Verticalização urbana. As configurações contemporâneas de habitação em microssociedades condominiais e o seu grau de complexidade.
Por
Alessandra Leles Rocha
A expansão da verticalização
urbana trouxe um novo desenho para a geografia espacial sociodemográfica, a
partir do adensamento populacional manifesto pelas microssociedades
condominiais. O que alterou não apenas a paisagem visual, mas também a dinâmica
de convivência e a segregação socioespacial.
E dentro desse novo cenário as
microssociedades condominiais passaram a definir uma finalidade especifica de
uso das edificações. Assim,
se estabeleceu três finalidades principais: residencial, comercial/corporativa
e, mais recentemente, o uso misto.
Desse modo, os condomínios de uso
exclusivamente residencial são definidos por três pilares principais.
Primeiro, as unidades
autônomas, sejam elas casas ou apartamentos, servem apenas para moradia fixa ou
temporária de pessoas e famílias. Segundo, não há circulação de público
externo para fins comerciais, prestação de serviços abertos ao público ou
instalação de lojas e indústrias. E por fim, os espaços compartilhados existem
para atender ao descanso e à convivência dos moradores.
Já os condomínios corporativos e
empresariais foram idealizados para serem locais de escritórios, serviços avançados e sedes
de empresas, verticalizando o ecossistema de negócios. Portanto, eles são definidos por
infraestrutura compartilhada, gestão unificada e foco em atividades laborais, com
salas de reunião, auditórios, estacionamentos e centros de convenções. Geralmente,
próximos de grandes vias de acesso, centros financeiros ou rotas logísticas.
E as edificações de uso misto 1
trazem um tendência urbana contemporânea que integra lojas e serviços no térreo, produzindo uma fachada
ativa, com apartamentos ou escritórios nos andares superiores. A ideia é
permitir que as pessoas vivam, trabalhem e consumam produtos essenciais a
alguns passos de distância, diminuindo a necessidade de grandes deslocamentos
urbanos.
Por incluir uma diversidade
de uso, esse modelo costuma apresentar entradas, elevadores, garagens e
portarias separadas para moradores e para o público externo ou lojistas,
garantindo mais privacidade e segurança.
A convenção condominial
desses locais especifica regras próprias para cada tipo de público, estipulando
limites de ruído, horários de funcionamento e circulação. Bem como, estabelece
a divisão dos custos de manutenção das áreas comuns a partir do cálculo baseado
no uso real ou na fração ideal de cada tipo de unidade, evitando que os
moradores paguem por serviços exclusivos de comércio e vice-versa.
Mas, toda essa configuração quanto à especificidade de uso das
edificações só é possível porque foi definida pelo Código Civil brasileiro (Lei
nº 10.406/2002), nos artigos 1.336 e 1.351, que estabelece a obrigação de
respeitar e manter a destinação residencial, comercial ou mista desses espaços.
E, também, a Lei do Condomínio (Lei nº 4.591/1964), ao estabelecer que
as unidades isoladas de um edifício condominial se destinam a fins residenciais
ou não residenciais, cabendo a cada edifício designar e registrar na Convenção
de Condomínio a decisão, e aos proprietários o dever legal de utilizar suas
unidades de acordo com essa destinação.
No entanto, o Código Civil determina que o condomínio deve dar às suas
partes a mesma destinação que tem a edificação, proibindo a utilização que
ameace o sossego, a salubridade e a segurança dos demais ocupantes.
O que significa manter o uso do imóvel igual ao fim planejado para o
prédio. As punições e os valores das multas devem estar escritos na convenção
ou no regimento interno. O valor da multa varia conforme a gravidade da falta
ou a reincidência do morador.
Inclusive, o Código Civil
define limites para as multas aplicadas pelo (a) síndico (a) em caso de
descumprimento das regras de convivência e uso. Em caso de conduta antissocial 2,
por exemplo, o Código Civil prevê multas de até 5 vezes o valor da taxa
condominial para o (a) morador (a), podendo chegar a até 10 vezes em casos de
reincidência.
Considerando que o objeto
dessa reflexão é o uso das edificações na ótica da moradia e habitação, há
muito a se compreender. Começando pelo fato de que o adensamento populacional
desencadeado pelas microssociedades condominiais reflete as dificuldades
habitacionais presentes na realidade brasileira.
Sim. A crise habitacional tem
como ponto de partida a especulação imobiliária que encarece os terrenos
centrais e empurra a população para áreas distantes, fomentando o déficit de
políticas públicas que se apresenta pela falta de infraestrutura básica nas
cidades, e culmina na violência urbana, impulsionando a busca por espaços
privados mais seguros e isolados.
Então, é a partir desse
cenário que se tem a compactação de mais pessoas em menores espaços, ainda que
se estabeleça uma segregação socioespacial capaz de separar essa nova geografia
privada do restante da cidade. O que, de certa forma, transfere os serviços que
deveriam ser públicos para a gestão privada.
Acontece que ao pensar sobre
as microssociedades sob a ótica do uso para habitação e moradia, as
configurações contemporâneas são muito diversas. Os arranjos sociais desses
espaços incluem pessoas morando sozinhas, com amigos, em famílias, em casais,
em repúblicas estudantis ou de trabalho.
E essas organizações
acontecem em razão de inúmeros fatores, tais como econômicos, como o custo de
vida com aluguéis altos que forçam o compartilhamento de espaços; a queda na renda
individual, obrigando o indivíduo a dividir as contas de água, luz, gás e
internet; e, a dificuldade de crédito imobiliário, que obstaculiza a compra do imóvel
por conta própria.
Mas, se a análise parte para
outros campos, não se pode negar que a sociedade contemporânea fez emergir dois
pontos importantes. Primeiro, a busca por companhia, permitindo que amigos (a)
e familiares decidissem morar juntos para evitar a solidão. Segundo, a
realidade de milhares de estudantes e trabalhadores, os quais, de repente, se transformam
em migrantes dependentes da formação de repúblicas - moradias compartilhadas com divisão de
custos, tarefas e autogestão -, que possibilitam a sobrevivência em
uma outra cidade.
E é lançando luz sobre a
realidade dessas moradias compartilhadas que se tem um dos maiores desafios. Por
quê? Porque, em geral, elas
costumam gerar conflitos de convivência, sobrecarga na infraestrutura e desvio
específico do uso exclusivo familiar. A
circulação constante de pessoas em horários alternativos e a incompatibilidade
de rotinas causam perturbação do sossego. Há superlotação de elevadores,
garagens e espaços de lazer, além de maior desgaste da estrutura física dos edifícios.
Mas, talvez, os pontos nevrálgicos da situação sejam a segurança, em
razão da rotatividade elevada de sublocatários ou visitantes que dificulta o
controle de acesso na portaria, e o desrespeito às regras, expresso pelo não cumprimento
da convenção condominial e do regimento interno, algo que costuma falhar pela
falta de um responsável direto fixo na unidade.
É preciso
esclarecer que a legislação federal brasileira não proíbe expressamente a
existência de repúblicas ou moradias compartilhadas. Porém, a permissão para
esse tipo de moradia depende de dois fatores principais: a convenção do
condomínio e o comportamento dos moradores.
Por isso, para não ter dor
de cabeça com situações desnecessárias e constrangedoras, é que muitas
microssociedades condominiais buscam proibir expressamente a formação de
repúblicas ou a coabitação de pessoas sem parentesco em suas normas internas, a
partir de aprovação formal pelos proprietários.
Como em qualquer situação que se deseje alterar ou incluir alguma regra
à convenção ou regimento interno condominial, é preciso, então, convocar uma
Assembleia Geral Extraordinária (AGE), com pauta específica, mas o quórum muda
dependendo do documento. Posto que a Convenção exige o voto de 2/3 (dois
terços) dos condôminos, enquanto o Regimento Interno costuma pedir maioria
simples dos presentes, 50%+1, salvo se a convenção estabelecer algo diferente.
Em caso de a
alteração envolver a mudança de destinação do prédio, por exemplo, de
residencial para comercial, se torna necessária a aprovação de 100% dos
condôminos.
De qualquer forma a ata da assembleia e o novo texto devem ser levados
ao Cartório de Registro de Imóveis para valer perante a lei.
Afinal de contas, não são
raros os episódios que envolvem a judicialização pela existência de repúblicas
ou a coabitação de pessoas sem parentesco, por razão de conflito entre o
direito de propriedade e as regras de convivência coletiva, em microssociedades
condominiais destinadas à moradia e habitação.
As consequências jurídicas e administrativas nesses casos incluem a
aplicação de multas pecuniárias progressivas, restrições ao uso de áreas
comuns, ações cominatórias para cessação de barulho ou desocupação, e
obrigações de indenização por danos morais e materiais.
Destacando que o locador, por ser o proprietário, responde passivamente
e de forma correspectiva pelas ações danosas ou poluição sonora gerada pelos
estudantes locatários perante a vizinhança, desde que provado que agiu com
negligência, imprudência ou conivência.
Em relação ao (à) gestor (a) condominial, as consequências que se
impõem aos litígios envolvendo repúblicas estudantis ou a coabitação de pessoas
sem parentesco dividem-se em responsabilidade civil por omissão, destituição
administrativa do cargo e riscos de abuso de poder caso atue de forma
arbitrária.
Assim, se o (a) síndico (a) ignorar
notificações formais e livros de ocorrência, o condomínio pode ser acionado
judicialmente, refletindo em cobrança quanto à sua gestão. Caso ele (a) seja
notificado e permaneça inerte diante da perturbação gerada pela república, o
condomínio poderá responder civilmente por danos causados aos vizinhos.
Ele (a) também não pode criar multas arbitrárias sem previsão na
convenção ou aplicar punições sem garantir o direito de defesa do (a) morador
(a), ou agir de forma violenta, expondo vexatoriamente os (as) moradores (as)
ou entrar na unidade sem autorização judicial ou do (a) morador (a); posto que,
tal atitude configura ato ilícito e ele (a) pode ser condenado (a) a pagar
indenização por danos morais com seu próprio patrimônio.
É de suma importância
destacar que em situações extremas, onde as multas não resolvem o problema, a
polícia já valida medidas drásticas, como a proibição de uso do imóvel ou a
exclusão/expulsão do morador antissocial da convivência coletiva.
Entretanto, tais medidas
envolvem registro de provas, a partir de vídeos, fotos, registro de
ocorrências, reclamações no livro do prédio, e-mails e testemunhas. Só assim, é
possível aplicar punições graduais, enviando advertências formais e aplicando
as multas já previstas na convenção condominial, antes de quaisquer medidas
extremas.
Se nada disso resultar em
solução, é necessário levar o caso à assembleia, para que as decisões sobre
multas graves ou processos possam ser discutidos e deliberados pelos moradores.
A deliberação sobre comportamento antissocial deve ser votada em uma
Assembleia Geral Extraordinária (AGE) convocada especificamente para essa
finalidade, exigindo o quórum atualizado de três quartos (3/4) dos condôminos restantes,
calculado sobre o total de unidades menos a do (a) infrator (a).
O edital de convocação deve informar claramente que o tema da reunião é
a análise e votação das deliberações por conduta antissocial. E o (a) morador
(a) acusado (a) deve ser formalmente avisado com antecedência e ter garantido o
seu direito de comparecimento e de se defender junto aos (às) vizinhos (as)
antes da votação.
Feitas essas breves
considerações é possível perceber que não se pode minimizar ou negligenciar as configurações
contemporâneas de habitação em microssociedades condominiais, haja vista o seu
grau de complexidade.
Afinal de contas, nesses
locais o adensamento populacional implica diretamente na hiperproximidade, que
reflete o compartilhamento forçado de espaços comuns, gerando atritos constantes
por barulho, uso de áreas comuns ou animais de estimação.
Mas, não bastasse isso, a
pluralidade e a diversidade se encontram sob pressão nesses espaços. Ora, são indivíduos
com origens, valores e princípios diferentes expostos a uma convivência sob as
mesmas regras rígidas. Nem todos (as) estão dispostos a aceitá-las e segui-las.
Daí a necessidade de que a atuação do síndico se desenvolva com neutralidade,
não tomando lados ou favorecendo grupos de moradores, de modo a manter o foco
estrito na convenção do condomínio. Com imparcialidade e isonomia, para que a
aplicação de advertências e multas sejam justas e iguais para todos, sem
questões pessoais. E com firmeza a fim de manter a ordem e cumprir as leis
internas, garantindo a paz coletiva.
1 O
Edifício Copan em São Paulo é o maior exemplo clássico brasileiro de condomínio
de uso misto, reunindo moradia, comércio e serviços em uma mesma estrutura.
2 Trata-se comportamento repetido por um morador que
prejudica o sossego, a segurança ou a saúde dos vizinhos, tornando a
convivência impossível. Exemplos comuns incluem agressões físicas ou verbais,
barulho excessivo constante e danos ao patrimônio.
