Verticalização urbana. As microssociedades condominiais à luz da terceirização dos serviços.

Por Alessandra Leles Rocha

 

Com a verticalização urbana e a disseminação das microssociedades condominiais, a sociedade contemporânea se deparou com a complexidade da manutenção dessas estruturas socioespaciais e dos aspectos jurídicos envolvidos nessa dinâmica.

No tocante à manutenção, as microssociedades condominiais contemporâneas têm privilegiado a terceirização de inúmeros serviços a fim de reduzir a carga burocrática dos (as) gestores (as); bem como, transferir a responsabilidade trabalhista e a qualificação técnica para empresas especializadas.

Embora, seja importante destacar que essa prática exige fiscalização rigorosa, pois o condomínio possui responsabilidade indireta, por exemplo, sobre possíveis despesas trabalhistas não pagas.

Nesses casos, por exemplo, se houver execução judicial, os bens dos condôminos podem ser acionados para quitar essas dívidas caso a prestadora de serviços não tenha fundos ou desapareça.

Afinal, o condomínio responde subsidiariamente caso a empresa terceirizada não cumpra com as obrigações trabalhistas dos funcionários alocados no local. Razão pela qual é fundamental que o (a) gestor (a) condominial exija as certificações negativas, as guias de recolhimento e os comprovantes de pagamento da empresa mensalmente.

No contexto das relações entre microssociedades condominiais e empresas terceirizadas é importante dizer que os moradores e o (a) síndico (a) não devem dar ordens diretas aos funcionários terceirizados, considerando que a subordinação deve partir exclusivamente do supervisor da empresa contratada.

Por quê? Porque o funcionário terceirizado não possui vínculo empregatício direto com o condomínio; assim, esse tipo de interferência expõe a riscos jurídicos. A Justiça do Trabalho pode entender que o condomínio é o verdadeiro empregador, trazendo pesados ​​passivos trabalhistas.

Assim, diante de qualquer problema de desempenho ou quebra de protocolo, cabe ao síndico (a) acionar o supervisor ou gerente da empresa terceirizada, exigindo que sejam tomadas as providências administrativas permitidas com seu pessoal.

Quanto aos moradores, qualquer pedido, sugestão ou solicitação de ajuste no serviço deve ser direcionado à administradora condominial ou diretamente ao síndico (a).

Sobre a decisão de terceirizar serviços em microssociedades condominiais, essa deve ser tomada obrigatoriamente em uma Assembleia Geral, Ordinária ou Extraordinária. De modo que a aprovação depende de decisão pela maioria simples dos presentes na assembleia, ou seja, 50% + 1 dos votos dos condôminos presentes.

Apesar de esse ser o padrão legal para a rotina de contratações, a Convenção do Condomínio pode exigir um quórum diferenciado, devendo-se, então, consultar esse documento para evitar anulações futuras.

Praticamente qualquer atividade pode ser terceirizada, sem restrições entre atividades-meio ou fim. Portanto, as microssociedades condominiais podem terceirizar os serviços de portaria presencial, portaria remota/virtual, vigilância patrimonial, monitoramento de alarmes, limpeza diária das áreas comuns, higienização pós-obra, conservação de fachadas, manutenção predial preventiva elétrica e hidráulica, zeladoria, serviços de bombeiro civil com formação específica em escolas credenciadas pelo Corpo de Bombeiros Militar, tratamento e manutenção de piscinas, cuidados com jardins e paisagismo, síndico profissional terceirizado, administração condominial, desinsetização e controle de pragas, limpeza de caixas d'água e manutenção de portões ou elevadores.

Porém, segundo a legislação brasileira, em especial a lei da terceirização (Lei 13.429/2017) e a Súmula 331 do TST, é necessário que as empresas terceirizadas apresentem certas documentações, que se dividem em três categorias principais.

 A primeira diz respeito à documentação da empresa, o que inclui a cópia do contrato social ou estatuto atualizado, do cartão do CNPJ, da Certidão Negativa de Débitos (CND) relativa aos Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União, da Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT), do Certificado de Regularidade do FGTS (CRF), e da Certidão Negativa de Débitos Estaduais e Municipais (relativas ao ISS).

A segunda se refere à documentação trabalhista e previdenciária, e precisa ser apresentada mensalmente, pois são essenciais para a liberação de pagamentos pelo condomínio, conforme estabelecido em contrato com a terceirizada.

Nela estão inclusos a relação nominal dos funcionários informados em cada função, as cópias das guias de recolhimento do INSS e do FGTS com a respectiva folha de pagamento, o comprovante de pagamento de benefícios (como vale-transporte e vale-refeição) conforme convenção coletiva da categoria, o comprovante de entrega de EPIs (Equipamentos de Proteção Individual) quando a função exigir.

Por isso, para evitar eventuais passivos trabalhistas, a melhor estratégia é condicionar o pagamento da nota fiscal mensal à entrega e validação de todos os documentos trabalhistas e previdenciários daquele mês.

A terceira trata da documentação de saúde e segurança do trabalho (SST), fundamentais para comprovar o cumprimento das Normas Regulamentadoras (NRs) do Ministério do Trabalho, protegendo o condomínio contra ações por acidente.

Ela é composta por Atestado de Saúde Ocupacional (ASO) de cada funcionário, seja em caráter admissional ou periódico; comprovante de treinamento específico, tais como exige a NR-10 para parte elétrica, NR-35 para trabalho em altura, NR-33 para espaço confinado, segundo a função que será exercida; PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) e PGR (Programa de Gerenciamento de Riscos) da prestadora.

Aqui, cabe uma ressalva importante. A vacinação para funcionários de limpeza e gestão de resíduos é uma exigência legal e ocupacional direta para prevenir doenças e mitigar riscos de judicialização por acidentes de trabalho.

Em caso de funcionários próprios, o condomínio é responsável por orientar, fiscalizar e exigir a imunização via PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional), além de promover campanhas divulgadas pelos órgãos oficiais de saúde em conformidade com a nova legislação trabalhista (Art. 169-A da CLT).

Em relação aos funcionários terceirizados, o dever legal de manter o cartão de vacinação atualizado é da empresa prestadora de serviços; embora, o condomínio deve atuar em compliance, cobrando da empresa terceirizada a comprovação de que os protocolos e as normas de segurança sejam cumpridas.

Essa é uma determinação necessária, porque profissionais de limpeza estão expostos ao lixo que pode conter agulhas, lâminas e outros resíduos contaminados. Daí a vacina antitetânica e contra a hepatite B serem fundamentais para resguardar a saúde do trabalhador e evitar que ele adquira doenças graves no exercício da sua função. A recusa pode resultar em advertência, suspensão e até demissão por justa causa.

Caso um trabalhador se acidente e contraia uma doença por negligência de EPIs ou falta de imunização, tanto a empresa terceirizada quanto o condomínio (solidariamente) podem sofrer ações judiciais pesadas por danos morais e materiais.

Frente ao exposto, é possível perceber que a terceirização de serviços em microssociedades condominiais compensa pela previsibilidade financeira, com a eliminação de custos ocultos, a garantia da cobertura imediata de faltas sem ônus adicionais, e a transferência total das obrigações e riscos trabalhistas para a empresa prestadora.

Assim, o condomínio não precisa lidar com processos seletivos, treinamento, controle de ponto ou aplicação de advertências. Em vez de lidar com a flutuação mensal da folha de pagamento, o condomínio paga um valor fixo, facilitando o controle da caixa. Todo o vínculo empregatício ocorre sob a tutela da prestadora de serviços. A gestão condominial pode focar integralmente nas decisões estratégicas, melhorias estruturais e convivência dos moradores.

Entretanto, quando condomínios e empresas terceirizadas permitem o descumprimento de cláusulas contratuais e da legislação, o compromisso passa a ter responsabilidade conjunta.

Por isso, cabe não esquecer de que os deveres do (a) síndico (a) são determinados principalmente pelo Artigo 1.348 do Código Civil. Portanto, o descumprimento de suas obrigações, seja por imperícia, omissão ou má gestão, abre espaço para a responsabilização. O que significa que ele (a) pode ser acionado judicialmente e responder com seus bens pessoais para ressarcir prejuízos causados ​​ao condomínio ou aos moradores.