Verticalização urbana. Microssociedades condominiais. O papel dos (as) gestores (as) condominiais quanto à informação aos moradores sobre avisos e/ou notificações de órgãos municipais ou concessionárias de prestação de serviços.

Por Alessandra Leles Rocha

 

A verticalização urbana que gera as microssociedades condominiais passa a compor uma nova organização do espaço geográfico das cidades. Mas, não é só isso. Passa a existir, inevitavelmente, uma comunicação institucional entre as microssociedades condominiais e as estruturas da administração municipal, tais como os serviços de água, luz, telefonia, internet, saúde pública, resíduos sólidos, enfim. Portanto, a comunicação institucional entre essas microssociedades e o município garante a harmonia urbana.

No entanto, há um aspecto importantíssimo, do ponto de vista interno das microssociedades condominiais, que é o fato de a comunicação institucional entre condomínio e cidade exigir dos (as) gestores (as) a divulgação de regras, de obras e de decisões, a partir de avisos e/ou notificações de órgãos municipais ou concessionárias de prestação de serviços, junto aos moradores.

Esse é um ponto que tem por objetivo garantir a transparência e evitar ruídos na gestão. Quaisquer avisos, notificações, vistorias, precisam ser cientificadas aos moradores das microssociedades condominiais.

A fixação no mural ou a apresentação na Assembleia Geral Extraordinária (AGE) são formas corretas de levar a informação ao conhecimento da comunidade.  Por isso, os comunicados de órgãos públicos ou concessionárias de serviços, tais como interrupção do abastecimento de água/luz, obras na rua, devem ficar no quadro de avisos do condomínio.

Caso o assunto exigir votação ou grandes gastos, tais como aumento de tarifas públicas ou alguma adequação aplicável pelos Bombeiros, a notificação deve ser lida e debatida durante a AGE.

Isso se dá não apenas em razão da necessidade de constituir um processo informativo eficiente; mas, porque, em muitos casos, os assuntos trazidos nessas comunicações institucionais implicam em despesas, as quais precisarão ser aprovadas em Assembleia.  

É preciso lembrar que o Código Civil brasileiro (Lei 10.406/2002) determina regras claras para proteger o patrimônio e o dinheiro de todos. Por isso, o (a) síndico (a) tem o dever legal de prestar contas e manter uma coletividade informada sobre as ações e o uso das finanças, de modo que os gastos que não são de manutenção rotineira, considerados despesas ordinárias, precisam de aprovação da maioria em assembleia.

Assim, obras ou manutenções ordinárias por vistorias, tais como o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros - AVCB ou a inspeção de elevadores, as quais envolvem custos, deverão ser pauta de assembleia para que a taxa seja aprovada.

Além disso, considerando que as decisões de uma Assembleia são soberanas e obrigatórias, todos os moradores são obrigados a cumprir os acordos, mesmo aqueles que não participaram da assembleia. Portanto, Trazer ao conhecimento público dos moradores das microssociedades condominiais os avisos e/ou notificações de órgãos municipais ou concessionárias de prestação de serviços não pode ser uma questão menor ou dispensável.

E para tal é preciso convocar uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE), tendo em vista de que as notificações de órgãos oficiais ou concessionárias exigem ação coletiva rápida e transparência para evitar multas ou riscos à segurança da vizinhança. Desse modo a convocação pode ser feita tanto pelo síndico quanto por 1/4 dos moradores.  

De modo que o processo de comunicação institucional é fundamental. Isso significa que o (a) síndico (a) deve emitir um documento listando o aviso oficial, a data e o local da assembleia.

TODOS OS MORADORES DEVEM RECEBER O EDITAL COM ANTECEDÊNCIA MÍNIMA, CONFORME A REGRA ESTABELECIDA NA CONVENÇÃO OU REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO. AFINAL, TODOS PRECISAM SER CHAMADOS PARA EVITAR A ANULAÇÃO DA ASSEMBLEIA E DAS DECISÕES TOMADAS.

Portanto, quando o (a) gestor (a) condominial não dá ciência aos moradores sobre os avisos e/ou notificações de órgãos municipais ou concessionárias de prestação de serviços, ele (a) responde civil e criminalmente por omissão e negligência.

O (a) gestor (a) deve pagar por danos financeiros causados ​​ao prejuízo como, por exemplo, em caso de multas ambientais ou de interdições por falta de documentos. Especialmente, se a notificação estiver relacionada à segurança, como o alvará dos Bombeiros - AVCB ou a saúde das caixas d'água ou poços artesianos, e o gestor tiver negligenciado esses cuidados, o condomínio pode ser multado ou interditado.

OCULTAR AVISOS DE ÓRGÃOS, TAIS COMO PREFEITURAS, CONCESSIONÁRIAS DE ÁGUA/ESGOTO OU DE ENERGIA ELÉTRICA, IMPEDE QUE OS MORADORES SE PROTEJAM, O QUE PODE OCASIONAR MULTAS AO CONDOMÍNIO E ATÉ A DESTITUIÇÃO IMEDIATA DO (A) GESTOR (A). A JUSTIÇA DETERMINA QUE A TRANSPARÊNCIA NÃO É UM FAVOR. O (A) GESTOR (A) DEVE FACILITAR O ACESSO A TODA INFORMAÇÃO E DOCUMENTAÇÃO CONDOMINIAL.