Verticalização urbana. O papel de importância das Anotações de Responsabilidade Técnica (ARTs) na gestão das microssociedades condominiais.

 

Por Alessandra Leles Rocha

 

As Anotações de Responsabilidade Técnica (ARTs) e os Registros de Responsabilidade Técnica (RRTs) formalizam que engenheiros e arquitetos habilitados atendem legalmente pela execução e conformidade das obras.

Isso significa que as ARTs são emitidas por profissionais das áreas de Engenharia, Agronomia, Geociências (Geologia, Geografia, Meteorologia) e áreas correlatas; portanto, ligados ao Sistema Confea/Crea, formado pelo Confea (Conselho Federal de Engenharia e Agronomia) e pelos Creas (Conselhos Regionais de Engenharia e Agronomia).

Já as RRTs são emitidas por profissionais da área de Arquitetura e Urbanismo, vinculados ao CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) para formalizar projetos, obras ou serviços. Assim, elas não só garantem a responsabilidade legal do profissional, como costumam ser exigidas por prefeituras e condomínios para reformas e construções.

Por isso, a gestão de pequenas e médias comunidades requer um rigor técnico e documental tão alto quanto o de grandes empreendimentos. O que significa que a exigência das ARTs ou RRTs mitiga riscos à edificação, segundo a NBR 16280, e resguarda o (a) síndico (a) / administradora condominial de corresponsabilidade civil e criminal.

Afinal, elas delimitam exatamente as atribuições do profissional, operando com base legal, caso ocorram falhas, danos estruturais ou atrasos.  

De modo que ao se exigir a anotação técnica transfere-se a responsabilidade técnica e penal sobre a obra para o profissional contratado, evitando que os gestores condominiais respondam criminalmente em caso de acidentes.

Segundo a ABNT NBR 16280, qualquer reforma em condomínios que venha alterar, adicionar ou remover estruturas, vedações, ou sistemas prediais, exige um responsável técnico e a respectiva emissão de ART ou RRT.

Assim, para a realização de demolição ou construção de paredes, as divisórias mesmo em gesso/drywall, de abertura ou fechamento de vãos, de perfuração de lajes, de envidraçamento ou fechamento de varandas e sacadas, de troca de lugar de chuveiros/torneiras/ tomadas/ instalação de banheiras ou alteração de pontos de gás, de instalação de aparelhos de ar-condicionado que exija intervenção estrutural ou eléctrica, de troca de pisos ou revestimentos que exijam remoção de contrapiso e uso de marteletes, gerando impacto de carga ou ruído severo, e/ou de impermeabilizações em áreas úmidas como banheiros, cozinhas e varandas, é exigida a contratação de um responsável técnico para que seja emitida a respectiva ART ou RRT.

Por isso, antes de qualquer deliberação ou início de obra, a gestão condominial deve solicitar ao profissional contratado, seja o (a) engenheiro (a) ou o (a) arquiteto (a), o projeto ou plano de reforma que inclui o memorial descritivo detalhado, o cronograma e a projeção dos materiais; bem como, a Anotação de Responsabilidade Técnica ou o Registro de Responsabilidade Técnica, discriminando exatamente a atividade técnica que será executada.

Mediante esses documentos, a contratação e a execução das obras dependerá de aprovação formal em assembleia, cujo quórum varia conforme a natureza da benfeitoria, de acordo com o Art. 1.341 do Código Civil.

Desse modo que as obras necessárias, essenciais para a conservação da estrutura, segurança ou habitabilidade do edifício, quando forem urgentes e demandarem alto custo, ainda que não dependam de aprovação prévia, o (a) síndico (a) / administradora condominial pode realizar, mas deve convocar imediatamente uma assembleia para prestar contas.

Se não forem urgentes; mas, implicarem em alto custo, exige-se aprovação em assembleia por maioria simples dos condôminos presentes, ou seja, 50% +1.

Se forem obras úteis, que aumentam ou facilitam o uso da propriedade ou área comum, tais como a instalação de grades, a individualização de água, a implementação de portaria eletrônica ou a construção de rampa de acessibilidade, é necessária a aprovação por maioria absoluta de todos os condôminos, ou seja, 50% + 1 do total de proprietários, e não apenas dos presentes.

Se forem obras voluptuárias, as quais representam mero deleite, atualização ou embelezamento condominial, tais como a modernização da academia, um novo projeto de paisagismo, ou alteração na cor da fachada sem caráter de manutenção, são necessários dois terços (2/3) dos votos de todos os condôminos.

Entretanto, cabe ressaltar que em caso de construção de outro pavimento ou edifício, por exemplo, exige-se a unanimidade de todos os condôminos; bem como, para a alteração de fachada, quando vier a afetar a estrutura.

Então, quais seriam as obras que dispensariam as ARTs ou RRTs? Seriam as intervenções simples, ou seja, aquelas que não oferecem nenhum risco à edificação, se caracterizando por mera manutenção ou estética básica.

Os exemplos mais comuns são:  a pintura de paredes internas; a troca de revestimentos, pisos e azulejos, colados por cima de outros, sem alteração de espessura ou demolição do contrapiso; os reparos pontuais em tomadas ou torneiras mantendo a mesma localização; ou, a instalação de móveis planejados comuns, sem fixação em paredes com tubulações embutidas.

Diante de todos os aspectos acima citados, é fundamental que os gestores das microssociedades condominiais estejam atentos à importância das ARTs/RRTs.

Caso contrário, eles (as) poderão responder por culpa in vigilando (falha no dever de vigiar e fiscalizar terceiros) e in omittendo (omissão em agir quando se tem obrigação jurídica). Vale ressaltar que a culpa in vigilando pode ocorrer mesmo se o agente estiver ativo, mas cuidando mal, com zelo ineficiente; já, a culpa in omittendo pressupõe obrigatoriamente a passividade total perante um dever de conduta.

Desse modo, as implicações aos gestores das microssociedades condominiais incluem tanto a responsabilidade civil, por meio de ressarcimento financeiro ao condomínio ou terceiros, em razão de prejuízos causados pela obra irregular, com base nos artigos 186, 927 e 1.348 do Código Civil, quanto a responsabilidade criminal, se a falta de fiscalização e de exigência de o registro técnico resultar em desabamentos ou acidentes com vítimas.

Mas, pode haver também sanções administrativas e trabalhistas, diante da ausência de documentos técnicos, ferindo a norma ABNT NBR 16280, a qual torna obrigatório o controle de reformas.