Verticalização urbana. O que significa a gestão de uma microssociedade condominial?

 

Por Alessandra Leles Rocha

 

Recapitulando a ideia de que um condomínio funciona como uma pequena cidade ou sociedade, é fundamental compreender que a gestão desse espaço sociodemográfico é bastante complexa e implica em um grau elevado de responsabilidade.

Sim, porque o exercício desse tipo de administração exige o domínio de áreas financeiras, jurídicas e de convivência social. Portanto, é fundamental controlar o orçamento, as taxas, ter as contas em dia, realizar a manutenção e a conservação das áreas comuns e estruturais, e estabelecer a mediação de conflitos diversos que tendem a surgir no cotidiano desses espaços.

Por mais que as microssociedades venham se modernizando e buscando apoio em empresas de gestão condominial e/ou assessoria jurídica e contábil, isso não isenta o (a) síndico (a) de suas responsabilidades e da necessidade de aprofundar seus conhecimentos para que o trabalho alcance o resultado esperado.

Afinal de contas, de acordo com o Código Civil brasileiro (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002) em seu artigo 1348, o (a) síndico (a) é o representante legal do condomínio, portanto, encarregado de administrar a edificação e executar as regras definidas na lei e nas assembleias.

O que significa que ele (a) deve atuar em justiça ou fora dela em nome do condomínio, fazer valer a convenção e o regimento interno, arrecadar taxas, pagar contas e elaborar o orçamento, exibir o balanço financeiro anual ou quando solicitado em assembleia.

E para tal, a sua escolha ocorre por votação em Assembleia Geral Ordinária (AGO) e o período máximo de gestão é de até 2 anos, com direito a reeleição. De modo que ao assumir o cargo, o (a) síndico (a) está ciente de que está assumindo uma Responsabilidade Civil e Criminal. O que significa que as negligências, desvios financeiros ou omissões graves geram punições legais diretas ao patrimônio pessoal do (a) gestor (a).

Além disso, os (as) moradores (as) podem retirá-lo (a) do cargo em assembleia específica caso comprovem irregularidades administrativas, segundo estabelece o artigo 1.349 do Código Civil. São necessárias a convocação correta por um grupo de moradores (1/4 dos condôminos), a apresentação das provas e o voto da maioria (50%+1 dos presentes à Assembleia).

Como se vê, ser um (a) gestor (a) é uma tarefa extremamente complexa na medida em que exige equilibrar a gestão de pessoas, a tomada de decisões e o controle do tempo. Além de ter que lidar com diferentes perfis sociais e cumprir metas que exigem adaptação constante.

Dentro de uma microssociedade condominial, nada é simples. Existe o choque de opiniões, em razão das diferenças de idade e hábitos que geram brigas simples por barulho ou uso de garagens. Existe a falta de tolerância, quando moradores novos às vezes desconhecem as regras básicas de viver em grupo. Existe o orçamento apertado. Existe a inadimplência. Existe as manutenções obrigatórias que são, às vezes, onerosas. Existem as regras desatualizadas. Existe a baixa participação em assembleias.  Enfim ... Existem muitos desafios.

Por essas e outras é que a palavra RESPONSABILIDADE pode ser considerada o cerne da gestão nas microssociedades condominiais. Sem ela, a ordem coletiva e a preservação do patrimônio desmoronam. Ora, um condomínio não é apenas um endereço, mas uma especificação jurídica, financeira e social que depende do cumprimento estrito de deveres para coexistir em harmonia.

Sem ela como norte, a estrutura condominial colapsa em processos judiciais, desvalorização do patrimônio e brigas entre vizinhos. No entanto, a reponsabilidade depende diretamente do exercício da TRANSPARÊNCIA da gestão condominial, que significa uma prática de administrar com clareza, compartilhando decisões, dados financeiros e informações importantes de forma aberta com todos os envolvidos.

É a partir da transparência que se gera confiança, permitindo não só o controle social ou interno; mas, o combate aos erros ou as fraudes. Esse princípio dentro da gestão tende a gerar nas partes interessadas o desejo em acompanhar e fiscalizar as ações dos (as) gestores (a).

Mas, certamente, o aspecto mais importante dessa breve reflexão seja destacar o fato de que toda profissão requer um alinhamento de perfil. Nem todas as pessoas dispõem de habilidades e competências para o exercício dessa ou daquela função. Com o (a) gestor (a) condominial não é diferente!

A gestão de uma microssociedade condominial exige um perfil específico composto por competências técnicas e comportamentais únicas, destacando-se a resiliência, a inteligência emocional e o conhecimento em legislação, pois nem todos possuem as habilidades permitidas para lidar com a complexidade de mediar conflitos e administrar recursos e interesses coletivos.

Assim, não adianta dizer que não. É preciso sim ter conhecimento técnico, domínio das leis trabalhistas, noções de Direito e contabilidade básica, visão administrativa para o gerenciamento de manutenções prediais, contratos de fornecedores e previsões orçamentárias, e, principalmente, uma comunicação clara para transmitir informações com transparência e firmeza para o coletivo condominial.

Como dizia Peter Drucker, consultor administrativo, professor, jornalista e escritor austríaco, “Planejamento de longo prazo não lida com decisões futuras, mas com um futuro de decisões presentes”. Considerando que a gestão condominial apresenta período máximo de gestão de até 2 anos, isso faz todo sentido.

Como o mandato é curto, as ações tomadas hoje determinam a valorização e a saúde financeira do condomínio nos anos seguintes. De modo que o impacto em longo prazo faz, por exemplo, que a escolha de um fornecedor hoje afete a manutenção por uma década. Que manutenções preventivas evitem gastos emergenciais e cotas extras futuras. Que o planejamento financeiro para obras estruturais exija separar contas e definir regras claras.

Portanto, não se esqueça: “Administração é fazer as coisas direito. Liderança é fazer as coisas certas” (Peter Drucker). O que significa que na gestão condominial a administração deve focar na eficiência dos processos diários, tais como a organização, as finanças e as regras, enquanto a liderança deve focar na direção estratégica, na mediação de conflitos e no bem-estar coletivo.