A verticalização urbana e a importância da segurança no contexto dessa configuração socioespacial
Por
Alessandra Leles Rocha
A verticalização urbana,
caracterizada pela construção de edifícios de alta densidade, exigiu da
sociedade uma implementação de sistemas rígidos de proteção e segurança.
Assim, na perspectiva de que
os condomínios são microssociedades, a sua relação com a segurança se dá por
diferentes formas, as quais vão desde a adoção de tecnologias de vigilância até
o impacto na socialização e no sentimento de comunidade.
Afinal, a insegurança social
afeta significativamente a dinâmica dos condomínios residenciais, os quais ao
contrário de serem apresentados como refúgios, a verdade é que se tornaram
extensões dos desafios urbanos, exigindo altos investimentos em blindagem
patrimonial e controle de acesso.
Inclusive, em muitos casos
elevando os custos operacionais e, desencadeando um isolamento social entre os
vizinhos, que tendem a priorizar a sua individualidade em detrimento da
convivência coletiva.
Feita essa introdução,
tem-se que os mecanismos de segurança foram divididos em patrimonial e
estrutural, com o objetivo de mitigar os riscos inerentes à grande concentração
de pessoas em um mesmo local.
No que diz respeito à
segurança patrimonial, em geral, o que se vê amiúde é a portaria presencial
24h, a blindagem de guarita, as eclusas com portão duplo e os sistemas de
monitoramento por câmeras (CFTV).
Embora, em muitos lugares já
exista a substituição da portaria física por sistemas centralizados, buscando
reduzir custos mensais sem abrir mão do rigor na identificação.
No caso dos serviços de
interfone, eles são uma das linhas de frente desse tipo de segurança. O que
significa que apresentam caráter essencial pelo fato de evitarem o acesso de
pessoas não autorizadas, permitirem a triagem rigorosa na portaria e garantirem
uma comunicação ágil e segura entre os moradores e a portaria.
Desse modo, a importância
desses sistemas na proteção condominial se dá a partir de três pilares
principais. Primeiro, como filtro de acesso, impedindo que entregadores,
prestadores de serviço ou visitantes, circulem livremente pelas áreas comuns
antes da devida autorização do morador.
Segundo, como sistema de
comunicação direta e sigilosa, facilitando os avisos de emergência,
correspondências e liberações rápidas, sem expor os moradores ou funcionários a
riscos desnecessários.
Por fim, como registro de
fluxo, um histórico digital de quem entra e sai, o que é importante para
auditorias e investigações de segurança.
Considerando que o
condomínio é o responsável pelas ligações elétricas, centrais e aparelhos, se
houver falha sistêmica ou desgaste natural, o custo é dele. Mas, se uma empresa
técnica atestar defeito por mau uso dentro da unidade, então, a despesa é repassada
ao morador.
Toda e qualquer manutenção
preventiva e/ou corretiva não pode ser negligenciada. Daí o (a) síndico (a)
e/ou a administradora condominial ser o (a) responsável legal por garantir a
manutenção, conservação e pleno funcionamento dos interfones e demais equipamentos
de segurança.
Em caso de negligência
comprovada, o gestor poderá responder civil e criminalmente por invasões ou
furtos facilitados por falhas nesses sistemas.
Em relação à segurança
estrutural, ela se dá por meio de documentações técnicas, rotinas de manutenção
preventiva e fiscalizações que garantem a integridade das edificações.
Inclusive, os (as) síndicos
(as) e/ou as administradoras condominiais devem ter em mãos o Manual de
Operação, Uso e Manutenção, que é um documento entregue pela construtora, o
qual orienta sobre as capacidades de carga da estrutura e os prazos corretos para
revisão de cada sistema.
No que diz respeito à
segurança estrutural, ela é composta por inspeção predial, que se baseia em
relatório técnico elaborado por engenheiro ou arquiteto que avalia o estado de
conservação de toda a edificação, ou seja, as fundações, os pilares, as vigas,
as lajes, as fachadas e o telhado, apontando necessidades de reparo ou não.
Vale ressaltar que é
obrigatório, em várias cidades brasileiras, o Laudo de Inspeção Técnica (LIT).
Ele atesta a estabilidade da edificação e deve ser renovado periodicamente,
geralmente a cada 3 a 5 anos, dependendo da legislação local.
Também é de suma
importância, a manutenção preventiva, que implica na elaboração de um
cronograma, em que o condomínio deve seguir para evitar o desgaste acelerado.
Dentre os exemplos mais comuns estão a limpeza de caixas d'água, a
impermeabilização de lajes e tratamento de trincas e fissuras.
Em casos de eventual
reforma, há a necessidade de um laudo, que é regulamentado pela norma ABNT NBR
16280; pois, há uma exigência de que qualquer alteração estrutural no interior
de um apartamento seja aprovada previamente pelo engenheiro do condomínio.
Não é sem razão que o (a)
síndico (a) e/ou a administradora condominial é o (a) principal responsável por
manter essas documentações atualizadas e zelar pela manutenção, sob pena de
responsabilização civil e criminal em caso de falhas estruturais.
Por todos esses aspectos é
que o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de Minas Gerais (Crea-MG)
desenvolveu um guia oficial para orientar gestores condominiais e condôminos
sobre a realização de reformas e manutenções preventivas, garantindo a segurança
das edificações e a obrigatoriedade de contratação de profissionais habilitados
1.
Pois, como escreveu Cesare
Beccaria, jurista e economista italiano, “É melhor prevenir os crimes do que
ter de puni-los. O meio mais seguro, mas ao mesmo tempo mais difícil de tornar
os homens menos inclinados a praticar o mal, é aperfeiçoar a educação”.
