Verticalização urbana. Microssociedades condominiais. Uma análise sobre a importância da gestão do abastecimento de água nesses espaços sociodemográficos.

Por Alessandra Leles Rocha

 

A verticalização urbana ao propiciar o adensamento populacional, a partir das microssociedades condominiais, enfrenta alguns desafios que merecem atenção e reflexão por parte de todos. O abastecimento de água é um deles.

Por quê? Queira você aceitar ou não, a água é considerada o principal desafio do século XXI devido à combinação entre escassez hídrica, crescimento populacional, mudanças climáticas e poluição generalizada. Portanto, esse cenário ameaça à segurança alimentar, a saúde pública e a estabilidade econômica global.

Os principais fatores que intensificam essa crise incluem a rápida urbanização e o crescimento populacional das cidades; o aquecimento global que altera o ciclo hidrológico, provocando secas prolongadas em algumas regiões e tempestades severas em outras, o que torna a oferta de água doce imprevisível; o descarte inadequado de efluentes industriais, o esgoto doméstico e os resíduos químicos que contamina rios e aquíferos, tornando grandes volumes de água impróprios para uso; e, a falta de saneamento básico adequado e as altas taxas de vazamento nas redes de distribuição que resultam em perdas massivas de água tratada.

Desse modo, diante da verticalização urbana a concentração de pessoas em condomínios eleva significativamente a procura de água potável e sobrecarrega tanto as redes públicas como a infraestrutura interna dos edifícios.

Em relação às redes públicas, isso acontece em razão de que muitas redes de distribuição foram projetadas originalmente para atender casas terrenas e bairros de baixa densidade. Desse modo, a verticalização e a construção de grandes condomínios sobrecarregaram essas tubulações antigas, que não conseguem comportar o volume hídrico necessário sem que sejam feitas obras de reforço na infraestrutura.

Aí, nos horários de pico, tais como o início da manhã, horário de almoço e final do dia, centenas ou milhares de pessoas num mesmo edifício utilizam água ao mesmo tempo para banho, descarga e afazeres domésticos. O que exige uma vazão da rede pública que muitas vezes supera a capacidade dos encanamentos locais, causando quedas de pressão na região.

Diante disso, especialmente para garantir o abastecimento nos andares mais altos, os condomínios utilizam sistemas de bombeamento e grandes reservatórios internos. Contudo, quando esses reservatórios precisam ser reabastecidos, eles sugam grandes quantidades de água da rede pública de uma só vez, diminuindo a pressão e a disponibilidade de água para residências vizinhas.

O que abre espaço para uma reflexão fundamental sobre o papel do (a) síndico (a) na gestão do abastecimento de água condominial. Por quê? É de sua responsabilidade garantir a saúde dos moradores, manter a economia das contas e evitar problemas estruturais.

Para quem desconhece o assunto, é obrigação legal do síndico garantir a limpeza periódica das caixas d'água e cisternas, geralmente a cada 6 meses, segundo recomendação padrão da Vigilância Sanitária e do Ministério da Saúde (Portaria GM/MS 888/2021), mantendo a qualidade da água consumida e evitando a prevenção de doenças.

A água parada e o acúmulo de sujeira criam um ambiente propício para bactérias, fungos e larvas de mosquitos, que podem causar problemas gastrointestinais e infecções graves. As principais doenças de veiculação hídrica associadas a essa negligência são as gastroenterites, hepatite A, giardíase, amebíase, cólera, febre tifoide e leptospirose.

Esses problemas ocorrem devido à falta de vedação das caixas d'água, acúmulo de lodo e bactérias, ou falhas e infiltrações nas tubulações.

O que justifica porque razão o (a) síndico (a) deve contratar uma empresa comprometida e licenciada pela Vigilância Sanitária para realizar o serviço, garantindo a emissão do laudo de potabilidade e do certificado de higienização.

Além disso, ele (a) deve monitorar o consumo mensal nas faturas de água e realizar inspeções regulares na rede hidráulica do condomínio para identificar e interromper vazamentos ocultos, evitando o desperdício e a cobrança de contas abusivas.

Nesse contexto, realizar vistorias constantes em bombas de água, válvulas, boias mecânicas ou elétricas, e no sistema de pressurização, garante que o abastecimento não seja interrompido. Em caso de racionamento ou manutenção na rede da supervisão local, cabe ao (à) síndico (a) gerenciar as reservas, ligando ou desligando bombas nos horários corretos, e orientando os (as) moradores (as) para evitar a escassez.

Outro aspecto a não ser esquecido dentro da gestão do abastecimento de água condominial diz respeito à promoção de campanhas educativas sobre o uso racional da água, alertando sobre como evitar desperdícios nas unidades e zelando pelo cumprimento do regulamento interno.

Ainda hoje é comum que certas microssociedades condominiais optem pela perfuração de poços artesianos em seus espaços Nesses casos, as medidas de prevenção e cuidados no abastecimento de água são essenciais para garantir a saúde dos moradores e a conformidade com as normas de Vigilância Sanitária municipais e estaduais.

Elas devem ser divididas em quatro pilares principais: qualidade da água, manutenção preventiva, proteção física e regularização legal.

Quanto à qualidade da água, o primeiro ponto é a cloração obrigatória. Veja, a água subterrânea, apesar de geralmente pura, é passível de contaminação; por isso, é obrigatório instalar um sistema de dosagem de cloro, aprovado pelo Ministério da Saúde, para eliminar bactérias e coliformes.

Razão pela qual, também, exige-se que a água destinada ao consumo humano deve ser testada periodicamente. Recomenda-se a análise microbiológica mensal ou trimestral, conforme a legislação local, e a físico-química semestral ou anual, observando os parâmetros da Portaria MS nº 888/2021.

Dependendo da região, a água pode conter excesso de minerais, tais como ferro, ou sólidos suspensos, o que impõe a necessidade de instalação de filtros específicos no poço.

Quanto à manutenção preventiva dos equipamentos, anualmente, deve-se realizar a manutenção preventiva da bomba submersa, do quadro/painel elétrico e das tubulações. Isso previne panes elétricas e desgaste prematuro dos equipamentos.

Bem como, periodicamente, ou seja, em média a cada 2 a 3 anos ou quando há queda de vazão ou alteração na água, é necessário realizar uma limpeza física e química para desincrustar as paredes do poço e dos filtros. Posto que, as caixas d'água e cisternas do condomínio devem ser limpas e desinfetadas a cada 6 meses por empresas credenciadas pela Vigilância Sanitária.

Quanto à proteção física, o poço deve ser isolado na superfície com um selo sanitário para evitar a entrada de água da chuva, esgoto superficial, insetos ou poeira. Além disso, a área ao redor do poço deve ser mantida limpa e livre de fontes de poluição, tais como fossas sépticas, produtos químicos ou lixeiras.

Por fim, a regularização estabelece que o poço precisa ter a licença de detalhamento e a Outorga de Direito de Uso de Recursos Hídricos, emitida pelo órgão estadual ou pela Agência Nacional de Águas (ANA).

E todo poço utilizado como SOLUÇÃO ALTERNATIVA DE ABASTECIMENTO (SAA) para consumo humano precisa estar cadastrado e com acompanhamento técnico contratado a ser realizado por um engenheiro ou geólogo para emissão de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).

Diante do exposto, conforme estabelece o Código Civil Brasileiro, em seu art. 1.348, o (a) síndico (a) é o representante legal do condomínio, portanto, tem o dever de zelar pela conservação das áreas comuns e garantir a prestação dos serviços de interesse geral.

No caso da gestão de abastecimento de água, isso implica na Higienização e Qualidade da Água, a partir da Limpeza periódica de caixas d'água,  cisternas (locais de armazenamento da água da chuva) e/ou poços artesianos (locais de onde se capta a água subterrânea de grandes profundidades), com emissão do laudo de potabilidade, ou seja, as empresas especializadas que forma contratadas devem apresentar o certificado de higienização e o laudo de análise microbiológica da água, comprovando que o respectivo reservatório está seguro para consumo.

Vale lembrar que muitas microssociedades condominiais já dispõem do reuso de água, a partir de sistemas de captação de água da chuva e de reuso de águas cinzas (águas que não entram em contato com fezes, urina ou restos de comida) provenientes de chuveiros, lavatórios e tanques, com fins não potáveis; mas, para lavagem de áreas comuns e de jardins. Trata-se de uma prática que une sustentabilidade e redução de custos.

Em relação à manutenção da rede hidráulica, o (a) síndico (a) deve promover vistorias regulares para que a manutenção das redes gerais de distribuição de água, tais como colunas, barriletes, válvulas e bombas, atendam satisfatoriamente a todas as demandas da microssociedade condominial.

Se houver falta de água na rua, ele (a) deve orientar o uso racional e cobrar a empresa concessionária de abastecimento. Se o problema for interno, é dever dele (a) comunicar imediatamente aos moradores e providenciar o conserto emergencial para restabelecer o serviço no menor tempo possível.

Quanto à gestão administrativa e financeira, cabe à ele (a) gerenciar os recursos do condomínio para efetuar o pagamento pontual das faturas emitidas pela expedição de água; bem como, monitorar as contas de água e esgoto para evitar cobranças indevidas ou abusivas.

Caso a propriedade possua ou deseje implementar a individualização do consumo de água, é responsabilidade do (a) síndico (a) conduzir o processo de acordo com as normas municipais e aprovação em assembleia.

Lembrando que, nesses casos de individualização do consumo, o condomínio não pode cortar o fornecimento de água de uma unidade como forma de coagir o morador a pagar a taxa condominial atrasada. A água é um bem essencial e o corte é considerado ilegal pela Justiça, gerando risco de processos e indenizações por danos morais.

Portanto, a negligência ou omissão do síndico na gestão da água pode gerar não somente responsabilização civil, com reparação de danos materiais e morais sofridos pelos condomínios; mas, também, responsabilização criminal, considerando que em casos extremos, como a contaminação pela água resultando em problemas de saúde pública, o (a) síndico (a) pode responder penalmente.

Não se esqueça de que as microssociedades condominiais funcionam como verdadeiras sociedades e, por isso, a gestão responsável e sustentável da água não é apenas uma escolha ecológica, mas uma necessidade de preservação e uma estratégia financeira inteligente. Quando cada condomínio adota medidas de conservação, o impacto coletivo na redução do consumo e do desperdício de água é enorme.