Verticalização urbana. Microssociedades condominiais. Segundo George Bernard Shaw, “Liberdade significa responsabilidade. É por isso que tanta gente tem medo dela”.
Por
Alessandra Leles Rocha
Nada mais preciso do que essas
palavras do dramaturgo e romancista irlandês, prêmio Nobel de Literatura, em
1925, George Bernard Shaw. Quando pensamos na realidade contemporânea e,
principalmente, sob a perspectiva das microssociedades condominiais, elas tocam
fundo na alma.
Afinal de contas, o
livre-arbítrio não existe no vácuo. Ele é moldado por estruturas sociais e
cobra um alto preço emocional e moral. Sobretudo, porque a liberdade prometida
pela sociedade de consumo contemporânea impõe obrigações visíveis e invisíveis.
Como escolher significa
abrir mão de alternativas, de possibilidades, as pessoas preferem o conforto da
submissão à angústia de responder pelas próprias decisões. Acontece que viver em uma
microssociedade condominial, por exemplo, exige equilibrar o direito individual
de uso da propriedade com o dever coletivo de respeitar as regras que garantem
a convivência e a valorização do patrimônio de todos.
Daí não ser incomum que o
tripé individualismo,
narcisismo e
egoísmo, que
recorta e atravessa as relações sociais contemporâneas, também deixe as suas
marcas profundas nas microssociedades condominiais de diferentes formas.
Moradores tratam espaços compartilhados como extensão privativa. Faltam
com a empatia em relação aos horários de descanso e limites sonoros. Praticam a
inadimplência crônica. Reafirmam a sua resistência em relação às normas que determinam
o mínimo de civilidade ou cidadania. Preferem resoluções por processos
judiciais em vez de diálogo e mediação. ...
Então, de repente, o individualismo emerge
a partir da cultura do "eu
pago, eu posso", transformando as relações sociais dentro do
espaço coletivo condominial algo puramente mercantil. Sim, o condômino ou morador (a)
passa a enxergar a taxa condominial como um bilhete de privatização, fugindo da
noção de corresponsabilidade 1.
Acontece que no âmbito do
Direito Imobiliário e Civil brasileiro, esse comportamento individualista e
puramente mercantilista gera graves implicações jurídicas práticas.
De acordo com o Código Civil Brasileiro, especificamente no artigo
1.336, os deveres centrais do condômino em uma microssociedade condominial
incluem pagar as taxas de manutenção na proporção de sua fração ideal,
preservar a segurança e a fachada do prédio, respeitar a destinação do imóvel e
não perturbar o sossego dos vizinhos.
Assim, no caso de atraso de
pagamento, a multa pode ser de até 2% e juros de 1% ao mês, se não houver outro
valor na convenção. Se houver infração das regras condominiais, as multas são definidas
segundo o que prevê a convenção ou regimento interno. Quanto ao comportamento
antissocial, que caracteriza muito bem a postura do "eu pago, eu
posso", ele é regulado pelo art. 1.337, parágrafo único do Código
Civil brasileiro.
Logo, em seguida, surge o narcisismo, manifesto
pela intolerância ao outro e a estetização. O (a) vizinho (a) deixa de ser um par e passa
a ser visto como um (a) figurante ou uma interferência incômoda na sua projeção
de vida perfeita. Geralmente, isso acontece a
partir da intolerância absoluta aos ruídos cotidianos, a vaidade das disputas
em assembleias e a obsessão por fachadas e status, em detrimento do bem-comum.
Por isso, é preciso ter em mente de que a convivência desproporcional gera
conflitos complexos que demandam constantes judicializações. Veja
os seguintes exemplos.
O Código Civil brasileiro,
em seu art. 1.277, protege o direito ao sossego, à saúde e à segurança dos
moradores. A intolerância absoluta gera processos infundados por danos morais
ou pedidos de multas descabidas, que o Judiciário costuma rejeitar por mero
aborrecimento.
Por quê? Porque o vizinho
intolerante pode responder por litigância de má-fé ou abuso de direito,
conforme o art. 187 do Código Civil, ao acionar a justiça ou a polícia por
motivos fúteis, tais como passos, ruído de descarga, choro de criança.
Quando a obsessão por status
ou o desprezo pelo outro se transforma em perseguição, o chamado Stalking ou
bullying condominial, o (a) morador (a) pode ser enquadrado juridicamente. Com aplicação
de multas previstas no art. 1.337 do Código Civil. E em casos extremos, a
legislação brasileira já admite a expulsão física do (a) morador (a)
antissocial do condomínio, impedindo-o de habitar o local, embora ele (a) mantenha
o direito de propriedade, que significa vender ou alugar.
Também, não é incomum que a vaidade e a busca pelo poder transformem
assembleias em arenas de disputas pessoais. Decisões tomadas em assembleia
apenas para satisfazer o ego de um grupo, que geram prejuízos financeiros ou
persigam minorias, podem ser anuladas judicialmente por desvio de finalidade.
Inclusive, se o
(a) síndico (a) agir de forma narcisista, focando apenas em fachadas luxuosas e
ignorando a segurança estrutural ou os direitos básicos dos (as) moradores (as),
ele (a) pode ser destituído e responder civil e criminalmente pela má-gestão.
Aliás, é importante destacar
que a obsessão pela projeção de vida perfeita colide com o art. 1.336 do Código
Civil, que proíbe a alteração da forma e da cor da fachada. O condomínio pode
exigir padrões estéticos, mas a intolerância total como proibir redes de
proteção infantil ou telas mosqueteiras por regras estéticas, é derrubada pela Justiça,
que prioriza a segurança e a vida em detrimento da aparência.
Por fim, é cada vez mais
comum o egoísmo
pela maximização do benefício próprio, ou seja, a lógica da vantagem
individualizada. Ele fica
evidente, por exemplo, no desrespeito às vagas de garagem, no uso predatório de
áreas comuns como salões de festas e academias e no descarte incorreto de lixo;
pois, nesse caso, há o risco de contaminação ou presença de vetores, sendo enquadrado
como crime ambiental ou infração sanitária.
Razão pela qual, o egoísmo em condomínios gera infrações legais graves.
De modo que os (as) infratores (as) enfrentam multas pesadas, processos civis
por danos e até medidas de remoção ou restrição de uso.
Mas, e quando esse tripé diz respeito diretamente as atitudes do (a)
gestor (a) condominial? Afinal, ele (a) é um (a) administrador
(a) eleito (a) para gerir o interesse coletivo, e não dono do patrimônio alheio.
Quando suas atitudes e
comportamentos são egocêntricos, isso provoca uma série de consequências e desdobramentos
graves, tais como o desequilíbrio financeiro, as perseguições aos moradores, as
multas abusivas e um forte desgaste emocional no coletivo condominial.
Assim, uma série de medidas
administrativas e judiciais cabíveis podem ser implementadas. Elas incluem medidas administrativas, de
natureza extrajudicial, como a destituição em Assembleia, conforme prevê
o artigo 1.349 do Código Civil.
Medidas Judiciais Cíveis, tais como ação de prestação de contas,
segundo estabelece o art. 1.348, VIII do Código Civil; ação de destituição judicial,
utilizada quando o (a) síndico (a) impede a realização da assembleia de
moradores (as) ou manipula as votações para se manter no poder; ação de reparação de danos
para obrigar o (a) síndico (a) a ressarcir, com o patrimônio próprio, os
prejuízos financeiros causados por negligência,
imperícia ou dolo; e, ação de indenização por danos
morais, movida individualmente por moradores (as) que sofreram
perseguição, humilhação ou exposição vexatória por parte do (a) gestor (a).
É importante
lembrar que, a exclusão de um (a) morador (a) de um grupo de mensagens oficiais
de condomínio pode gerar responsabilidade civil para o (a) síndico se a remoção
for usada como censura, perseguição ou ato arbitrário.
Tendo em vista de que esses grupos de mensagens como, por exemplo, o WhatsApp,
não são canais oficiais obrigatórios por lei, a exclusão não fere direitos de
propriedade, mas pode configurar dano moral se houver abuso de poder ou
violação da liberdade de expressão.
O (a) síndico (a)
não pode banir um (a) morador (a) para abafá-lo (a), impedir críticas legítimas
à administração ou silenciar questionamentos sobre contas e gestão.
A remoção do
aplicativo de mensagens não retira do (a) morador (a) o direito de peticionar
alguma reclamação ou se comunicar com a administração pelos meios formais do
condomínio, ou seja, e-mail, livro de ocorrências ou assembleias.
Portanto, como o
(a) síndico (a) pode ser responsabilizado (a) por expor um (a) morador (a) no
grupo, o banimento vexatório ou arbitrário pode gerar pleitos indenizatórios se
comprovar prejuízos à convivência ou ofensa pessoal.
Mas, se as atitudes egoístas e narcisistas cruzarem a linha da
legalidade, o (a) síndico (a) pode responder por crimes. Apropriação Indébita,
segundo o art. 168 do Código Penal, que trata da utilização do fundo de reserva
ou dinheiro do condomínio para uso pessoal. Calúnia, Injúria ou Difamação, conforme
estabelecem os arts. 138, 139 e 140 do Código Penal, ou seja, ofender a honra
de moradores (as) ou funcionários (as) em assembleias ou grupos de mensagens.
Inclusive, em caso de ameaça,
prevê o art. 147 do Código Penal, que se o(a) gestor(a) cometer um mal injusto
e grave a um (a) morador (a), a pena é de detenção de um a seis meses ou multa.
Quanto ao constrangimento
ilegal / coação, o art. 146 do Código Penal, manifesta que ao forçar alguém a
fazer ou deixar de fazer algo que a lei não manda mediante violência ou grave
ameaça, a pena é de três meses a um ano ou multa.
Sobre os crimes
contra a honra, previstos nos arts. 138, 139 e 140 do Código Penal, os quais envolvem
calúnia, difamação ou injúria cometida contra moradores (as), com penas que
variam de detenção de um mês a dois anos, elas também podem ser aumentadas se
divulgadas em redes sociais ou aplicativos de mensagens do condomínio.
Como se vê, não adianta fugir, se abster, se eximir das
responsabilidades sociais e cidadã que recortam atravessam o cotidiano contemporâneo,
inclusive, das microssociedades condominiais. Uma microssociedade condominial
funciona como um espelho limitado do Estado democrático, onde o direito
individual esbarra constantemente no dever coletivo.
A verdadeira liberdade em comunidade exige o cumprimento estrito do
Regulamento Interno e da Convenção. Portanto, ainda que muitos (as) moradores (as)
rejeitem ou temam essa realidade, considerando que ela exige o sacrifício de
caprichos individuais em prol da ordem, a vida em qualquer sociedade é assim.
Ser cidadão não é apenas cobrar direitos do governo, mas cumprir leis e
cuidar dos espaços sociais aos quais pertence por vontade própria. Muitas
pessoas preferem se omitir ou obedecer a ordens sem questionar para fugir da
culpa e do trabalho de decidir o futuro coletivo, acontece que isso cobra um
preço altíssimo. Por isso, não se esqueça: cada ação individual afeta a
comunidade; portanto, ser livre na cidadania é assumir o peso de construir um lugar
melhor para se viver.
1 A
CORRESPONSABILIDADE CONDOMINIAL significa que todos os proprietários de uma
condomínio partilham a responsabilidade financeira e jurídica pelas despesas,
dívidas e danos gerados pelo condomínio. Inclusive, se o condomínio for
processado e não tiver dinheiro na caixa, o juiz pode ordenar o bloqueio de
contas e até a penhora de bens do próprio condomínio ou, em casos limite,
direcionar a cobrança aos condôminos. Além disso, quem é devedor da taxa
condominial pode perder o próprio apartamento em leilão, pois a dívida
condominial derruba a proteção de bem de família.
