina-se exclusivamente a cobrir despesas emergenciais, obras imprevistas ou
gastos não previstos no orçamento anual, garantindo a segurança financeira do
edifício.
Embora a Lei nº 4.591/1964 e
o atual Código Civil (arts. 1.334 e 1.336) asseguram a legalidade e a cobrança
obrigatória desse fundo, eles não
estipulam um valor fixo em lei. Assim, é a Convenção
do Condomínio que determina a
obrigatoriedade, a alíquota exata de pagamento pelos condôminos, o teto máximo
de acúmulo e as regras de utilização.
Caso a convenção seja
omissa, a criação do fundo ou a
definição do seu percentual pode ser exigida mediante aprovação da maioria
simples (50%+1 dos condôminos presentes) em assembleia. Isso porque o uso do
dinheiro exige aprovação prévia em assembleia, salvo em casos de emergência
extremos que coloquem a segurança dos moradores em risco.
Além disso há uma exigência
legal e de boa prática administrativa que o Fundo
de Reserva fique em uma conta
bancária separada da conta corrente do condomínio. O
(a) síndico (a) não pode utilizar o fundo
para ações que contrariem a sua finalidade primordial.
Pela Lei do Inquilinato (Lei
8.245/1991), o pagamento para a constituição ou recomposição do Fundo de Reserva é
de responsabilidade do proprietário, pois é visto como benfeitoria ou
valorização do patrimônio.
Já o Fundo de Obra condominial
se refere uma reserva financeira específica, criada para custear projetos de
melhoria, reformas, modernização ou grandes manutenções na infraestrutura do edifício.
O que significa que ele é temporário, tem finalidade exata e acaba quando o
projeto é concluído.
Ele é estabelecido por
deliberação específica em Assembleia Geral. Portanto, A criação do fundo e o tipo de obra ditam a aprovação
exigida. Para obras necessárias, exige-se maioria simples (50%+1 dos condôminos
presentes); para obras úteis é exigida maioria absoluta (50%+1) de todos os condôminos;
e para obras voluptuárias 2/3 de todos os condôminos.
Cabe ao síndico (a) apresentar
a destinação, o tempo de duração do fundo
e no mínimo três orçamentos com os custos detalhados. Por lei, o dinheiro deve
ser alocado em uma conta bancária separada da conta ordinária e do Fundo de Reserva, garantindo transparência.
Também é importante destacar
que o Fundo de Obra é classificado como despesa extraordinária, sendo
de obrigação do proprietário. E para garantir total conformidade legal e evitar
problemas com a Convenção do Condomínio, é recomendável verificar as diretrizes
do Código Civil (Arts. 1.341 a 1.343) e da Lei do Condomínio e Incorporações (Lei
nº 4.591/1964) sobre esse assunto.
Diante desse breve exposto,
é possível compreender que a linguagem é a nossa ferramenta mais poderosa de
conexão; mas, como ela é viva e dinâmica, é fundamental acompanhar as transformações
socioespaciais para satisfazer melhor as demandas comunicativas.
Daí a importância de olhar
para o contexto das microssociedades condominiais. Quando dominamos os novos
vocabulários e a sua interpretação, evitamos ruídos e garantimos que a mensagem
cumpra seu papel exato, ou seja, gerar o entendimento mútuo e construir pontes
entre as pessoas.
1 Condômino é o proprietário, coproprietário ou comprador de uma unidade autônoma. O inquilino é considerado morador, mas não condômino.
