Verticalização urbana. Microssociedades condominiais. Auditorias fiscais e contábeis.

Verticalização urbana. Microssociedades condominiais. Auditorias fiscais e contábeis.

 

Por Alessandra Leles Rocha

 

A contemporaneidade é reconhecida pela pressa, pelo imediatismo, pelo volume de afazeres e obrigações, que tendem a dificultar, em muitos momentos, o processo comunicativo entre as pessoas.

E na esteira desse processo, a expansão da verticalização urbana através das microssociedades condominiais, com seu adensamento populacional diverso e plural, impõe uma reflexão mais profunda em relação aos aspectos comunicativos quando impactam diretamente à dinâmica orçamentária.

Em tese, todo condômino deveria acompanhar a gestão orçamentária do espaço onde reside. Seja por meio dos balancetes mensais disponibilizados no próprio boleto da taxa ordinária. Seja comparecendo à Assembleia Geral Ordinária (AGO), que é uma reunião anual obrigatória para deliberar sobre assuntos administrativos e financeiros de rotina, como a aprovação de contas e a previsão orçamentária do período.

Entretanto, tal comportamento tem sido cada vez mais negligenciado. E um dos principais motivos é a ilusão da adimplência, que significa que muitos condôminos vivem na ilusão de que ao se manterem adimplentes da sua cota de despesas ordinárias mensal, não precisariam acompanhar de perto o que acontece no seu condomínio, tão pouco se posicionar ou divergir da gestão sobre questões importantes.

Temos que concordar que nem todas as pessoas dispõem de tempo e/ou de habilidade e talento técnico para lidar com questões orçamentárias. Acontece que em razão da verticalização urbana maciça, a proliferação das microssociedades condominiais acaba resultando em muitos episódios de má gestão dos recursos, inclusive, com suspeitas de fraudes, o que exige maior atenção dos condôminos para evitar prejuízos financeiros.

Afinal de contas, existe um aspecto chamado de risco da solidariedade, ou seja, a dívida é de todos. Isso significa que uma gestão negligente, que gera dívidas trabalhistas, fiscais ou processuais, possibilita que todos respondam solidariamente pelas consequências e adversidades, independentemente de quem pagou ou não a taxa em dia.

De modo que na impossibilidade de uma comunicação objetiva e transparente entre condôminos e gestão, o caminho mais viável para aparar eventuais arestas sobre essas questões é a contratação de auditorias fiscais e contábeis.

Porque mesmo existindo o Conselho Fiscal, um órgão previsto no Artigo 1.356 do Código Civil e que atua como a linha de controle dentro da própria gestão condominial, quando há impasses técnicos ou algum tipo de desconforto ou desconfiança, a contratação de um auditor independente é o caminho mais seguro.

Afinal, as auditorias têm como papel atuar como um mecanismo técnico que evita o repasse de custos indevidos e protege o patrimônio dos condôminos.  

Tanto que elas podem auxiliar em momentos chaves da administração, como em situações de transição, em que ocorre uma troca de síndico (a) ou de administradora, para atestar que as contas foram entregues sem passivos ocultos.

Quando as cotas condominiais sobem constantemente sem maiores esclarecimentos. Ou em casos de divergências nos saldos, discussões de contas não localizadas, ou falta de notas fiscais adequadas para reformas e manutenções.

Em relação às obrigações trabalhistas e tributárias, a fim de verificar se o condomínio está cobrando corretamente os encargos, tais como INSS, FGTS, PIS sobre folha dos funcionários e, dessa forma, evitar multas da Receita Federal e do Ministério do Trabalho.

No Brasil, a auditoria em microssociedades condominiais é regida pelo Código Civil e pela Lei nº 4.591/1964. E embora não seja obrigatória por lei, ela deve seguir as normas do Conselho Federal de Contabilidade (CFC), sendo executadas exclusivamente por contadores registrados no Conselho Regional de Contabilidade (CRC), para que os laudos emitidos sejam válidos.

Portanto, a contratação de uma auditoria deve ser objeto de deliberação em uma Assembleia Geral, seja ela ordinária ou extraordinária, cujo edital deve conter claramente na pauta o item "apresentação de orçamentos e deliberação sobre a contratação de auditoria externa".

Vale ressaltar que em caso de a iniciativa partir dos moradores, é necessário um abaixo-assinado, representando pelo menos um quarto (1/4) dos condôminos para forçar a convocação.

Isso ocorre porque iniciativas individuais não podem contratar uma auditoria externa por conta própria pelo fato de que a documentação pertence à coletividade e a contratação independente é considerada invasão de privacidade e quebra do sigilo da gestão. Além disso, o relatório de um auditor contratado à revelia do condomínio não possui validade jurídica oficial.

O que reforça que a convivência e a coexistência em microssociedades condominiais não isentam os moradores da sua responsabilidade cidadã. Essa implica diretamente em uma participação ativa no acompanhamento da gestão, na fiscalização dos recursos e na participação das assembleias, a fim de que não haja sobressaltos e problemas pelo caminho.  

Portanto, se houver suspeitas de irregularidades ou simplesmente o desejo de maior transparência, o condomínio deve reunir assinaturas ou solicitar a inclusão da pauta em uma assembleia. Lembrando que a decisão sobre a contratação e a taxa de custos de auditoria deve ser aprovada pela maioria dos presentes.