A verticalização e o exercício cidadão na perspectiva das microssociedades

Por Alessandra Leles Rocha

 

Não há como negar o fato de que a verticalização urbana, impulsionada pela especulação imobiliária e pela escassez de espaço, vem transformando os condomínios residenciais em microssociedades.

O que significa dizer que esses espaços intramuros criam microculturas próprias baseadas no controle de acesso, regulamentação interna, divisão de custos e privatização do lazer, resultando na fragmentação do tecido urbano e, em muitos casos, no isolamento social.

Porém, o que muita gente não se dá conta é de que esse modelo exige um exercício de cidadania muito mais proativo, tendo em vista de que a concentração de pessoas em espaços compartilhados gera dependência mútua e impacto direto na gestão coletiva.

Em linhas gerais, isso pode ser traduzido, por exemplo, pela necessidade de uma gestão compartilhada, que implica na administração de áreas comuns, no estabelecimento das taxas condominiais e das regras de convivência, exigindo uma participação ativa nas assembleias e tomadas de decisão.

Mas, não é só isso. A proximidade física exige diálogo, tolerância e respeito às normas internas, substituindo a apatia por uma cultura de mediação. Inclusive, considerando que o engajamento em pautas de interesse coletivo, tais como segurança, sustentabilidade e bem-estar, fortalece o tecido social local.

Sim, porque não são raras as situações em que os problemas internos são, de certa forma, reflexos dos desafios urbanos mais amplos, demando estimular a mobilização dos moradores junto ao poder público.

Em síntese, isso quer dizer que a corresponsabilidade é essencial para a qualidade de vida. No entanto, estamos em plena contemporaneidade e a verticalização espelha um modelo de convivência e de coexistência social que tende a abdicar das suas responsabilidades e deveres para desfrutar a liberdade em favor do seu individualismo.

Ao isolar moradores em unidades autônomas, a impressão para muitos é de que os condomínios podem terceirizar as responsabilidades sociais e a gestão do ambiente, em nome da privacidade e da comodidade pessoal de cada habitante do local.

Só que não. A verticalização urbana enfrenta, por exemplo, um desafio crítico com a ilusão da adimplência, onde a saúde financeira dos condomínios parece sólida; mas, em muitos casos, mascara situações ocultas que podem levar a crises de caixa seríssimas.

Primeiro, porque a aparência de saúde financeira não é realidade. Uma gestão ineficiente pode gastar mal, contratar mal e/ou desperdiçar recursos, necessitando amiúde de fazer chamadas de capital extras mesmo com o condomínio pago pelos moradores.

Segundo, porque existe um aspecto chamado de risco da solidariedade, ou seja, a dívida é de todos. Em linhas gerais, isso significa que uma gestão negligente, que gera dívidas trabalhistas, fiscais ou processuais, possibilita que todos respondam solidariamente pelas adversidades, independentemente de quem pagou ou não a taxa em dia.

Mas, talvez, o pior dessa ilusão esteja no uso de procuração para manifestação em assembleias condominiais. É extremamente comum, no Brasil, que os proprietários utilizem procurações para se fazerem representar em assembleias condominiais, tendo em vista ser essa uma prática amparada pelo Código Civil brasileiro, no intuito de permitir que ausentes, por diferentes motivos, possam delegar o seu direito de voto a síndicos (as), conselheiros, outros moradores ou terceiros de sua confiança.

Desse modo, a partir da ilusão da adimplência em condomínios residenciais; sobretudo, por parte dos proprietários, tende a ocorrer o abuso na utilização dessas procurações, constituindo um cenário de risco jurídico e financeiro, o qual pode resultar na perpetuação de gestões ineficientes e na manipulação de decisões coletivas.

Esse tipo de situação pode, inclusive, permitir que proprietários inadimplentes, juridicamente impossibilitados de votar, outorguem procurações para terceiros, em geral, ao próprio síndico, a fim de influenciar a eleição ou a aprovação de contas, de despesas vultosas, mascarando a falta de quórum de aprovação.

Segundo a legislação brasileira, principalmente por meio do Código Civil de 2002 (artigos 1.341 a 1.343), as benfeitorias em condomínios residenciais são classificadas em três tipos e cada uma demanda um quórum específico para aprovação em assembleia.

Depois, tem-se o desvio de finalidade, no qual a partir de procurações genéricas abrem-se precedentes para que o procurador vote contra o interesse do outorgante ou à revelia da participação direta desse.

Sem contar que, em muitos casos, a presença de procurações falsas ou irregulares, em razão da falta de conferência específica pode permitir a ocorrência de fraudes, considerando que nem todos os condomínios residenciais dispõem de um limite preestabelecido para o número de procurações por pessoa na Convenção Condominial, ou de um critério para incentivar o uso de procurações específicas para cada assembleia, constando os dados e a pauta definidos, ou da devida atenção do próprio presidente da mesa para conferir a assinatura, a validade e os poderes do documento.

Por isso é tão importante entender como a negligência, em relação ao que está embutido ao processo de verticalização urbana e ao exercício cidadão, pode alimentar a ilusão da adimplência em condomínios residenciais com consequências nefastas de certas práxis, como no caso do abuso na utilização de procurações em assembleias.

Nesses casos, a possibilidade da aprovação de contas e de orçamentos irreais, muitas vezes impostas por votos de procurações genéricas, pode sim mascarar a inadimplência real e a falta de fundos de reserva, levando a surpresas financeiras futuras.

Também, é preciso destacar que a manipulação de votos por meio de procurações em massa permite a perpetuação de grupos no poder, aprovação de obras desnecessárias e a eleição de síndicos sem a devida qualificação ou responsabilidade com a coletividade.

Isso fere, portanto, a boa-fé objetiva e a representação democrática, podendo ser causa para anulação judicial das decisões tomadas como, por exemplo, as eleições de síndico ou as aprovações de contas; bem como, outras sanções nas esferas civil e criminal.