Verticalização urbana. Microssociedades condominiais e a necessidade de escolher bem os seus gestores.

Por Alessandra Leles Rocha

 

A verticalização urbana apresentou a todos a composição socioespacial das microssociedades condominiais e com elas a necessidade de escolher bem os seus gestores.

Assim, observando a historicidade do processo de verticalização, a gestão condominial começou pela figura do (a) síndico (a), ou seja, alguém residente no próprio condomínio, eleito em assembleia para administrar o edifício.

Geralmente, o exercício dessa função acontecia de forma voluntária ou recebendo em troca a isenção ou a redução da taxa condominial, além de conciliar a carga com sua rotina pessoal ou profissional.

Contudo, apesar de o Código Civil não obrigar o pagamento, a remuneração do síndico morador tornou-se uma prática comum e perfeitamente legal, desde que um valor mensal fixo seja aprovado em assembleia, exigindo para tal a maioria simples, 50% mais um dos votos dos presentes, desde que não haja impedimento na Convenção do Condomínio.

Aliás, cabe aqui alguns esclarecimentos adicionais. A legislação brasileira permite que o síndico receba uma remuneração e desfrute da isenção da taxa de condomínio, desde que a Convenção autorize ou não proíba expressamente, e que a concessão seja aprovada na Assembleia Geral.

Porém, o (a) síndico (a) não pode deliberar o próprio salário. Afinal, isso representa um claro conflito de interesses. Alterar ou impor valores sem o aval coletivo pode resultar em processos por irregularidades e obrigação de devolução dos valores. Assim, a definição do salário ou do seu reajuste deve constar na pauta da convocação da Assembleia Geral Ordinária (AGO), durante a aprovação da previsão orçamentária do ano seguinte.

O quórum necessário é de maioria absoluta, 50% mais 1 voto do total de condôminos (não apenas os presentes), caso seja para fixar ou reajustar a remuneração, se a convenção for omissa sobre esse ponto. Caso o reajuste implique em alteração da Convenção do Condomínio, ou se a regra para remuneração estiver sendo criada/modificada diretamente nos artigos da Convenção, o quórum necessário é de 2/3 dos condôminos (não apenas os presentes).

Continuando. A ideia realmente parecia interessante se olhada pela perspectiva de alguém que mora no local, vive a mesma realidade dos demais condôminos ou inquilinos, tendo maior familiaridade com os problemas cotidianos. Reforçando a impressão de possuir um zelo especial pelo patrimônio, já que também é proprietário ou morador do imóvel.

Mas, talvez, o aspecto que mais pesasse nessa história fosse o fato de que a gestão orgânica costuma trazer a impressão de que pesa menos no orçamento do condomínio se comparado à contratação de um síndico profissional, que cobra honorários mensais.

Acontece que, com o passar das décadas, a legislação se tornou mais rigorosa, e a gestão passou a exigir um conhecimento mais aprofundado em diferentes assuntos, tais como o direito imobiliário, a contabilidade, a gestão de pessoas, a sustentabilidade socioambiental, e a manutenção predial.

Então, surgiram os (as) síndicos (as) profissionais. Eles (as) são gestores especializados contratados para administrar condomínios de forma técnica, imparcial e remunerada, os quais não residem na microssociedade condominial, dedicando-se exclusivamente à função e possuem conhecimentos aprofundados em todas as áreas necessárias à gestão.

Desse modo, eles (as) não só possuem uma formação específica ampla e lidam com burocracias, licitações e manutenções complexas, como atendem às demandas diárias do condomínio com maior agilidade, pelo fato de não possuírem outras profissões para conciliar.

Vale destacar, também, que a sua imparcialidade e neutralidade consegue uma aplicação da convenção e do regimento interno sem melindres ou desconfortos pessoais, evitando conflitos de interesse ou problemas de convivência com vizinhos.

Em relação à contratação e eleição, elas ocorrem da mesma forma que para um síndico tradicional, ou seja, por aprovação com maioria absoluta dos votos dos presentes, 50% mais um dos votos, que representam as frações ideais do edifício, em Assembleia Geral, que pode ser Ordinária, conforme o Código Civil, com pauta específica para este fim. Portanto, a escolha não pode ser feita de maneira informal.

Mas, em razão do desenvolvimento das dinâmicas sociais; sobretudo, na contemporaneidade, eis que surgiu um outro componente nesse sistema de gestão, a empresa administradora.

Seu papel é dar o devido suporte técnico para o (a) síndico (a). De que forma? Executando certas tarefas, tais como a emissão de boletos, a folha de pagamento de funcionários, os saldos mensais e o controle de inadimplência. Auxiliado em relação ao cumprimento das obrigações fiscais e tributárias e prestando assessoria durante as assembleias.

Por isso, a presença de uma administradora se torna fundamental quando a microssociedade condominial possui alta rotatividade de funcionários, alto índice de inadimplência, obras e manutenções complexas, ou quando o (a) síndico (a) eleito (a) não possui tempo disponível ou conhecimento contábil e jurídico para lidar com as rotinas condominiais diárias.

Aliás, é importante dizer que a contratação de uma administradora não torna dispensável a assessoria jurídica. Inclusive, porque empresas de administração não podem vender assessoria jurídica a condomínios, tendo em vista que o (a) advogado (a) interno (a) da administradora atende apenas à própria empresa, nunca aos interesses exclusivos do condomínio.

Além disso, em caso de alguma falha na administração, por exemplo, a depender apenas do setor jurídico da própria empresa, o condomínio não terá uma análise independente para defender seus interesses.

Considerando-se que as demandas estão cada vez mais complexas, a realidade impõe, portanto, a exigência de um advogado especialista em questões condominiais.

Por fim, não se deve esquecer de que a empresa administradora não tem poder de mando. Isso significa que ela não responde juridicamente pelo condomínio, salvo em casos de omissão no contrato, e não toma decisões estratégicas sem o aval do (a) síndico (a).

Assim, cabe ao síndico orgânico ou profissional a responsabilidade civil e criminal pelo condomínio, o poder de decisão final e liderança na gestão, zelando pelas áreas comuns e pela segurança, e a responsabilidade fiscalizadora quanto a gestão estar fluindo corretamente.

Apesar disso, há quem acredite que a contratação de um (a) síndico profissional e/ou de uma empresa administradora de condomínio representa um custo desnecessário e alto.

Bem, a verdade é que esse tipo de contratação é considerado exclusivamente um investimento estratégico. Sim. Ao contrário de um custo indireto, esses serviços atuam como uma blindagem contra passivos trabalhistas, multas por inconformidades legais e desvalorização patrimonial, profissionalizando a tomada de decisão da microssociedade condominial.

Contratar profissionais especializados traz grandes vantagens, na medida em que a economia gerada supera frequentemente o valor investido.

No entanto, é imperioso dizer que a contratação de profissionais especializados, tais como os (as) síndicos (as) profissionais, as administradoras e os assessores jurídicos, exige maturidade do compromisso.

Isso significa que sem a abertura e disposição por parte dos moradores e do corpo diretivo, para compreender e aceitar as diretrizes técnicas e legais, o trabalho do especialista perde a sua eficácia, gerando conflitos, travando a gestão e impossibilitando alcançar os resultados esperados. O que representa um trabalho desperdiçado e um dinheiro jogado fora.

Seja como for, é importante ter em mente que a função do (a) síndico (a), seja ele morador ou profissional, é regida principalmente pelo Código Civil Brasileiro (Lei 10.406/2002) e subsidiariamente pela Lei do Condomínio (Lei 4.591/1964). Assim, ele (a) possui responsabilidades civis e criminais irrenunciáveis ​​em caso de ação ou omissão.

Do ponto de vista civil, essas responsabilidades incluem danos materiais ou morais, decorrentes de negligência/omissão, imprudência ou imperícia. Já em relação as responsabilidades criminais, como a figura do (a) síndico (a) assume a posição de garantidor, o que significa que ele (a) tem o dever legal de cuidado e proteção, ele responde por suas ações e omissões.

Por fim, não se pode deixar de mencionar que o (a) síndico (a) profissional sofre maior rigor judicial, em razão de poder ser cobrado com base nas regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC) dado o seu papel de fornecedor de serviços especializados.