Verticalização urbana. Microssociedades condominiais. As implicações jurídico-administrativas da não realização da Assembleia Geral Ordinária (AGO).
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Por
Alessandra Leles Rocha
A contemporaneidade tem se
expressado cada vez mais por uma dinâmica frenética, cheias de compromissos, de
afazeres; mas, quando o assunto é a gestão das microssociedades condominiais a
pressa precisa ceder lugar à atenção, à responsabilidade e à legislação
vigente.
De modo que as assembleias 1 2 têm
um papel fundamental para manter a dinâmica desses locais em dia. E nesse
contexto, a Assembleia
Geral Ordinária (AGO) é a reunião anual mais importante de um condomínio.
Tanto que ela é exigida pelo
Código Civil brasileiro, pelo fato de sua pauta obrigatória prever a prestação
de contas do ano anterior, a previsão orçamentária para os próximos 12 meses, e
no caso dos mandatos finalizados de síndico (a) e conselheiros (as) proceder à
eleição dos novos ocupantes desses cargos.
Mas, e se ela não for realizada, conforme estabelece a Lei? Do
ponto de vista jurídico-administrativo, a não realização da Assembleia Geral Ordinária (AGO)
condominial pode gerar a paralisação da gestão e a responsabilização do (a)
síndico (a).
Veja, a falta de aprovação de uma
previsão orçamentária na Assembleia Geral Ordinária (AGO) cria duas situações
importantes.
A primeira diz respeito ao fato de que a manutenção do condomínio não
pode parar. Por isso, o judiciário entende que o orçamento do ano anterior é
tacitamente prorrogado.
Isso ocorre porque os gastos
rotineiros e essenciais, tais como pagamento de funcionários, contas de água,
luz, gás, telefonia, internet, contratos de manutenção e seguros, são
considerados necessários para a conservação do patrimônio condominial e, por
isso, válidos e permitidos pelo entendimento judicial.
A segunda, no entanto, por se tratarem de despesas extraordinárias ou
obras, que são os gastos que fogem à rotina, segundo o Código Civil brasileiro
em seu art. 1.348, o (a) síndico (a) é obrigado (a) a submetê-los à aprovação
da assembleia.
Gastos extraordinários
realizados de forma unilateral pelo (a) síndico (a) são considerados irregulares;
pois, ocorreram sem autorização, configurando abuso de poder e ilegalidade na
gestão.
Desse modo, se a assembleia ou a Justiça reprovarem as contas
referentes a esses gastos, o (a) síndico (a) pode ser condenado (a) a restituir
os valores ao caixa do condomínio do próprio bolso.
Para tal, o condomínio pode aderir à ação judicial de prestação de
contas ou de cobrança, respeitando o prazo prescricional de 3 anos para
contestação judicial.
Não é sem razão, portanto,
que o Artigo 1.350 do Código Civil estabelece que o (a) síndico (a) deve
convocar anualmente a AGO para aprovar o orçamento, as contribuições e a
prestação de contas. Quando um (a) síndico (a) se omite ou se recusa a realizar
essa assembleia, ele fere o princípio da transparência 3.
Razão pela qual a prorrogação tácita exige que o (a) síndico (a) convoque
uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) específica para aprovar a correção
das taxas condominiais, o que demanda tempo e quórum para deliberação.
Mas, caso isso não aconteça, a geração de sérios riscos à saúde
financeira e legal do condomínio é inevitável. Começando pelo déficit
financeiro.
Sim. Como os custos com
folha de pagamento, contratos de manutenção, água, energia e insumos sofrem
reajustes anuais, muitas vezes baseados em índices como IPCA ou INPC, o orçamento antigo não será
suficiente para cobrir as despesas reais. O que tende a gerar um rombo nas
contas mensais.
Como consequência, cria-se
também um risco de
inadimplência e de cortes de serviços. Porque, para tentar cobrir o
rombo gerado pelo orçamento defasado, o (a) síndico (a) pode se ver obrigado a
realizar rateios extras frequentes, levando a um tensionamento e insatisfação por
parte dos moradores, culminando em aumento da taxa de inadimplência. Sem os
recursos necessários, a gestão condominial é obrigada a promover cortes de
serviços terceirizados ou operar atrasos em obrigações trabalhistas.
Toda essa bola de neve, decorrente da não realização da AGO, vai
implicar na responsabilização civil e criminal do (a) síndico (a). Pois, ele
(a) tem o dever de zelar pela conservação das áreas comuns e prestar contas
anualmente, segundo os arts. 1.348 e 1.350 do Código Civil.
Pois, ao atuar com o orçamento defasado de forma omissa, ele (a) se
expõe a questionamentos legais por parte dos condôminos caso haja deterioração
do patrimônio.
Manter taxas condominiais
artificialmente para evitar impopularidade, ignorando a legislação, os índices
de inflação e os desgastes naturais da edificação, é considerado uma falha
grave na gestão condominial.
Simplesmente, porque essa prática coloca em risco o
patrimônio coletivo, na medida em que resulta na transferência de passivos
condominiais de natureza técnico-administrativa ou estrutural e rombos
financeiros, os quais eventualmente exigirão cobranças extras pesadas no futuro.
Portanto, não adianta tentar
quebrar as regras, agir pela própria cabeça. Tudo na vida tem consequência. Na gestão condominial, o achismo
e as decisões tomadas por impulso costumam ser o caminho mais rápido para
conflitos judiciais e prejuízos financeiros inimagináveis.
O sucesso e a paz na convivência condominial exigem respeito estrito às
regras, porque a administração de um condomínio é uma atividade formal e
estruturada, amparada por pilares legais e documentos internos. De modo que decisões
erradas ou omissões podem ser fatais para o equilíbrio nesses espaços
sociodemográficos.
