Verticalização urbana. Os riscos de colapso na gestão das microssociedades condominiais.

Por Alessandra Leles Rocha

 

Diante do fato de que o adensamento e a verticalização urbana transformaram condomínios em microssociedades, a necessidade de aplicação dos princípios da Legalidade, da Impessoalidade, da Moralidade, da Publicidade e da Eficiência, se tornou fundamental para garantir a harmonia, a valorização patrimonial e a segurança jurídica na administração desses locais.

Desse modo, quando se trata do princípio da legalidade na gestão condominial, por exemplo, exige-se que o (a) síndico (a)/ administradora condominial pautem suas decisões nas leis vigentes, tais como o Código Civil Brasileiro, a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, a fim de garantir que nenhuma regra interna extrapole os limites legais.

Nesse contexto, por exemplo, as advertências e multas devem ter previsão exata e legal na Convenção ou Regimento, respeitando o direito de defesa antes da penalização.

As convocações para as assembleias devem apresentar editais e quóruns de votação que respeitem rigorosamente o rito legal para evitar anulações judiciais.

A gestão deve cumprir normas técnicas, como a ABNT NBR 16280 para reformas, e garantir o cumprimento das leis trabalhistas/prevencionistas.

Quanto à impessoalidade, exige-se que o (a) síndico (a)/ administradora condominial atue com neutralidade e imparcialidade, garantindo o tratamento isonômico a todos os condôminos.

Esse princípio proíbe o uso de cargo para autopromoção, perseguições ou privilégios, priorizando sempre o interesse coletivo sobre o particular. Portanto, a comunicação e o atendimento aos condôminos, deve ser pautado no sentido de que o canal de comunicação do edifício pertence ao condomínio, não à imagem pessoal do gestor.

Que a gestão dos serviços deve basear-se em critérios técnicos, no melhor custo-benefício e em processos de cotação transparentes, vedando o favorecimento de empresas de conhecidos ou parentes.

Que a aplicação das regras previstas pela Convenção e pelo Regimento Interno, incluindo as advertências e multas, devem ser aplicadas de forma objetiva, sem considerar amizades ou desavenças pessoais com o (a) síndico (a)/ administradora condominial.

Em relação à moralidade, ela estabelece que a gestão condominial aconteça dentro das práxis da boa-fé e da ética, a fim de garantir o uso correto da taxa condominial, a valorização da transparência e do tratamento igualitário a todos os moradores.

Em linhas gerais, isso quer dizer que a moralidade exige que as prestações de contas sejam claras, com envio prévio de saldos detalhados, notas fiscais e extratos bancários, e não apenas uma apresentação superficial em assembleia. Afinal, o próprio art. 1.348, inciso VIII, do Código Civil determina ao gestor o dever de prestar contas.

Também, a contratação de manutenções, obras e administradoras deve focar no melhor custo-benefício coletivo. Considera-se uma afronta à legalidade e à ética o direcionamento de contratos a amigos (as), parentes ou empresas que oferecem propina e comissões por baixo do pano, pelo fato de se tratar de conduta que fere a probidade, podendo, inclusive, gerar Ação de Improbidade ou Responsabilidade Civil. Por isso é aconselhável exigir sempre no mínimo 3 orçamentos isentos.

Em razão de que a gestão condominial representa a totalidade dos moradores, é uma exigência de conduta ética e moral que as regras sejam aplicadas com isonomia.  Um bom exemplo é o fato de que o gestor deve evitar artifícios que dificultem a vida do morador, tais como criar burocracias excessivas e injustificadas ou ocultar canais de comunicação.

Aliás, cabe aqui um destaque importante em relação à exclusão ou à ocultação arbitrária de condôminos em canais oficiais de comunicação, como grupos de WhatsApp. Isso não só pode gerar graves sanções cíveis, tais como indenizações por danos morais, quanto criminais, por crimes contra a honra ou violação da Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD).

Bloqueios injustificados ou vazamentos de conversas podem ser enquadrados como danos morais. Em investigações recentes, como as ocorridas em processos tramitados no Tribunal de Justiça de São Paulo e do Distrito Federal, a remoção indevida de moradores que apenas cobravam melhorias geraram, após comprovadas, a obrigação de reinclusão dessas pessoas nos grupos.

Mas, não é só isso. A exposição vexatória de condôminos pela gestão condominial ou a permissão de ofensas, a partir de injúrias, calúnias e difamação, podem levar a processos criminais. O administrador do grupo pode responder solidariamente por missão se permitir ataques sistemáticos ou vazamento de dados sem consentimento.

Vale lembrar que o WhatsApp deve ser restrito a comunicados rápidos, e-mails para circulares. Desse modo, ele não substitui os canais formais e assembleias, o que significa que mensagens de WhatsApp não possuem validade jurídica para votações, deliberações de pautas ou substituição de assembleias; posto que, as decisões condominiais demandam quórum legal especifico, edital de convocação claro e registro das decisões em ata da referida assembleia.

Sobre o princípio da publicidade na gestão condominial, ele diz respeito a uma divulgação ampla e clara dos atos administrativos, das contas e das decisões do (a) síndico (a)/ administradora condominial.

Razão pela, é de bom tom que o (a) gestor (a) trabalhe dentro de uma transparência proativa, ou seja, que vai além da prestação de contas anual obrigatória prevista no Código Civil, possibilitando viabilizar o controle financeiro por parte dos condôminos e, dessa forma, prevenindo eventuais conflitos.

Afinal, todo condômino adimplente tem o direito de solicitar e obter cópias digitalizadas de saldos mensais detalhados, notas fiscais, comprovantes de pagamento, extratos bancários, participação em discussão sobre alterações na terceirização de serviços. De modo que a recusa injustificada na exibição desses documentos tende a gerar insegurança e pode configurar falha de gestão.

Daí a importância de se utilizar sistemas e plataformas condominiais para centralizar balancetes, comunicados, circulares, atas de assembleia e a convenção do condomínio, por exemplo.

Por fim, mas não menos importante, é preciso falar da eficiência. Esse princípio representa a otimização dos recursos financeiros e operacionais para obtenção dos melhores resultados possíveis, garantindo a conservação do patrimônio e a valorização dos imóveis, dentro de uma perspectiva com menor burocracia e menor custo por meio da adoção de tecnologia, planejamento e conformidade legal.

Assim, para que haja eficiência é necessário uma previsão orçamentária realista, elaborada com orçamentos anuais precisos, adequando as receitas decorrentes das taxas condominiais às despesas reais. Bem como, administrar com rigor o Fundo de Reserva e o Fundo de Obras.

Não se pode esquecer, também, o eterno controle de inadimplência. Para isso é necessário utilizar ferramentas de cobrança automatizada, que alcance o propósito de manter o fluxo de caixa saudável.

Contudo, a questão da eficiência é comumente atravessada pela disputa entre a manutenção preventiva e a corretiva. Isso significa que os gestores condominiais precisam substituir a cultura do consertar quando quebra pelo cronograma de manutenção preventiva. Porque a manutenção tardia ou paliativa eleva exponencialmente os custos do condomínio.

Nessa seara, então, está incluída também a otimização de contratos e fornecedores. É fundamental avaliar o serviço com base na relação custo-benefício, exigindo qualificação e não apenas o menor preço. Além de revisar os contratos periodicamente, tais como da limpeza, da portaria, da segurança, para garantir que os requisitos legais e operacionais estejam alinhados.

Algo que afeta diretamente na capacitação da equipe, ou seja, no treinamento dos porteiros, zeladores e auxiliares de serviços gerais para elevar a produtividade e a qualidade do atendimento.

Como se vê, sem obedecer aos princípios da Legalidade, da Impessoalidade, da Moralidade, da Publicidade e da Eficiência, gera-se um colapso na governança condominial, na medida em que o (a) síndico (a)/ administradora condominial atua em desrespeito às normas, perdendo a isonomia, ferindo a ética, escondendo dados e desperdiçando o orçamento, inviabilizando a convivência pacífica e desvalorizando o patrimônio coletivo.