Verticalização urbana. Microssociedades condominiais. O papel da assessoria jurídica na dinâmica contemporânea condominial.

Por Alessandra Leles Rocha

 

Como quaisquer coletivos sociais, as microssociedades condominiais estão submetidas ao ordenamento jurídico do país. Aliás, o direito condominial brasileiro surgiu formalmente em 1928, com a publicação do Decreto nº 5.481.

Tratando-se de uma norma pioneira na América Latina ao regulamentar a venda e a propriedade de apartamentos em edifícios divididos por andares, permitindo a separação jurídica entre a fração ideal do terreno e a unidade autônoma.

Depois, vieram a Lei nº 4.591/1964 (Lei do Condomínio e das Incorporações Imobiliárias), que estruturou de forma moderna as regras de convivência, despesas, direitos de propriedade e atuação de assembleias; e, o Código Civil de 2002 (Lei nº 10.406/2002), que atualizou e unificou as regras do condomínio edilício nos artigos 1.331 a 1.358, coexistindo com partes ainda aplicáveis ​​da Lei 4.591/64.

O que prova a importância de uma assessoria jurídica figurando entre os elementos componentes da gestão, diante da complexidade legal, com a constante mudança de regras trabalhistas, tributárias e cíveis, para oferecer um suporte especializado diário às microssociedades condominiais.

Além disso, a sociedade contemporânea tem cada vez mais compreendido que o foco mudou para a antecipação de conflitos e a revisão de contratos antes que virem processos caros. Nesse sentido, passou-se a buscar decisões seguras, nas quais os gestores usam o respaldo técnico para atuar sem apostar no escuro ou violar as normas. E tudo isso representa uma redução de custos; pois, evita-se litígios judiciais, economizando mais do que o valor investido na própria consultoria.

Assim, quando se fala em assessoria jurídica significa a contratação de um serviço contínuo de orientação jurídica prestado por advogados (as) ou escritórios de advocacia a uma microssociedade condominial.  

O Código Civil permite que o (a) síndico (a) contrate sobre serviços técnicos e represente o conselho em justiça ou fora dele, a menos que a convenção condominial exija explicitamente autorização prévia da assembleia.

Contudo, mesmo podendo decidir sozinho, o ideal é que o (a) síndico (a) avise os moradores e o conselho fiscal sobre a contratação da assessoria jurídica condominial. Afinal de contas, o (a) advogado (a) deve trabalhar para o condomínio e para o interesse coletivo, nunca para defender problemas particulares do (a) próprio (a) síndico (a).

Vale destacar que o gasto mensal com a assessoria jurídica precisa caber dentro da previsão orçamentária anual que foi aprovada pelos moradores. Em caso de um contrato muito caro ou de longo prazo fora do orçamento, é mais seguro e recomendado levar o tema à assembleia para evitar conflitos ou riscos de anulação judicial.

Portanto, mais do que atuar de maneira responsiva aos acontecimentos do cotidiano condominial, ela faz parte da estratégia de gestão na medida em que oferece segurança jurídica 1.    

Nesse contexto, então, a assessoria jurídica condominial pode apresentar as seguintes atuações: preventiva, consultiva, judicial e extrajudicial a partir de negociação e cobrança.

A primeira tem como foco evitar problemas antes que eles ocorram, o que inclui a revisão de regras, atualização da convenção e do regimento interno e a criação de contratos de seguros com fornecedores e funcionários.

A segunda esclarece dúvidas do dia a dia do (a) síndico (a) e do conselho diretivo, o que envolve emitir pareceres sobre leis, orientar como conduzir assembleias e analisar a legalidade de obras ou multas.

A terceira representa o condomínio em processos na justiça. De modo que sua atuação abrange ações de cobrança de inadimplentes, defesas trabalhistas, ações contra construtoras por falhas na obra ou disputas com moradores antissociais.

Por fim, a quarta representa a atuação na solução de conflitos; porém, se envolvendo na mediação de atritos entre vizinhos, no envio de notificações extrajudiciais e na cobrança amigável de taxas em atraso. A ideia, nesse tipo de atuação, é não deixar escalar as tensões.

Para comprovar que a assessoria jurídica condominial seguiu rigorosamente os ritos estabelecidos pelo ordenamento jurídico brasileiro, é fundamental construir um acervo documental cronológico e detalhado. Esses elementos provam a legalidade, a transparência e a diligência dos atos praticados.

Isso significa que os pareceres jurídicos foram formalizados, a partir de documentos assinados pelo (a) advogado (a), contendo fundamentação legal, doutrinária ou jurisprudencial detalhada para cada tomada de decisão complexa do (a) síndico (a).

No livro ou registro de consultas, que representa todo o histórico de e-mails, de notificações e de memorandos que demonstram que a administração consultou o jurídico antes de praticar atos relevantes.

Sem contar o próprio contrato de prestação de serviços, cujo escopo detalhado das obrigações de assessoria jurídica serve para demonstrar que o profissional atuou dentro de seus limites contratuais.

Em relação aos ritos de Assembleias Gerais Ordinárias ou Extraordinárias, deve haver cópia do edital protocolado, enviado no prazo previsto na Convenção e incluído em locais visíveis, comprovando o cumprimento do rito de convocação de todos os condôminos, conforme o art. 1.354 do Código Civil.

Os comprovantes de entrega do edital, com AR (Aviso de Recebimento) dos Correios para proprietários que não residem no local, ou relatórios de envio por e-mail com confirmação de leitura, se autorizado pela Convenção.

A lista de presença em documento legível com assinaturas físicas ou assinaturas digitais certificadas, contendo a identificação exata das frações ideais ou unidades.

O arquivo com todas as procurações outorgadas para a assembleia, devidamente conferidas quanto à validade jurídica e poderes específicos.

A ata da assembleia em documento redigido de forma clara, contendo as assinaturas do presidente e do secretário da mesa, detalhando as votações, os quóruns atingidos e as deliberações.

E o comprovante de registro em cartório, ou seja, o protocolo de registro da ata no Cartório de Registro de Títulos e Documentos dentro do prazo legal, entre 8 e 30 dias após a assembleia, segundo estabelece a convenção condominial.

Sobre os procedimentos de cobrança e inadimplência, as notificações extrajudiciais devem ter cópias das notificações enviadas aos condôminos inadimplentes com comprovante de cobrança (AR ou protocolo de mão), demonstrando a tentativa de conciliação amigável.

Os planos de débito atualizados, por meio de demonstrativo do débito calculando prejuízo e multa, juros moratórios de 1% ao mês ou o previsto na Convenção e correção monetária, em estrita observância ao art. 1.336, § 1º do Código Civil.

Os termos de acordo, ou seja, os instrumentos jurídicos de confissão de dívida celebrados pelas partes e por testemunhas, contendo as cláusulas de deliberação em caso de descumprimento.

As multas de notificação de infração com prazo de defesa devem ter cópia da advertência ou notificação enviada ao condômino infrator, concedendo expressamente prazo para apresentar defesa prévia.

A comprovação do contraditório e ampla defesa deve conter o registro da análise da defesa apresentada pelo condômino, pelo conselho ou pelo (a) síndico (a), demonstrando que o direito constitucional de defesa foi respeitado antes da aplicação definitiva da multa.

Quanto à contratação de prestadores de serviços e obras, deve haver relatório de análise jurídica prévia de certificados negativos de subsídios, sejam eles trabalhistas, fiscais e cíveis, das empresas concorrentes à prestação de serviços no condomínio.

Os contratos devem possuir cláusulas de compliance, com minutas contratuais revisadas e rubricadas pela assessoria jurídica, contendo cláusulas claras de deliberações, retenções tributárias, responsabilidade civil e regras da LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados).

Contudo, apesar de todas essas informações, não é incomum que certos (as) gestores (as) ignorem as orientações da assessora jurídica, assumindo total responsabilidade pessoal pelos prejuízos. Tomar decisões contrárias ao risco legal mapeado pode gerar processos civis, multas e até a destituição do cargo caso ocorram danos financeiros ao condomínio.

As consequências nesses casos incluem a responsabilidade pessoal, na qual o (a) síndico (a) pode responder com o próprio patrimônio se a desobediência causar prejuízos diretos; a perda de objeto ou prazos, quando ao ignorar defesas trabalhistas ou cíveis pode resultar em condenações automáticas e revezes judiciais irreversíveis; e, a ação em que o condomínio pode processar o (a) gestor (a) para reaver perdas geradas por atos de pura negligência ou dolo.

Lembrando que as decisões de assembleia ou contratos assinados à revelia da lei podem ser anulados na justiça.

Inclusive, a assessoria jurídica tendo documentado todas as orientações dadas, caso o (a) gestor (a) condominial se recuse a seguir, pode declinar da defesa em atos ilegais. O advogado ou escritório de advocacia não apenas pode, mas em muitos casos deve declinar da defesa ou renunciar ao contrato.

De modo que o condomínio fica desprotegido e sem uma equipe que conhece o histórico dos problemas locais; visto que, uma nova contratação de assessoria jurídica exigirá tempo e custos extras para entender o passado técnico do local.

Como se vê, então, a assessoria jurídica condominial é uma figura de extrema importância na realidade das microssociedades condominiais, não podendo ser negligenciada.

Por isso, contratar uma assessoria jurídica e ignorar suas recomendações é, de fato, um grave desperdício de recursos e uma exposição desnecessária a riscos e insegurança jurídica.

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1 A segurança jurídica é um princípio fundamental do Estado Democrático de Direito que garante a previsibilidade, a estabilidade e a confiança nas leis e nas decisões judiciais.