Verticalização urbana. Microssociedades condominiais. Esclarecendo as entrelinhas dos quóruns especiais para aprovação em assembleia.
Por Alessandra Leles
Rocha
A gestão das
microssociedades condominiais não existe sem a participação dos seus
habitantes. Razão pela qual as assembleias condominiais são consideradas os
locais constituídos para a manifestação decisória democrática dos (as) moradores
(as).
Por meio das
assembleias é que se garante aspectos fundamentais como, por exemplo, a
legalidade da gestão financeira, o valor das taxas, as regras de convivência, a
realização de obras, a contratação de funcionários (a) e prestadores (as) de
serviço.
No entanto, não basta simplesmente convocar uma
assembleia para deliberar essa ou aquela pauta. Para início de conversa, é
preciso que o (a) gestor (a) condominial tenha em mente que, dependendo da
decisão a ser tomada, se faz necessário um quórum especial.
A falta de observância do quórum correto exigido pelo
Código Civil brasileiro ou pela Convenção do Condomínio pode resultar na
anulação judicial das decisões tomadas pelo coletivo condominial, gerando
enormes prejuízos financeiros e institucionais.
Vale destacar, no
entanto, que o Código Civil é o limite mínimo obrigatório. Desse modo, a regra principal é que a Convenção nunca pode estabelecer
um quórum abaixo do que a lei federal determina, mas pode ser mais exigente.
Nesse sentido, por exemplo, se a lei pede 2/3, a Convenção pode pedir
unanimidade, mas não maioria simples.
Outro aspecto importante é em relação à regra de primeira
e segunda chamada para determinar o quórum mínimo necessário para abrir uma
assembleia de condomínio. Na primeira chamada, exige-se a presença da maioria
absoluta dos condôminos, ou seja, mais de 50% das frações ideais. Na segunda
chamada, que ocorre geralmente 30 minutos depois, a reunião pode ser instalada
com qualquer número de presentes.
Acontece que essa regra afeta apenas deliberações de
maioria simples. Quando a pauta exige quórum especial, como maioria absoluta ou
2/3dos condôminos, a segunda chamada flexibiliza a instalação da reunião com
qualquer público, mas o número mínimo de votos a favor da pauta continua preso
ao total de condôminos da microssociedade condominial.
Desse modo,
em caso de eleição para síndico (a) ou aprovação de contas, por exemplo, se o condomínio
tem 100 unidades, são necessários 51 votos completos do total de proprietários,
mesmo que na segunda chamada só haja 20 pessoas na sala.
Em assembleias
cuja pauta pretende alterar a Convenção, em que é exigido quórum qualificado de
2/3 de todos os condôminos, se não houver votos suficientes na segunda chamada
para atingir os 2/3, o assunto não pode ser aprovado e a votação é rejeitada.
Feitas essas
considerações iniciais, façamos uma análise propriamente dita dos quóruns especiais
para assembleias condominiais.
Conforme o Código
Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002) e a Lei de Condomínios (Lei nº
4.591/1964), a
regra geral para assuntos condominiais cotidianos é a aprovação por uma maioria
simples dos presentes, ou seja, 50%+1 dos condôminos/inquilinos (as) adimplentes.
Inclusive, aqui cabe aqui
algumas ressalvas importantes. Primeiro, em relação à adimplência. O condômino em atraso com a taxa do condomínio perde o
direito de votar e ser votado nas assembleias, conforme o artigo 1.335 do
Código Civil. Ele (a) pode comparecer às reuniões, mas não pode interferir nas
decisões de voto, a menos que pague a dívida antes ou tenha um acordo formal
aceito pela gestão do condomínio.
Segundo, em relação
aos inquilinos (as).
Eles (as) podem votar em assembleias de condomínio
em duas situações principais. Quando possuem uma procuração assinada pelo
proprietário. Desse modo, ele (a) pode votar em qualquer assunto, inclusive
despesas extraordinárias ou eleição de síndico (a), se o documento permitir.
Quando o
assunto tratado envolver apenas despesas ordinárias, tais como a aprovação do
orçamento básico ou a manutenção rotineira. Mas, isso só acontece se o
proprietário não puder estar presente na assembleia.
Lembrando que o
proprietário precisa estar adimplente em relação às suas obrigações, quanto ao
pagamento de taxas, com o condomínio, para ter direito a voto. No caso de proprietários (as) de
múltiplos imóveis em uma mesma microssociedade condominial, eles (as) podem votar
apenas pela (s) unidade (s) que estão adimplentes.
Quanto às pautas de
assembleia que propõem uma deliberação para alterar a estrutura, as regras fundamentais ou o custo
financeiro para o coletivo condominial, a legislação exige fatias
maiores de votação com base em três critérios principais.
O primeiro deles se
refere à utilidade e
custo de obras e está definido segundo o art. 1.341, do Código Civil.
Assim, obras
voluptuárias ou intervenções de mero embelezamento, deleite ou recreio precisam
do voto de 2/3 dos condôminos.
Obras úteis, que dizem respeito às benfeitorias que
aumentam ou facilitam o uso do imóvel, tais como a instalação de painéis
solares ou a individualização de hidrômetros, precisam de maioria absoluta de todos os condôminos, ou
seja, 50% + 1 do total de frações ideais 1 do
condomínio.
No caso de obras necessárias e reparos,
algumas podem ser
realizadas sem autorização prévia, por iniciativa do (a) síndico (a)
ou, se ele (a) se omitir ou estiver impedido (a), por qualquer morador (a). Devendo,
em tempo oportuno, ser levada ao conhecimento de todos.
Se houver urgência e alto custo, quem fizer a obra deve
avisar a assembleia, que deve ser convocada de imediato. Se não forem
urgentes, mas custarem muito, só podem ser feitas após aprovação em assembleia
especial.
Um aspecto
importante, nesse caso, é que o (a) morador (a) que pagar por obra necessária
tem direito a receber o dinheiro de volta do condomínio, mas não ganha
reembolso se fizer reformas de outra natureza sem autorização.
O segundo critério se
refere ao impacto
institucional e normativo, tratado no art. 1.351, do Código Civil. Trata-se
de situações que alteram profundamente as leis internas do condomínio ou afetam
diretamente o direito de propriedade.
São elas: a alteração da convenção de
condomínio, que prevê a modificação do documento que rege a taxa de
despesas, direitos e deveres institucionais, exigindo aprovação por um quórum de 2/3 de todos os condôminos;
a mudança de destino do
edifício ou unidade que exige a aprovação unânime, ou seja, 100% dos condôminos;
e, a construção em área
comum ou novos pavimentos, com acréscimos que modificam a planta
original ou criam novas unidades, que também exige a aprovação por um quórum unânime, ou seja, 100%
dos condôminos.
É importante destacar
que, em caso de
incêndio ou ruína que destrua parte substancial da edificação, a
decisão de reconstruir ou extinguir o condomínio depende da aprovação por quórum de mais da metade dos
condôminos, ou seja, 50% + 1 das frações ideais.
Por fim, o terceiro
critério trata da penalidade
em caso de convivência extrema, estabelecido pelo art. 1.337, do
Código Civil. Quando o comportamento de um morador atenta gravemente contra a
segurança, o sossego e a saúde dos demais, aplica-se uma multa ao Condômino
Antissocial, que pode ser de até 10 vezes o valor da cota condominial, a fim de
evitar a reincidência de descumprimento das regras condominiais e restabelecer
uma convivência saudável no local.
Assim, para aplicar a normativa prevista no Código Civil
brasileiro, em seu artigo 1.337, parágrafo único, é exigido o quórum de 3/4 dos
condôminos ou inquilinos que possuam uma procuração específica assinada pelo
proprietário do imóvel. O infrator é excluído
da votação.
Mas, há um ponto
importante a ser destacado sobre a questão dos quóruns especiais. Quando uma microssociedade
condominial recebe uma notificação de órgãos públicos ou concessionárias de
prestação de serviços, exigindo uma adequação ou obra prevista em lei, o
assunto deve ser levado ao conhecimento da assembleia, mas a execução da obra
não depende de aprovação por quórum especial, mesmo que o custo seja elevado.
Por quê?
Porque visa cumprir uma imposição legal e evitar punições como multas,
interdições ou corte de serviços essenciais. Como o cumprimento da lei é
obrigatório, os condôminos não podem votar pelo não cumprimento da notificação.
Entretanto, em assembleia os votos serão destinados a
deliberar sobre os orçamentos, a partir da escolha da empresa prestadora do
serviço que apresentou a melhor proposta técnica e financeira; a forma de
pagamento, se através de uma taxa extra ou a utilização do fundo de reserva
para cobrir o custo elevado; e, o cronograma que irá definir os prazos de
pagamento e da execução dentro do limite estipulado pelo Órgão público.
Por isso, cabe
ressaltar que o fato de o custo ser elevado altera o procedimento de execução,
mas não o poder de decisão sobre a obrigatoriedade da obra.
Segundo o artigo 1.341 do Código Civil, se a adequação
exigiu gastos muito altos e uma ação imediata para evitar multas iminentes ou
riscos à segurança, o (a) síndico (a) pode iniciar a obra imediatamente. Porém,
ele (a) deve convocar a assembleia logo em seguida para dar explicações e
ratificar os gastos.
Se a adequação legal não apresenta risco imediato de
urgência, mas possui um custo elevado, o assunto precisa ser levado à
assembleia antes do início dos trabalhos. Para aprovar obras que não sejam
urgentes e envolvam despesas excessivas, a lei exige o quórum de maioria
simples, 50%+1 dos condôminos presentes na assembleia convocada regularmente.
Contudo, se
essas obras tratam da construção em área comum, com acréscimos que modificam a
planta original ou criam novas unidades, o quórum exigido é de 2/3 de todos os
condôminos.
Por isso, considerando que o (a) síndico (a) figura como administrador (a) e representante legal do condomínio, recai sobre ele (a) a responsabilidade civil e criminal por suas ações e omissões durante o mandato (artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro), incluindo todos os aspectos pertinentes às assembleias que forem realizadas em sua gestão.
1 Conforme o Artigo 1.352 do Código Civil, os votos são calculados proporcionalmente às frações ideais do terreno atribuídos a cada unidade, a menos que a convenção do condomínio determine explicitamente que os votos sejam por unidade.
