Verticalização urbana. Microssociedades condominiais. Os custos para se morar nesses espaços geográficos.

 

Por Alessandra Leles Rocha

 

O (a) cidadão (ã) quando decide viver em uma microssociedade condominial precisa ter consciência de que esse modelo habitacional implica em despesas tanto de natureza fixa quanto eventuais.

Começando pela taxa condominial mensal ordinária. Também conhecida como cota condominial, ela representa o valor pago mensalmente por todos os moradores ou proprietários de unidades para cobrir as despesas rotineiras do condomínio. Sem essa contribuição, é impossível manter a estrutura e o funcionamento do local.

Assim, esse valor arrecadado é utilizado para pagar funcionários e encargos; contas de consumo das áreas comuns, tais como água, energia elétrica, gás e internet usadas nos corredores, halls, portaria e espaços de lazer; manutenções de rotinas, como a revisão de elevadores, equipamentos eletrônicos, limpeza de piscina e conservação de jardins; e, despesas administrativas, as quais incluem os  honorários da administradora do condomínio, a contabilidade, o material de escritório, os materiais de limpeza e a segurança obrigatória do prédio.

Em muitas microssociedades condominiais, dentro dessa taxa também está incluída uma pequena porcentagem, geralmente entre 5% e 10%, referente ao fundo de reserva, que funciona como uma poupança de emergência, servindo para cobrir despesas imprevistas, obras emergenciais ou cobrir déficits pontuais no caixa ordinário. Quando o fundo é utilizado, a assembleia de condôminos geralmente delibera sobre a necessidade de recompor esse valor ao longo dos meses seguintes.

Porém, não se pode esquecer que alguns condomínios também possuem o chamado fundo de obras. Trata-se de uma arrecadação extra e aprovada em assembleia para financiar projetos específicos. O seu pagamento é de responsabilidade exclusiva do proprietário.

Estando focado em melhorias específicas, ou seja, reformas programadas ou valorização do patrimônio, ele só é cobrado quando uma nova obra é planejada. Por essa razão, antes de iniciar a cobrança, o (a) síndico (a) deve apresentar pelo menos três orçamentos para a aprovação da obra em assembleia e do valor a ser pago em parcela única ou dividido em cotas mensais.

Em relação às despesas eventuais ou extraordinárias, elas incluem a taxa de mudança, as taxas de utilização dos espaços gourmet e salão de festa, e as chamadas extras.  

Apesar de ser considerada uma taxa ordinária, por ter uma destinação voltada para cobrir os custos operacionais do dia a dia, a taxa de mudança é cobrada de maneira eventual, ou seja, na entrada e/ou saída do morador ou condômino do imóvel.

Trata-se de uma cobrança legal e permitida desde que seja aprovada em Assembleia de Condôminos e esteja expressamente prevista na Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno. Sem caráter punitivo, seu papel é cobrir custos operacionais e o desgaste natural que a mudança causa na rotina e nas áreas comuns do prédio.

O valor não pode ser abusivo ou exorbitante; por isso, a cobrança e o valor deverão ter sido aprovados previamente em assembleia. Também é importante ressaltar que exigir cheque caução ou depósito de garantia para cobrir possíveis danos é considerado ilegal; pois, cabe ao condomínio cobrar diretamente do proprietário eventuais danos reais ocorridos nas áreas comuns, tais como um arranhão na parede do elevador ou piso quebrado.  

Em relação à taxa de utilização do salão de festas ou espaço gourmet em microssociedades condominiais, ela diz respeito a um valor cobrado para cobrir despesas extras geradas por eventos privados, tais como a limpeza pesada, a água, a energia e o desgaste de mobília. Embora as áreas comuns sejam de direito de todos, a cobrança pelo uso exclusivo é legal.

Portanto, a taxa é justificada pelo fato de que o condômino ou morador gera um gasto que não é da rotina diária, poupando a coletividade de pagar por uma festa particular. Contudo, a cobrança e o valor não podem ser definidos apenas pelo (a) síndico (a), o que significa que eles devem ser aprovados pela maioria dos moradores em assembleia e constar na Convenção ou no Regimento Interno.

Em geral, costuma-se fixar o valor dessa taxa por uma porcentagem do valor mensal da cota condominial, ou seja, entre 30% e 50%.  Certos condomínios também incluem uma taxa de cautela, como uma garantia contra danos ao patrimônio. Ela costuma ser depositada antes do evento e é devolvida integralmente ao morador após a festa, caso o (a) síndico (a) verifique que o espaço e os móveis não foram danificados.

É importante fazer algumas considerações. Segundo o Superior Tribunal de Justiça (STJ), o condomínio não pode proibir o condômino inadimplente de reservar e usar o salão de festas ou áreas de lazer. Quaisquer restrições de uso são consideradas uma prática abusiva, devendo a cobrança da ocorrência de dívida ocorrer pelos meios legais, ou seja, ações judiciais e protestos.

Em caso de o (a) morador (a) reservar o espaço e desistir, o regulamento interno pode prever multas ou decisões para evitar o bloqueio da agenda que poderia prejudicar outros moradores.

Quanto às chamadas extras de capital, elas têm um papel de destaque na rotina condominial. Por quê? Porque são arrecadações adicionais feitas pelo condomínio junto aos moradores para cobrir despesas que não estavam previstas no orçamento anual aprovado.

Trata-se de valores usados ​​para custear despesas extraordinárias ou emergenciais que o fundo de reserva do condomínio ou a taxa regular não cobrem. Vazamentos de sepulturas, infiltrações, danos estruturais, pintura de fachada, modernização de elevadores, impermeabilização de áreas comuns, instalação de novas câmeras, sistemas de combate a incêndio, e outros.

Assim, o (a) síndico (a) deve convocar uma Assembleia Geral para apresentar o problema, o valor necessário e, ao menos, 3 orçamentos da obra aos condôminos. A cobrança precisa ser aprovada pela maioria dos condomínios, 50%+1 dos condôminos presentes, a menos que a convenção do condomínio exija quórum qualificado para obras de grande porte.

O valor costuma ser dividido entre os proprietários conforme a fração ideal de cada apartamento ou casa, apesar de que as unidades maiores pagam proporcionalmente mais. O proprietário é responsável por todas as despesas extraordinárias, que envolvem reformas estruturais, valorização do imóvel, ou melhorias e modernizações.

Já o inquilino é responsável caso a chamada extra se refira a despesas ordinárias emergenciais, ou seja, gastos inesperados e urgentes para manter a segurança, a habitabilidade ou o funcionamento básico do prédio, que não podem aguardar a aprovação prévia em assembleia.

Vale destacar que o (a) síndico (a) deve pagar a taxa de mudança, as taxas de uso de áreas comuns, tais como espaço gourmet e salão de festas, e as chamadas extras. Ele (a) não possui imunidade automática a essas cobranças perante a legislação civil. Assim, eventuais isenções ou descontos só se aplicam se estiverem expressamente previstos na Convenção do Condomínio.

Diante do exposto acima, o exercício da cidadania condominial pelo (a) condômino (a) ou morador (a) não pode se limitar a ilusão adimplente; mas, ao acompanhamento efetivo da gestão. A falsa premissa de que cumprir com as obrigações financeiras não encerra o dever do morador com o coletivo social em que está inserido.

É fundamental desenvolver uma participação ativa em assembleias, debatendo, expondo ideias e votando de maneira consciente, pois é desse movimento que emergem os impactos positivos que afetam a todos. Sem contar o básico, que significa verificar para onde está indo o dinheiro da arrecadação, analisando a previsão orçamentária para garantir que os recursos estão sendo usados de forma eficiente; bem como, reportando eventuais problemas aos canais oficiais de comunicação condominial.

Não se pode esquecer jamais de que toda microssociedade condominial é um ecossistema complexo e a omissão dos moradores frequentemente abre espaço para administrações ineficientes e, em muitos casos, desastrosas.