Verticalização urbana. Microssociedades condominiais e o papel do seguro condominial.
Por
Alessandra Leles Rocha
O desenvolvimento urbano marca a consolidação dos papéis de seguro na
sociedade brasileira. O
mercado securitário nasceu com a chegada da Família Real ao Brasil, entre 1807
e 1808, e a fundação da Companhia de Seguros Boa-Fé, na Bahia, após a abertura
dos portos, focada exclusivamente no transporte marítimo.
Assim, após a regulação do
Código Comercial de 1850, as companhias expandiram suas atuações para os
chamados seguros elementares, introduzindo a cobertura contra incêndios para
edificações e comércios urbanos, que serviam de base para a proteção de moradias.
Então, no século XX, o seguro
residencial consolida-se no formato atual de proteções amplas, incluindo
roubos, danos elétricos e vendavais, com a modernização do mercado
regulamentado pelo Decreto-Lei nº 73 de 1966 e a posterior fiscalização da Superintendência
de Seguros Privados (SUSEP).
Vê-se que a principal função do seguro é proteger as finanças e o
patrimônio das pessoas contra perdas causadas por imprevistos. Desse modo, ele
funciona por meio de um contrato onde o segurado paga um valor mensal ou anual e
recebe uma garantia de ajuda ou dinheiro se algo inesperado acontecer.
No Brasil, existem vários
tipos de seguros. Em relação aos seguros de pessoas pode-se destacar o seguro de vida, que protege
a família ou beneficiários em caso de falecimento do segurado, podendo incluir
coberturas para doenças graves; o seguro por acidentes pessoais, o qual oferece indenização ao
próprio segurado em caso de invalidez ou morte decorrente de acidente; o seguro viagem que garante assistência médica, farmacêutica e
extravio de bagagem durante viagens nacionais ou internacionais; e, o seguro prestamista
que quita o saldo devedor de empréstimos
ou financiamentos em caso de desemprego, invalidez ou morte.
Quanto aos seguros por danos e patrimoniais,
eles incluem o seguro
automotivo que cobre roubo, furto, danos e danos a terceiros de
veículos; o seguro
residencial para proteger as casas ou apartamentos contra incêndio,
roubo e oferece serviços gerais como encanador; e, o seguro patrimonial/empresarial que
cobre perdas na estrutura física e no estoque de empresas contra incêndios, vendavais
e roubos.
Há, também, outros seguros
comuns, tais como o seguro
saúde/odontológico que facilita o acesso a redes de atendimento
médico e dentário e o seguro
de celular que garante conserto ou reconfiguração em casos de roubo,
furto ou danos acidentais.
Feita essa introdução, o
objetivo dessa reflexão é falar a respeito do seguro residencial, mais
precisamente do seguro
condominial. Por quê? Porque ele garante a proteção financeira coletiva, atende às exigências
legais e previne taxas abusivas aos moradores das microssociedades
condominiais.
Razão pela qual, o seguro condominial é
obrigatório por lei, segundo o art. 1.346 do Código Civil, funcionando como a
principal rede de proteção financeira para as microssociedades condominiais;
sobretudo, para pequenos condomínios, vilas e prédios de poucos andares, tendo
em vista de que nesses locais a falta de segurança pode causar a falência
financeira dos moradores diante de um sinistro.
Nesse contexto, então, as microssociedades condominiais
devem focar em três pontos fundamentais na contratação do seguro, ou seja, o
cálculo correto da soma de bens, a escolha de coberturas básicas e
complementares adequadas, e verificação da regularidade da corretora.
A soma correta significa que
o valor segurado não pode ser subestimado para economia de impostos. O valor
segurado deve refletir o custo real de segurança do imóvel, e não valores
subestimados, para evitar a aplicação da cláusula de taxa proporcional em caso
de sinistros.
Assim, a cobertura básica significa que
a apólice precisa obrigatoriamente proteger contra riscos de incêndio ou
destruição total/parcial, englobando áreas comuns e unidades autônomas.
Dentro da gestão de riscos e práticas deve-se incluir a cobertura de Responsabilidade
Civil (RC) do condomínio e do (a) síndico (a) para amparar eventuais danos
causados a terceiros ou visitantes nas dependências comuns.
A RC do Condomínio ampara em
relação aos acidentes com visitantes ou moradores em áreas comuns, tais como
quedas por piso molhado, danos a veículos no estacionamento se previsto em
convenção, ou queda de objetos.
A RC do (a) síndico (a) visa
proteger o (a) gestor (a) contra falhas de gestão, omissão em manutenções
preventivas, erros em contratações de serviços ou reclamações por atos
involuntários.
Geralmente, o seguro obrigatório condominial costuma incluir apenas o
RC do condomínio, exigindo uma contratação extra ou específica para
salvaguardar o CPF/CNPJ do (a) síndico (a). Por isso, sem a proteção individual
do (a) gestor (a), as seguradoras podem cobrar dele (a) os custos e pagamentos
em indenizações caso haja comprovação de negligência.
É importante
ressaltar que dados os limites de abrangência do seguro condominial, é preciso
esclarecer aos condôminos que o ele protege apenas a estrutura física e áreas
coletivas, sendo necessário que cada morador contrate um seguro residencial
individual para seus pertences internos.
Quanto à regularidade da
empresa seguradora com a qual se pretende fechar o contrato, é preciso realizar
conferência junto à SUSEP, por meio do seu portal oficial. Além disso, a microssociedade
condominial deve contar com a orientação de um corretor especializado para
dimensionar o risco real sem pagar por coberturas desnecessárias.
Apesar de a contratação ou renovação do seguro condominial obrigatório
dentro do valor de mercado não demandar a deliberação ou aprovação da assembleia,
pois se trata de uma obrigação legal do síndico, em certas situações a
assembleia precisa ser convocada.
São elas: se o valor do custo do seguro exigir uma taxa extra
expressiva que impacta a previsão orçamentária aprovada; se houver contratação
de cobertura adicional, tais como responsabilidade civil do (a) síndico (a),
danos elétricos severos ou obstáculos; e, em caso de alteração do valor
segurado, ou seja, a definição do valor total de residência do condomínio de
forma muito diferente da avaliação real do imóvel deve ser planejada com os condôminos
para evitar subseguro 1.
Com o aumento de eventos
climáticos extremos, as seguradoras e a SUSEP recomendam fortemente que os (as)
síndicos (as) atualizem os valores segurados com base no custo real de
reconstrução atualizado do prédio, e não no valor venal do imóvel.
Bem como, contratem coberturas
de Responsabilidade Civil, em razão de situações como portões que batem em
carros ou objetos que caem de janelas, a fim de proteger a saúde financeira do
condomínio.
Portanto, a sugestão é fazer uma atualização constante, revisando os
valores dos bens segurados todos os anos ou sempre que houver reformas, compras
de novos equipamentos ou inflação alta. Além disso, praticar a boa comunicação,
falando sempre a verdade sobre o preço real do que se pretende proteger ao
fechar ou renovar um contrato.
Recententemente, em dezembro de 2025, a nova lei do seguro condominial baseada
na Lei nº 15.040/2024 (Marco Legal dos Seguros), entrou em vigor, atualizando
as regras de transparência, prazos de indenização e justificativas para
negativas de cobertura. Ela atua em conjunto com a obrigatoriedade clássica do
seguro de edificações prevista no Código Civil.
A partir dela, as
seguradoras devem apresentar motivos claros e fundamentados para eventuais
negativas de cobertura, além de obedecer aos limites rígidos de análise e
pagamento de sinistros. De modo que a nova norma restringe cancelamentos
abruptos por parte das empresas de seguro, trazendo mais estabilidade para as
finanças do condomínio.
Além disso, a nova lei
reafirma que continua sendo obrigação do (a) síndico (a) contratar a apólice
que cubra áreas comuns e unidades contra incêndio ou destruição total/parcial
no prazo de até 120 dias após o habite-se 2,
sob pena de multa.
Apólices com letras miúdas
ou cláusulas ambíguas acabaram. Havendo dupla interpretação jurídica em uma
cláusula, a lei determina que prevalecerá a interpretação mais favorável ao
segurado, ou seja, o condomínio.
Essas novas diretrizes
exigem, portanto, que o (a) síndico (a) apresente de forma clara aos moradores
os comparativos de preços e coberturas no momento da renovação anual.
Por essas e outras, é sempre bom lembrar que o (a) síndico (a) é o
responsável legal pela contratação e renovação do seguro obrigatório do
condomínio, devendo garantir a proteção contra incêndio ou destruição
total/parcial, sob risco de responder civil e criminalmente por prejuízos em
caso de omissão.
Se ele (a) esquecer de renovar ou deixar o condomínio sem cobertura, pode
ser processado (a) pelos moradores para pagar o prejuízo do próprio bolso. Nos
casos graves em que a falta de manutenção ou de cobertura resulte em danos à
integridade física das pessoas, o (a) síndico (a) pode responder criminalmente
por negligência.
A ausência do
seguro condominial obrigatório sujeita o condomínio a multas mensais cobradas
pela prefeitura, no valor de 1/12 (um doze avos) do imposto predial (IPTU),
conforme o parágrafo único do artigo 13 da Lei nº 4.591/1964.
Embora a lei
municipal preveja essa cobrança baseada no IPTU, na prática, as multas mais
pesadas e frequentes são aplicadas pela SUSEP (Superintendência de Seguros
Privados), que fiscaliza a falta de seguros obrigatórios nacionais. As multas
da SUSEP podem variar de R$ 1.000,00 até 10% da importância segura do imóvel,
gerando valores altíssimos se calculados sobre o custo de construção do edifício.
Um outro ponto que merece atenção é que a falta de outros documentos e
laudos técnicos essenciais de segurança e regularidade fiscal pode impedir a contratação,
a renovação ou até mesmo o pagamento de indenizações do seguro obrigatório. Os
principais itens são: a Ata de eleição do (a) síndico (a), o CNPJ regular e o
AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros).
Assim, a ata registrada em
cartório comprova a legitimidade do (a) síndico (a) para assinar contratos em
nome da microssociedade condominial. Uma ata vencida impede a assinatura
jurídica da proposta de seguro.
Se o CNPJ não estiver ativo,
ele deve ser regularizado junto à Receita Federal; pois, inconsistências
cadastrais ou a suspensão do CNPJ travam a análise de risco da seguradora e
impedem a contratação do seguro.
A existência de protestos no
CNPJ do condomínio, processos judiciais de grande porte ou dívidas
previdenciárias e trabalhistas pesadas, também, pode levar o departamento de
compliance da seguradora a vetar a renovação por risco de inadimplência. Daí a importância
das Certidões Negativas de Débitos (CNDs).
A ausência do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) pode não
impedir a emissão inicial do contrato por algumas empresas, mas serve de base
para que a seguradora recuse o pagamento de indenizações caso ocorra um
incêndio decorrente de falhas de prevenção.
Também são importantes o laudo de inspeção predial ou de
para-raios (SPDA), que é exigido para garantir que o condomínio
cumpra as normas técnicas de manutenção, impactando diretamente a segurança de
riscos adicionais; o Relatório
de Inspeção Anual (RIA) das empresas de manutenção de elevadores é
obrigatório; e, o laudo
de estanqueidade do gás, cuja inspeção obrigatória comprova a
ausência de vazamentos nas tubulações de gás central do condomínio.
Fica evidente, então, que a questão do seguro condominial obrigatório
não pode ser negligenciada em hipótese alguma. A apólice não só funciona como
um pacto de apoio mútuo, onde o risco individual é distribuído e apoiado por
toda a comunidade de moradores, como evita que a destruição física de um edifício
se transforme em ruína financeira total para as famílias que passam a demandar
de ajuda humanitária.
Portanto, prover teto e abrigo é estabilizar a vida em sociedade. Sem
essa garantia, a moradia vira fonte constante de medo e instabilidade. A microssociedade
condominial ao desrespeitar a lei expõe o grupo a litígios extremos e
desabrigos.
1 É
a situação em que o valor do bem declarado na apólice é menor do que o seu
valor real no mercado. Isso significa que a proteção contratada é insuficiente
para cobrir o total do patrimônio, gerando prejuízos proporcionais em caso de
acidente ou perda.
2 Habite-se é uma certidão oficial emitida pela prefeitura que atesta a conclusão de uma obra e garante que o imóvel foi construído de acordo com o projeto aprovado e as leis locais de segurança e zoneamento urbano.
