Verticalização urbana, microssociedades condominiais e o significado do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB)

Por Alessandra Leles Rocha

 

Diante da expansão vertiginosa do processo de verticalização urbana, exige-se que as microssociedades condominiais tenham o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB).

Trata-se de um documento fundamental para garantir a segurança da vida e do patrimônio, validando que o condomínio possui todas as estruturas preventivas e de combate a incêndio exigidas por lei.

Afinal, a verticalização urbana aumenta a densidade populacional em um mesmo perímetro. O que implica na necessidade de garantir uma evacuação segura, em que as escadas de emergência, as portas corta-fogo e as rotas de fuga estejam desobstruídas e dimensionadas para o fluxo de moradores.

Além disso, visando a preservação das vidas, esse documento atesta o funcionamento de sistemas de detecção de fumaça, alarmes, hidrantes e extintores, permitindo um combate rápido a eventuais princípios de incêndio.

Por isso, o AVCB isenta o (a) síndico (a) ou a administradora condominial de responsabilidades civis e criminais em caso de acidentes, provando que o edifício estava em conformidade com as normas técnicas. Bem como, também, assegura a validade do Seguro Condominial, tendo em vista de que a maioria das seguradoras exige o AVCB atualizado para indenizar sinistros. A falta do documento pode invalidar apólices.

O prazo de validade do AVCB varia de 1 a 5 anos, dependendo do risco de incêndio, da destinação ou ocupação do imóvel e da legislação de cada estado. Para edificações com maior risco de incêndio, como depósitos de materiais inflamáveis, hospitais ou indústrias químicas, o prazo é de 1 a 2 anos. Para locais de reunião de público é de 3 anos. Para a grande maioria das demais ocupações, tais como comércios, indústrias e condomínios residenciais, é de 5 anos.

Daí a importância de observar certos aspectos que atravessam a regularidade do AVCB. Uma prática bastante comum, e muitas vezes inevitável, é que o Corpo de Bombeiros exija a apresentação de um novo Projeto de Segurança Contra Incêndio e Pânico (PSCIP) quando um condomínio tenta regularizar pendências para obter o AVCB.

Ainda que a legislação permita que o (a) responsável, seja um (a) engenheiro (a) ou arquiteto (a), substitua ou altere o projeto, em razão de inviabilidade técnica / financeira, ou para adaptação de layout e medidas compensatórias, o documento só é liberado se a edificação estiver em total conformidade com a nova planta aprovada.

É preciso ter mente que a necessidade de um novo projeto está relacionada, por exemplo, ao fato de a legislação de segurança contra incêndio ser frequentemente atualizada. Assim, caso o projeto original do edifício seja antigo, ele pode não atender às diretrizes atuais, exigindo a modernização do sistema.

Além disso, em caso de mudanças na edificação ao longo dos anos, tais como a alteração no layout das garagens, o fechamento de áreas, ou as adequações estruturais, também se exige que o projeto seja refeito para refletir a realidade do local.

Contudo, vale ressaltar que substituir o projeto não isenta o (a) síndico, a administradora condominial ou os condôminos se houver má-fé. Isso significa que, caso o condomínio apresente um projeto com dados falsos apenas para driblar as pendências, conforme os critérios anteriores, o AVCB pode ser anulado e o (a) síndico / administradora condominial e o técnico profissional responderão legalmente.

Por isso, em caso de as exigências anteriores não terem sido atendidas, os bombeiros podem reprovar o processo exigindo a readequação total, o que demanda a emissão de um Projeto Técnico (PT) atualizado e elaborado por um engenheiro ou arquiteto habilitado.

Assim, o aceite ou não do AVCB está condicionado a certos itens obrigatórios. Começando pelos extintores de incêndio. Esses devem ser distribuídos em pavimentos e totalmente desobstruídos.

Em relação a eles deve-se observar os dois tipos de prazos de validade, a recarga obrigatória, geralmente anual, e o teste hidrostático, a cada 5 anos. Entretanto, devem ser substituídos imediatamente caso apresentem danos físicos, manômetro no vermelho ou lacre rompido.

A iluminação de emergência deve estar posicionada nas rotas de fuga, escadas e corredores para guiar a saída em caso de blecaute, assim como, a sinalização fotoluminescente com placas decrescentes de saídas, rotas e localização de equipamentos. Além disso, não se pode esquecer do alarme de incêndio com seus dispositivos sonoros e visuais ou detectores de fumaça.

Certos condomínios precisam apresentar as portas corta-fogo, porque elas protegem as rotas de fuga, tais como escadas enclausuradas, contendo a propagação de fogo e a fumaça em caso de incêndio, garantindo um tempo seguro para a evacuação do prédio e protegendo a vida dos moradores.

Os hidrantes e as mangueiras tem um papel vital; pois, representam o sistema hidráulico com reserva de água específica e bombas de incêndio em dia. Assim, o funcionamento pleno desses equipamentos em condomínios residenciais salva vidas, protege o patrimônio contra incêndios e garante a cobertura do seguro em casos de acidentes.

É fundamental compreender que eles não só permitem que os próprios moradores ou a brigada de incêndio controlem pequenos focos de fogo antes que as chamas se alastrem, evitando tragédias maiores, como garantem o suprimento de água necessário para que as equipes profissionais combatam focos maiores com rapidez e eficiência.

Por isso, a manutenção preventiva e o funcionamento correto desses equipamentos são exigências legais, ou seja, se houver um incêndio e o sistema falhar por falta de manutenção, a seguradora pode negar a indenização do sinistro, o Corpo de Bombeiros pode impor multas e pode ocorrer a responsabilização civil e criminal do (a) síndico (a) / administradora condominial em caso de acidentes fatais.

Em tempos de tantos eventos extremos do clima; sobretudo, tempestades com alta incidência de descargas elétricas, mais do que nunca, a exigência dos Para-raios com emissão de laudo de verificação do Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas, é um quesito que não poderia faltar.

A manutenção e o laudo atualizado do SPDA são exigências legais das seguradoras; pois, em caso de sinistro por raios, a ausência ou a irregularidade do sistema pode invalidar a apólice de seguro do condomínio.

Afinal, ele não apenas evita a ocorrência de choques elétricos graves ou óbitos; mas, previne incêndios nas dependências do condomínio causados pelo superaquecimento provocado pelo raio, minimizando os efeitos indiretos de picos de tensão, protegendo portões automáticos e os eletrodomésticos dos moradores, por exemplo.

Por fim, toda a documentação e demais laudos, o que inclui a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) das instalações elétricas, de gás (se houver) e da manutenção dos equipamentos, é necessária para a emissão do AVCB.  

O objetivo desses documentos é garantir que os profissionais assumam a responsabilidade pelas instalações elétricas, manutenção de equipamentos e sistemas de emergência.

Assim, se houver um acidente ou falha estrutural após um serviço, a responsabilidade legal recai sobre o profissional emissor, protegendo o (a) síndico (a) / administradora condominial de processos judiciais.

Como se vê, a emissão do AVCB pelo Corpo de Bombeiros é, portanto, um processo regido estritamente por parâmetros legais e documentos técnicos.  Razão pela qual os gestores condominiais devem manter um acervo documental rigoroso para aprovação e renovação periódica do AVCB.