Verticalização. Microssociedades. Fundo de Reserva. Fundo de Obras.

Por Alessandra Leles Rocha

 

Como sempre alerta o cantor e compositor Zeca Pagodinho, “Quem não escuta cuidado, escuta coitado!”. É verdade! A dinâmica cotidiana não é feita de previsibilidade integral. O mundo real é feito de imprevistos e nuances que escapam ao nosso controle, o que exige uma certa dose de resiliência, de precaução e de capacidade de recalcular a rota sem perder o equilíbrio.

Nesse sentido, a verticalização urbana ao transformar edifícios em verdadeiras microssociedades, exige sim um planejamento e uma gestão preventiva, cuja responsabilidade recai fortemente sobre o conselho gestor, composto por síndico (a)/administradora condominial e conselheiros (as), que deve atuar de forma estratégica em três eixos básicos.

Manutenção preventiva, gestão de convivência, e principalmente, previsão orçamentária, a fim de manter um acompanhamento rigoroso das finanças para compor o Fundo de Reserva, garantindo capital para obras estruturais e imprevistos.

O fundo de reserva, apesar de não ser obrigatório por lei, deve ser criado conforme previsto na Convenção do Condomínio ou aprovado em assembleia, por se tratar de uma poupança de emergência para cobrir despesas não orçadas e urgentes, tais como o rompimento de canos ou falhas em elevadores, sem que haja desestabilização do fluxo de caixa e sem exigir cobranças repentinas dos moradores.

Geralmente, corresponde a um percentual entre 5% e 10% da taxa condominial mensal e deve ficar depositado em uma conta bancária exclusiva, separada da conta ordinária, responsável pelos recursos de pagamento das despesas do dia a dia do condomínio. Por lei e boa prática de gestão, esse dinheiro costuma ser investido em aplicações de renda fixa com liquidez diária para render juros e não perder valor para a inflação.

Vale ressaltar, também, que por se tratar de uma despesa extraordinária, por lei, mesmo que o síndico (a) seja condômino (a) e receba um salário ou isenção da taxa ordinária mensal pelos seus serviços, ele (a) continua obrigado a pagar as cotas referentes a obras, melhorias e fundos de reserva.

Em razão de estar voltado para a cobertura de despesas que não são rotineiras, mas são de responsabilidade de todos os condôminos, a arrecadação e o saldo acumulado do fundo de reserva deverão ser obrigatoriamente discriminados no boleto condominial e no saldo mensal. Essa transparência é essencial para que os condôminos acompanhem a saúde financeira do local e saibam exatamente onde o dinheiro está investido.

Portanto, o saldo mensal precisa informar o saldo total acumulado do fundo, atualizado após a contabilização de entradas, juros e possíveis utilizações, sendo essas devidamente discriminadas para a devida compreensão do condômino. Afinal de contas, segundo a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e a Lei de Condomínios (Lei nº 4.591/1964), esse valor só deve ser utilizado para cobrir despesas imprevistas, urgentes ou obras estruturais; portanto, despesas extraordinárias.

Mesmo para casos emergenciais, a utilização desse valor precisa ser aprovada ou ratificada em assembleia, de modo que o (a) síndico (a) ou a administradora condominial deverá apresentar a justificativa e o valor exato a ser tomado do fundo de reserva. Muitas convenções, inclusive, após o uso do fundo para cobrir uma emergência, estabelece que seja aprovada uma cota extra pelos moradores para reportar esse dinheiro.

Contudo, no âmbito das microssociedades condominiais, também existe o chamado Fundo de Obras. Trata-se de uma reserva financeira condominial específica, criada para custear reformas, melhorias ou manutenções programadas no edifício, por exemplo, a pintura de fachada ou a impermeabilização de determinado espaço. Portanto, é algo temporário e sua arrecadação requer aprovação em assembleia, segundo o que estabelece o Código Civil ou a Convenção condominial quanto ao quórum necessário, de acordo com o tipo de obra a ser realizada. Daí a necessidade de detalhamento do escopo do projeto, os custos, o cronograma de execução, a forma que será cobrada a taxa e outras informações importantes.

É importante destacar que o dinheiro arrecadado para um fundo específico não pode ser utilizado para cobrir despesas ordinárias do condomínio sem uma nova deliberação em assembleia. Tanto que é altamente recomendado manter uma conta bancária separada para o fundo de obras, evitando interferência com o fundo de reserva padrão.

Em razão da expansão do processo de verticalização urbana, na contemporaneidade, conflitos e tensões desencadeados pela falta de conhecimento, comunicação e transparência em microssociedades condominiais, por conta da gestão do fundo de reserva e/ou do fundo de obras, o assunto merece uma atenção especial.

Então, para evitar tais conflitos e tensões em condomínios é essencial adotar uma rotina de comunicação proativa, transparência total e planejamento financeiro. Mas, não é só isso. Para proteger os interesses de todos contra conflitos e mal-entendidos, o ato de deliberação em assembleia desses fundos deve ser claro e bem fundamentado juridicamente.

Não só explique porque a obra será necessária; mas, deixe registrado o amparo legal à cobrança, citando artigos pertinentes da legislação brasileira ou a previsão da própria Convenção do Condomínio. Também, evite qualquer margem para dúvidas sobre valores e prazos, inclusive, especifique que o valor incide sobre a fração ideal, para que ninguém se sinta prejudicado em apartamentos de tamanhos diferentes.

Por fim, lembre-se de que a ata deve estipular que o valor arrecadado seja de uso exclusivo para o fim aprovado, não podendo ser remanejado para despesas ordinárias sem uma nova convocação. Defina qual será a dinâmica para mostrar como o dinheiro está sendo gasto. Mencione a empresa contratada, o valor exato do contrato firmado e o prazo de garantia da obra. E, em razão da necessidade de quórum, registre nominalmente o voto de cada condômino.