Verticalização urbana. Microssociedades condominiais e a dinâmica da presença e do tráfego de veículos.

Por Alessandra Leles Rocha

 

Em paralelo à expansão da verticalização urbana, a sociedade contemporânea vive a crescente presença da frota de veículos a circular pela geografia da cidade. Por isso, esse é um assunto que precisa também ser debatido à luz das microssociedades condominiais.

A frota total de veículos no Brasil, em 2026, é aproximadamente 130,8 milhões de veículos em circulação ou registrados, segundo registros acumulados da Secretaria Nacional de Trânsito (Senatran).

Inclusive, o ritmo de crescimento da frota nacional supera o crescimento populacional, impulsionado principalmente pelo avanço de motocicletas e automóveis individuais. Veículos de duas rodas representam cerca de 37,9 milhões de unidades, cerca de 29% do total nacional de veículos, crescendo em ritmo acelerado.

Também não se pode esquecer, o fato do avanço tecnológico da engenharia automotiva ter criado os veículos eletrificados híbridos e elétricos, que apesar de ainda representarem uma fatia discreta entre 4% e 5% dos veículos leves projetados para o final da década, já fazem parte da realidade urbana, projetando uma porcentagem de crescimento anual.

Daí a importância de compreender que a relação entre as microssociedades condominiais e os veículos envolve parâmetros de convivência, regras de trânsito e divisão de responsabilidades.

Os parâmetros de convivência para veículos em condomínios são definidos por meio de seus instrumentos normativos internos, a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno, em consonância com as diretrizes gerais do Código Civil Brasileiro e com as normas de trânsito aplicáveis às vias terrestres privadas previstas no Código de Trânsito Brasileiro (CTB).

Nesse contexto, enquanto a Convenção de Condomínio estabelece a natureza jurídica das vagas, ou seja, se privativas, autônomas ou comuns, os limites estruturais de uso e as restrições fundamentais de destinação, o Regimento Interno visa detalhar o cotidiano da microssociedade, especificando limites de velocidade, horários de silêncio para circulação de motores, regras de cadastramento de automóveis e controle de acesso de visitantes.

Questões que são estabelecidas a partir da deliberação dos moradores/proprietários por meio da Assembleia Geral, valendo-se da votação para alterar e aprovar ajustes pontuais de convivência em relação aos veículos e campanhas de trânsito interno.

É sempre bom lembrar a necessidade de quórum legal para aprovação dessas mudanças. O que significa maioria simples, 50%+1 dos presentes, o suficiente para aprovar ou mudar o Regimento Interno em assembleia convocada para esse fim; e, ⅔ dos condôminos, presentes ou não, se a mudança alterar diretamente o texto da Convenção do Condomínio, por exemplo, redefinindo o tamanho ou a posse fixa de vagas privativas.

De qualquer forma, nenhuma regra interna pode ser competitiva ao Código de Trânsito Brasileiro se as vias do condomínio forem consideradas abertas à circulação pública, ou anular o direito de propriedade garantido pelo Código Civil.

Segundo o Código de Trânsito Brasileiro em seu art. 2º, parágrafo único, estão equiparadas as vias internas e estacionamentos de condomínios as vias terrestres, permitindo a fiscalização de condutores habilitados (CNH) e o cumprimento de normas básicas de circulação.

Quanto ao Código Civil, em seu art. 1.336, inciso IV, está determinado que o condômino deve usar sua unidade e vaga de modo a não prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais moradores, coibindo o uso da garagem para fins inadequados, tais como depósito de móveis ou entulhos.

Inclusive, cabe aqui destacar um aspecto importantíssimo. O crescimento de utilitários esportivos (SUVs) e picapes maiores, tanto em largura quanto em altura, tem gerado conflitos em condomínios porque os veículos excedem o limite físico das vagas projetadas em décadas passadas.

De modo que a jurisprudência brasileira estabelece que o condômino deve adaptar seu automóvel ao espaço existente, não havendo obrigação legal para o condomínio ampliar as vagas.

As garagens costumam seguir diretrizes da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) vigentes à época da aprovação do projeto na prefeitura, variando de vagas compactas antigas, com especificação de 2,00m x 4,20m, até padrões modernos mais amplos, com 2,30m x 5,00m ou mais.

Porém, o veículo precisa respeitar rigorosamente as linhas demarcadas no piso, sem invadir a área de manobra ou a vaga vizinha, a fim de cumprir o que determina o Código Civil, em seu art. 1.336, ou seja, que o condômino deve usar sua unidade sem prejudicar o sossego, a segurança e o uso dos demais moradores.

Mas, não é só isso. São expressamente proibidos outros comportamentos, os quais incluem dirigir acima do limite interno permitido que é geralmente entre 10 km/h e 15 km/h; andar com veículos sobre calçadas, jardins, áreas de lazer ou ciclovias do condomínio; permitir que menores de idade ou pessoas sem CNH dirijam nas vias internas; acionar buzinas sem necessidade extrema, manter som automotivo alto ou circular com escapamentos desregulado; estacionar em vagas de outros (as) moradores (as), em locais de carga e descarga, ou bloquear a manobra e a passagem de veículos vizinhos; guardar caixas, móveis, pneus, ferramentas ou materiais inflamáveis na vaga, o que bloqueia rotas de fuga e viola normas de incêndio; colocar carro e moto na mesma vaga quando isso bloqueia a circulação ou se opõe a regras expressas da convenção; alugar ou vender vagas de garagem a pessoas que não moram no condomínio, prática vedada pela Lei nº 12.607/2012 salvo com autorização específica da Convenção; e, manter carros quebrados ou sem uso ocupando vagas por longos períodos sem movimentação ou cadastro adequado junto à administração.

Sobre lavar os veículos na própria garagem, isso é permitido desde que o veículo caiba dentro da demarcação do espaço, pertença a um morador cadastrado e o uso siga estritamente o regimento interno e as normas de segurança do local.

Sobre os carros de visitantes ou veículos novos do (a) morador (a) é preciso informar à administração conforme as normas do condomínio. Essa medida garante o controle de acesso, a segurança coletiva e o uso adequado das vagas de garagem.

O acesso de veículos de terceiros depende de autorização prévia do condômino responsável. O motorista deve se identificar na portaria, e o veículo só pode ocupar as vagas demarcadas para visitantes ou a vaga privativa da unidade, se permitida pelo regimento interno. O registro de dados de placas e condutores é respaldado pelas normas de segurança do condomínio, respeitando os limites da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).

Quaisquer violações das regras, cabe ao (à) gestor (a) emitir advertências e aplicar multas previstas no regimento interno caso o veículo ultrapasse os limites da vaga. Em casos extremos de reincidência ou prejuízo coletivo à circulação, os tribunais podem proibir a entrada do veículo inadequado na garagem do edifício.

No entanto, o papel do (a) síndico (a) na dinâmica de tráfego das microssociedades condominiais é ainda mais complexa, quando se pensa na existência de outros veículos além dos carros.

As diretrizes para o uso e a circulação de motos, bicicletas, patinetes elétricos e outros modais em condomínios devem ser definidas em assembleia e oficializadas no Regimento Interno. Porque elas variam conforme a segurança da edificação, as normas do Contran e as critérios do Corpo de Bombeiros para evitar riscos de incêndio em garagens e áreas comuns.

Não há, por exemplo, uma lei federal única e específica que dite o uso exato de garagens para motos, bicicletas, patinetes elétricos e outros veículos menores. O Código Civil e a Lei do Inquilinato/Condomínios determinam que a base das regras está na Convenção e no Regimento Interno de cada prédio, aprovados em assembleia, respeitando a segurança coletiva.

Isso inclui, por exemplo, fixar limites seguros para o trânsito interno, o que geralmente equivalente a passos de pedestres ou até 6 km/h em calçadas compartilhadas. Exigir o uso obrigatório de capacetes e sinalização adequada, tais como luzes e campainhas, dentro do perímetro do condomínio.

Contudo, é proibido deixar patinetes e bicicletas em corredores e rotas de fuga, pois bloqueiam a evacuação em emergências. Eles devem ficar no bicicletário ou dentro da vaga privativa do morador, desde que não extrapole o limite de espaço permitido.

E por falar em bicicletário, o planejamento de um espaço para esse fim exige otimização rigorosa de espaço, ergonomia para uso diário e regras claras de convivência para evitar conflitos entre vizinhos e garantir a segurança dos equipamentos.

O planejamento de um bicicletário interno em condomínio nem sempre exige aprovação da prefeitura ou ART, dependendo do escopo. Em geral, as prefeituras não fecham o licenciamento para remanejamento interno de áreas de estacionamento em condomínios prontos, de modo que a consulta ao código de obras local vale apenas para novas edificações ou grandes reformas estruturais externas.

Por isso, se for apenas para definir o local e criar as normas de uso, ele precisa ser aprovado com maioria simples, 50%+1 dos presentes à assembleia.

Mas, se for para mudar a destinação de uma área comum, o processo demandará projeto e aprovação em assembleia por 2/3 dos condôminos. O projeto inclui um croqui ou planta baixa simples para ajudar na organização das vagas, no espaçamento adequado e na circulação segura.

O Responsável Técnico e a emissão da ART/RRT são obrigatórios apenas se houver demolição de paredes, construção de abrigos em alvenaria, alteração estrutural ou de fachada. No caso da instalação de suportes metálicos parafusados ​​no piso existente, o documento é dispensado.

Outro assunto de suma importância, dada a intensa disseminação de veículos elétricos, é o carregamento em tomadas comuns das garagens. Ele pode ser regulamentado ou vetado pelo (a) síndico (a) se não houver segurança elétrica ou medição individual, devido a riscos de curto-circuito e incêndio.

Afinal, a introdução de veículos eletrificados tais como carros, motos, bicicletas e patinetes em microssociedades condominiais exige planejamento técnico e rigor nas normas de segurança.  Porque o uso simultâneo de múltiplos carregadores pode colapsar a rede do prédio, gerando quedas de energia e superaquecimento de cabos.

Sem contar que o uso de extensões, adaptadores ou tomadas residenciais comuns em garagens subterrâneas ou coletivas é expressamente proibido por normas técnicas recentes. Razão pela qual o uso deve se restringir a carregadores do tipo Wallbox ou estações dedicadas que possuam proteções contra curtos e disjuntores adequados.

Além disso, exige-se a instalação de pontos de desconexão manual de energia, as chaves gerais, de fácil acesso e a interligação com o sistema de detecção e alarme de incêndio do condomínio.

No caso das bicicletas e patinetes elétricos, esses não devem ter suas baterias removíveis carregadas dentro dos apartamentos de forma inadequada, recomendando-se bicicletários estruturados ou áreas comuns monitoradas.

Daí a necessidade de que toda a instalação na vaga privativa ou área comum requer um estudo de viabilidade e projeto assinado por engenheiro eletricista, com emissão de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). Inclusive, porque a inclusão de estações de recarga altera a classificação de risco da edificação, exigindo comunicação formal com a seguradora para manter a apólice válida.

Sim, as modificações específicas ou operacionais de alto risco, tais como como instalação de eletropostos ou mudanças estruturais, devem ser comunicadas à seguradora para evitar agravamento de risco e recusa de proteção.

O seguro contra incêndio e destruição é exigido por lei, mas coberturas de responsabilidade civil dependem da exatidão dos riscos informados. Inclusive, a nova Lei de Seguros (Lei nº 15.040/2024) reforça que o segurado não pode aumentar intencionalmente e de forma relevante o risco coberto sem aviso prévio, sob pena de perda de indenização.

Outro ponto importante a se prestar atenção é o fato de que os acidentes veiculares em condomínios não afetam o seguro obrigatório básico, focado em incêndio ou destruição estrutural, mas podem acionar coberturas de responsabilidade civil facultativas se houver culpa comprovada da gestão do edifício.

Assim, se o acidente ocorrer por queda de reboco, buraco grave na pista, falha mecânica no portão automático ou um empregado do condomínio manobrar o veículo e/ou causar a avaria em serviço, o condomínio precisa ter contratado a cobertura de Responsabilidade Civil (RC) para que a seguradora pague o prejuízo.

Se o condomínio não possuir cobertura de Responsabilidade Civil (RC), a obrigação de indenizar os danos recai diretamente sobre o seu próprio patrimônio. Se os recursos do caixa comum forem insuficientes, o (a) síndico (a) poderá responder civil e criminalmente na justiça caso fique comprovada a culpa por omissão ou negligência na manutenção das áreas comuns. Além de poder ser destituído (a) do cargo.

Como se vê, a dinâmica do tráfego de veículos nas microssociedades condominiais não é um assunto simples ou banal.  Tendo em vista de que exige atenção à existência da mistura entre o espaço privado e as regras públicas.

O (a) motorista divide vias estreitas com pedestres, pessoas com mobilidade reduzida, crianças, enquanto a gestão precisa aplicar leis federais e normas internas sem ter a mesma autoridade de agentes de trânsito estatais.

Apesar de o (a) síndico (a) fiscalizar e aplicar multas administrativas com base no regulamento interno, ele não pode emitir multas de trânsito oficiais do Estado, o que dificulta em muitos casos o controle de infrações graves.