Verticalização urbana. Microssociedades condominiais. Quando o (a) morador (a) descobre uma série de despesas irregulares.

Por Alessandra Leles Rocha

 

A verticalização urbana, a partir de suas microssociedades condominiais trouxe para os seus habitantes algumas situações bastante desagradáveis e indigestas.

Não é à toa que muitos moradores relatem experiências negativas em torno de despesas que foram feitas pelos (as) gestores (as) sem sequer levar o assunto para o espaço de decisão que é a Assembleia condominial.

Acontece que apesar de a legislação brasileira proteger os moradores ao exigir que o orçamento anual e as contas sejam debatidos em assembleia, nem sempre isso é cumprido pelos (as) gestores (as).

Segundo o Código Civil brasileiro, a prestação de contas e a aprovação do orçamento anual são deveres obrigatórios do (a) síndico (a), e devem ser apresentados e votados durante a Assembleia Geral Ordinária (AGO) do condomínio, conforme estabelece o art. 1.350.

Em razão dos temas tratados na AGO, embora a lei não exija um mês específico, apenas manifeste que ela obrigatoriamente deve ocorrer uma vez ao ano, por tradição ela é realizada no início do ano para avaliar o ciclo financeiro que se encerrou.

As principais razões que justificam essa prática são o fechamento contábil preciso; pois, como o ano fiscal termina em dezembro, o início do novo ano dá tempo para que a administradora feche todos os balanços financeiros e organize a prestação de contas.

A construção de uma previsão orçamentária realista, que possibilita ao condomínio operar com base nos valores atualizados, evitando o uso de taxas antigas que não cobrem os custos atuais, gerando déficits e rombos financeiros.

A questão de novos contratos e os acordos salariais; posto que, muitas categorias de funcionários condominiais têm seus dissídios definidos no início do ano. Portanto, realizar a AGO nesta época facilita calcular esses impactos na previsão orçamentária.

E a renovação de mandato; pois, é nesta época que a gestão do (a) síndico (a) e/ou do conselho consultivo/fiscal costuma chegar ao fim. Desse modo, a AGO permite a eleição de uma nova gestão e a prestação de contas do mandato que termina.

Contudo, em muitas microssociedades condominiais não só acontecem desrespeitos em relação à AGO, como na realização de gastos diversos sem deliberação em assembleia, vindo as informações ao conhecimento dos moradores através dos balancetes presentes no boleto da taxa ordinária condominial.

Isso é algo extremamente grave, porque despesas sem aprovação em assembleia são irregulares. O (a) síndico (a) administra apenas as despesas ordinárias, que são os custos rotineiros tais como água, luz, material de escritório, funcionários.

Quaisquer obras ou gastos fora desse padrão são consideradas despesas extraordinárias e demandam aprovação em Assembleia. Isso significa que aquilo que não está dentro do orçamento anual aprovado na Assembleia Geral Ordinária (AGO) deverá ser votado em uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE).

O síndico que realiza despesas não autorizadas pode ser obrigado pela Justiça a devolver o dinheiro ao condomínio; bem como, ter a sua destituição votada em Assembleia Geral Extraordinária (AGE) específica.

Essa AGE deve ser convocada por um abaixo-assinado de pelo menos 25% (um quarto) dos condôminos adimplentes, cujo edital deve conter somente essa pauta. A decisão exige maioria absoluta dos condôminos ou o quórum já estabelecido na Convenção condominial.

É garantido o direito de defesa do (a) gestor (a). Afinal, a destituição acontece mediante a apresentação de uma justificativa formal como, por exemplo, o diagnóstico de irregularidades, a falta de prestação de contas ou a má administração.

No entanto, apesar do morador ter o direito legal de exigir transparência e prestação de contas, muitas vezes os gastos irregulares são descobertos depois de já terem sido concretizados.  

Como muitas empresas de contabilidade só emitem os balancetes com um certo atraso contábil, esse gasto indevido já aconteceu à revelia dos moradores.

De modo que essa contabilidade atrasada dificulta a visualização real do dinheiro do condomínio, o que gera insegurança, pois os moradores não conseguem acompanhar os gastos e nem aprovar as contas com clareza. Apesar de a legislação exigir o esclarecimento, a transparência e o controle financeiro constante para proteger o patrimônio de todos os moradores.

Mesmo assim, quando se descobre gastos indevidos a partir dos balancetes, o morador deve formalizar, pelos canais oficiais de comunicação institucional, uma solicitação de esclarecimentos e documentos comprobatórios, tais como notas fiscais, recibos e extratos bancários, lembrando que negar o acesso a esses documentos é ilegal.

Se essa medida se mostrar insuficiente, a partir de 25% dos moradores é possível promover um edital e convocar uma AGE para barrar a obra/gasto ou exigir a devolução do valor. Inclusive, durante a assembleia anual de prestação de contas, é possível votar pela reprovação dos gastos indevidos no ano anterior e estipular um prazo para o (a) síndico (a) regularizar a situação.

Em casos extremos, caso o (a) síndico (a) aja com má-fé ou se negue a ressarcir o condomínio, o próprio condomínio pode entrar com uma ação judicial de responsabilidade civil para reaver os valores, sendo o prazo de três anos para entrar com a ação, o qual começa a valer a partir dos dados em que os moradores descobrem o prejuízo. Se comprovado a má-fé ou desvio de verba, o (a) síndico (a) pode ter o patrimônio pessoal bloqueado para cobrir a dívida.

Portanto, a participação ativa dos moradores evita gastos desnecessários e protege a saúde financeira da comunidade condominial. O acompanhamento constante é uma medida importante para se tentar impedir que o (a) síndico (a) realize despesas e/ou obras irregulares sem votação prévia em assembleia. Isso preserva o fundo de reserva e evita o aumento inesperado da taxa de condomínio.