Verticalização urbana. Microssociedades condominiais. Aspectos importantes das assembleias tradicionais e da Lei nº 14.309/2022 para o exercício cidadão dos condôminos.
Por Alessandra
Leles Rocha
Como se sabe, as
microssociedades condominiais traduzem à dinâmica socioestrutural de um
condomínio que, na prática, funciona como uma pequena cidade ou comunidade; pois,
exige a criação de leis internas, separação de poderes, gestão financeira e uma
cultura de respeito mútuo para o estabelecimento de uma convivência harmônica e
pacífica 1.
Por isso, as assembleias são
instrumentos de governança essenciais para a autogestão dessas microssociedades
condominiais, na medida em que elas dependem diretamente de uma participação
ativa dos habitantes para garantir uma administração democrática, para aprovar os
orçamentos, para eleger os (as) síndicos (as) e os (as) conselheiros (as) e
manter o equilíbrio na convivência.
Para saber mais sobre as
assembleias é só ler o texto “Verticalização urbana. A criação de
microssociedades condominiais e de um novo vocabulário para comunicação” 2. Entretanto,
cabe aqui destacar um ponto importantíssimo sobre as assembleias.
É comum que as convocações
para as assembleias condominiais apresentem a dinâmica de dois horários de
convocação para a chegada dos condôminos e início da discussão das pautas. Trata-se de uma estratégia legal prevista no
Código Civil para evitar que elas fiquem inviabilizadas por falta de presença
maciça dos condôminos.
Assim, na 1ª convocação, a
assembleia é instalada apenas se houver o quórum qualificado, ou seja,
representantes de mais da metade (50% + 1) das frações ideais do condomínio. Já
na 2ª, que ocorre após um intervalo, em geral, de 30 minutos, caso não se
atinja esse quórum inicial a instalação da assembleia a instalação é permitida
com qualquer número de presentes.
Considerando
que para garantir a validade das decisões, as regras específicas da Convenção
de Condomínio devem ser sempre verificadas, pois podem estipular critérios
acima do mínimo legal, mas nunca abaixo.
Para os assuntos
considerados do cotidiano das microssociedades condominiais, tais como eleição
de síndico (a), aprovação de contas básicas ou previsão orçamentária, a regra
geral do Código Civil para assuntos do dia a dia determina que, na 1ª
convocação, a assembleia exija a maioria dos votos dos presentes que
representem pelo menos metade das frações ideais do condomínio.
Na 2ª chamada, a deliberação
pode ser tomada pela maioria simples dos votos dos presentes, independentemente
do número de participantes.
Contudo, em relação às decisões de grande peso não há flexibilização
para facilitar a aprovação na 2ª convocação. Isso significa que as exigências legais específicas,
tais como alterar a Convenção de Condomínio (que exige 2/3) ou aprovar obras
voluptuárias ou obras úteis, continuam exigindo o mesmo percentual obrigatório
de aprovação independentemente de ser 1ª ou 2ª chamada.
A pauta em votação deve exigir quórum especial ou elevado; por isso, se
o quórum especial necessário não for alcançado, a votação é invalidada ou a
assembleia pode ser convertida em Sessão Permanente para angariar os votos
restantes, facilitando o atingimento do quórum especial sem precisar anular ou
reiniciar a reunião do zero.
Contudo, a maioria dos condôminos presentes precisa autorizar a
conversão da assembleia em sessão permanente. Assim, mediante a
autorização, o (a) síndico (a) ou o (a) presidente da mesa deverá notificar
oficialmente os condomínios ausentes sobre a continuação da assembleia. De modo
que o período total para o encerramento da deliberação não pode ultrapassar 90
dias.
De qualquer forma é necessária a lavratura da ata parcial na sessão e a
sua divulgação imediata a todos os condôminos. Os ausentes deverão ser
convocados formalmente e de maneira transparente, com a mesma pauta clara e
objetiva.
Para evitar fraudes na
coleta posterior de votos em assembleias em sessão permanente, permitidas pela
Lei 14.309/2022, deve-se adotar práticas rigorosas de registro, convocação e
auditoria.
Inclusive, a assembleia
pode eleger um pequeno conselho ou comissão de moradores para acompanhar a
coleta de votos no período de até 90 dias, conferindo maior lisura ao processo.
O recolhimento dos votos dos
condôminos ausentes precisa ser feito formalmente, mediante documento físico
assinado e com firma reconhecida, ou por meio de procuração válida, para evitar
contestações judiciais.
Uma outra estratégia
possível é o uso de plataforma virtual auditável, que permite a assembleia ser
realizada ou ter seus votos coletados em sistemas eletrônicos que fornecem
protocolos de segurança, registro de IP e trilha de auditoria, impedindo a
adulteração dos votos após o registro.
Em casos de pautas muito
sensíveis ou disputas acirradas, o condomínio pode contratar um auditoria
externa para validar o encerramento da apuração e a consolidação final das
deliberações.
Contudo, não se pode
esquecer de que a participação ativa nas decisões em microssociedades
condominiais é atravessada pela dinâmica contemporânea, o que explica a dificuldade
de compreensão, por parte da maioria dos condôminos, quanto a ter que assumir
seus direitos e deveres na gestão do seu espaço de habitação e convivência.
Isso inevitavelmente traz consequências
diretas para a comunidade condominial. Primeiro, a ausência de fiscalização por parte dos
condôminos, que abre espaço para falhas na administração ou má gestão dos
recursos.
Segundo, porque essa negligência ou descaso
tende a promover decisões unilaterais, porque sem o quórum necessário nas
assembleias, as decisões importantes sobre manutenções e finanças acabam nas
mãos de poucos moradores.
Por fim, essa dinâmica desencadeia um aumento
de tensões e conflitos, na medida em que os moradores que se omitiram durante o
ano, costumam reagir de forma passional e insensata nas assembleias sobre aprovação
ou reprovação das contas do ano anterior, com base no balanço de receitas e
despesas.
E depois de décadas enfrentando
os desafios impostos por esse cenário, a Pandemia de COVID-19 ao impor à
realidade de uma vida de isolamento e confinamento habitacional permitiu
emergir a necessidade de discutir a gestão condominial a partir das assembleias
virtuais.
Assim, houve uma modernização
das práticas condominiais no Brasil, cujo modelo de assembleias remotas foi permanentemente
legalizado com a promulgação da Lei nº 14.309/2022, que alterou diretamente o Código Civil. Para garantir a total validade
das decisões e evitar riscos de anulação judicial, os gestores devem seguir
rigorosamente o Código Civil.
O atual marco legal e
regulador das assembleias virtuais passou a estabelecer diretrizes essenciais,
tais como as
deliberações em ambientes virtuais ou híbridos terem o mesmo peso jurídico que
os encontros presenciais; a modalidade online ser permitida desde que a Convenção do
Condomínio não a proíba expressamente; as plataformas ou sistemas
utilizados devem garantir a identificação inequívoca dos participantes, além de
garantir integralmente o direito à manifestação e ao voto simultâneo de todos
os condômino; é obrigatório o registro no ato das decisões e a
convocação formal via edital, especificando de forma clara as instruções de
acesso e os meios de votação; e, caso o quórum legal não seja atingido para
determinadas pautas, a assembleia pode ser suspensa e prorrogada em etapas, desde
que o prazo total não ultrapasse sessenta dias.
Desse modo, a Lei nº
14.309/2022 favorece à construção de uma consciência coletiva,
participativa e responsável dentro das microssociedades condominiais. A
possibilidade de as assembleias poderem ser virtuais ou híbridas cria-se um
espaço gigantesco para que os moradores votem e acompanhem as decisões de onde
estiverem.
E isso permite algo fundamental
que é a desconstrução da ilusão
da adimplência, a qual muitos condôminos acreditam que ao se manterem adimplentes da sua cota
de despesas ordinárias mensal, isso já é garantia suficiente para não
precisarem acompanhar de perto o que acontece no seu condomínio, tão pouco se
posicionar ou divergir da gestão sobre questões importantes.
Esquecendo-se,
voluntariamente ou não, de que existe um aspecto chamado de risco da solidariedade,
ou seja, uma gestão negligente, que gera dívidas trabalhistas, fiscais ou
processuais, possibilita que todos respondam solidariamente pelas adversidades, independentemente de
quem pagou ou não a taxa condominial ordinária em dia.
