Verticalização urbana. Microssociedades Condominiais. O impacto dos veículos elétricos para a gestão condominial.

Por Alessandra Leles Rocha

 

Não há como dissociar a presença dos automóveis, a inovação tecnológica e as microssociedades condominiais. Olhando para o século XXI, esses são tempos de uma disseminação em massa das novas tecnologias automotivas, algo que pede um alinhamento dos diferentes setores da sociedade, incluindo os condomínios.

Não faz muito tempo que a realidade condominial no Brasil se organizava a partir da presença de automóveis movidos a gasolina e/ou álcool. De modo que o abastecimento não estabelecia quaisquer relações com a gestão condominial, ficando sob responsabilidade restrita dos proprietários dos veículos.

Então, de repente, surgem os carros elétricos. Uma novidade que impõe às microssociedades condominiais a necessidade de decidir sobre a instalação de carregadores, a segurança da rede elétrica e a forma de cobrar pelo consumo de energia, gerando debates sobre regras e custos entre os moradores.

Sim, tudo isso traz desafios importantes, tais como o uso simultâneo de vários pontos de recarga podendo sobrecarregar a rede do prédio, a necessidade de instalar medidores individuais para cobrar apenas de quem usa o carro elétrico, o custo das obras para a adaptação da garagem exigindo investimentos aprovados em assembleia, e a possibilidade de vagas rotativas para que o tempo de uso das vagas com carregador disponha de regras de revezamento.

O que inevitavelmente irá demandar decisões como laudo técnico expedido por um engenheiro mediante avaliação da capacidade atual do sistema elétrico da microssociedade condominial e a alteração da convenção com a inclusão de regras de uso e cobrança nas normas internas do condomínio. Inclusive, estabelecendo se o custo da energia será pago pelo proprietário do veículo elétrico ou dividido por todos.

Afinal, o Brasil está diante de uma frota acumulada de carros eletrificados leves, incluindo 100% elétricos e híbridos, que já ultrapassou 700 mil unidades no início do segundo trimestre de 2026, segundo levantamento da Associação Brasileira do Veículo Elétrico (ABVE). Sendo os tipos de tecnologia mais comuns incluem os modelos elétricos a bateria (BEV) e os híbridos plug-in (PHEV), concentrando mais de 80% da demanda do segmento.

Isso sem contar as bicicletas e autopropelidos elétricos. Dados da indústria mostram que a frota desses veículos saltou de 7,6 mil unidades em 2016 para284 mil unidades, com disparada expressiva na fabricação nacional em 2025 e 2026.

Os tipos mais comuns são as bicicletas elétricas (e-bikes) com pedal assistido, sem acelerador, e os autopropelidos (Scooters, Fat Bikes Elétricas Aro 20 com pneus largos, patinetes elétricos) com acelerador de punho. Ambos têm limite de 1.000 W e 32 km/h, dispensando a Carteira Nacional de habilitação (CNH) e placa de identificação, conforme estabelece o Ministério dos Transportes.

Em casos de modelos mais potentes, esses entram na regra de ciclomotores, veículos com motor elétrico de 4.000W e limite de 50 km/h. É obrigatória a ACC (Autorização para Conduzir Ciclomotores) ou a CNH categoria A. O que exige registro e colocação oficial junto ao Departamento de Trânsito (Detran) estadual.

No âmbito das microssociedades condominiais, quando se trata dos veículos elétricos, então, a Justiça brasileira entende que a soberania da assembleia de condomínios e a segurança coletiva da edificação prevalecem sobre o uso individual. Nesses casos, a instalação de complementos estruturais para esses veículos exige-se a aprovação prévia coletiva e os laudos técnicos, mesmo em vagas privativas.

Por isso, as decisões que aplicam o artigo 1.342 do Código Civil, exigem quórum qualificado, geralmente dois terços dos condôminos, para que haja alterações na estrutura elétrica geral. Porque a garagem, ainda que com vagas privativas, utiliza a prumada elétrica e o espaço estrutural que pertence à coletividade.

Nesse sentido, as instalações feitas sem o aval da assembleia ou do (a) síndico (a) têm sido sistematicamente removidas por meio de liminares judiciais.

Deve-se ter atenção, porém, quanto à necessidade de consenso de que toda a adaptação física, relatórios técnicos (ART/RRT) e o consumo de energia mensurável devem ficar unicamente sob a responsabilidade do morador interessado.

Em relação aos edifícios antigos, os quais não possuem capacidade energética para múltiplos veículos, a Justiça respalda a cláusula de recusa ao pedido quando houver risco de sobrecarga ou incêndio.

Vale ressaltar que para a aceitação ou validação judicial da instalação, os tribunais têm determinado o cumprimento de três requisitos práticos simultâneos, ou seja, a medição individualizada de modo que o gasto de energia da recarga não pode ser taxado na taxa comum do condomínio; a segurança certificada que significa a apresentação de laudo de engenharia elétrica, atestando que o sistema elétrico condominial suporta uma demanda extra sem gerar riscos de pane ou incêndio; e, o prévio pedido administrativo que trata da tentativa formalizada de levar o projeto para avaliação do síndico e da assembleia antes de acionar o judiciário.

Portanto, é obrigação do (a) gestor (a) condominial observar a segurança e as normas técnicas, exigindo o laudo de capacidade elétrica por profissional habilitado, ou seja, engenheiro eletricista credenciado ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA); cumprindo os critérios da ABNT, como a NBR 5410 e NBR 17019, e as normas do corpo de bombeiros em relação às instruções técnicas para prevenção de incêndios em garagens; e, proibindo totalmente o uso de tomadas comuns ou extensões improvisadas ligadas à rede do condomínio.

Quanto aos custos e ao consumo de energia, o (a) gestor (a) deve estabelecer que a instalação da infraestrutura e do carregador individual corre por conta exclusiva do condomínio interessado; bem como, garantir a individualização da medição do consumo de energia do veículo para que aqueles não usuários de carro elétrico não paguem pelo abastecimento alheio.

Além disso, é imprescindível consultar imediatamente a corretora de seguros do condomínio para verificar se a apólice de cobertura dos sinistros envolve veículos elétricos e quais ressalvas devem ser feitas no contrato a fim de ajustá-lo para evitar perda de indenização por agravamento de risco.

Veja, se o condomínio não comunicar à seguradora a instalação de pontos de recarga ou o aumento do risco causado à frota elétrica, ela pode sim negar o pagamento de sinistros sob a alegação de agravamento de risco não informado.

Caso ocorra um incêndio ou dano estrutural decorrente de falhas no carregamento e a seguradora recuse o pagamento, o condomínio e os condôminos poderão cobrar do (a) síndico (a) os prejuízos na Justiça, visto que era seu dever regularizar e atualizar as normas de segurança e o seguro predial.

Inclusive, a omissão em manter o patrimônio protegido e regularizado perante as normas legais e de seguro pode motivar a convocação de uma assembleia extraordinária para a sua destituição do cargo.

Mas, não é só isso. Se, por exemplo, o (a) gestor (a) negligenciou laudos técnicos exigidos por normas como a ABNT ou tolerou instalações clandestinas e irregulares que resultaram em vítimas ou tragédias, ele (a) poderá responder criminalmente por culpa ou negligência.

Portanto, é de suma importância que a gestão condominial esteja constantemente se atualizando. Manter os contratos alinhados às novidades contemporâneas não é apenas uma boa prática, mas uma blindagem contra riscos financeiros e judiciais. A gestão de condomínios deixou de ser meramente administrativa para se tornar uma atividade de alta complexidade jurídica, técnica e tecnológica.