Verticalização urbana. Microssociedades condominiais. O impacto do e-commerce e do delivery nesses espaços socio-habitacionais.
Por Alessandra
Leles Rocha
Não há como negar que a
contemporaneidade trouxe transformações profundas ao comportamento social. Contudo,
foi durante a pandemia da COVID-19 que elas aconteceram de maneira mais intensa
e significativa, a tal ponto de deixarem rastros definitivos.
Afinal de contas, o impacto
dessa crise epidemiológica mundial funcionou como um catalisador de tendências
que já estavam em curso. Desse modo, ocorreram mudanças concretas em relação ao
trabalho, consumo, tecnologia e vínculos afetivos.
Durante a pandemia, então, a
imposição do isolamento social fez com que os lares se apropriassem do
protagonismo cotidiano, assumindo a responsabilidade de abrigar todas as
atividades sociais. Sendo chamados de lar multifuncional ou casa-hub.
Nesse cenário, o lar deixou de ser apenas um dormitório e passou a
funcionar como um ecossistema multifuncional focado em bem-estar, refúgio e
entretenimento.
Além das academias caseiras,
cantos de terapia, mobiliários retráteis, paredes móveis, dispositivos
inteligentes e redes de internet de alta velocidade, esses locais também
proliferaram espaços gourmet e de cinema, tornando essa experienciação algo
mais aconchegante e facilitador no combate a ansiedade e ao estresse.
Por outro lado, o home
office deixou de ser um benefício raro e se tornou uma necessidade operacional.
O que reconfigurou a dinâmica familiar, o trânsito e o perfil espacial das
grandes cidades e o próprio conceito de espaço de trabalho.
Cômodos foram adaptados, a
busca por imóveis maiores ou com um cômodo extra disparou e o mercado de móveis
ergonômicos e de internet de alta velocidade explodiu.
E frente a toda essa nova
realidade, a busca por conveniência, segurança e saúde mudou as prioridades das
pessoas, fortalecendo a economia
de entrega ou delivery 1, e os cuidados com o bem-estar
físico e mental.
De repente, consumidores que
nunca compraram online foram obrigados a migrar para o comércio eletrônico,
quebrando a barreira da desconfiança.
Diante desse contexto, que
tal mergulhar na compreensão dos seus impactos à luz das microssociedades
condominiais? Ora, já se vai o tempo em que só as correspondências entregues
pelos correios padeciam o risco de crime de extravio e/ou violação!
Sim, abrir correspondência
alheia é crime no Brasil, conforme previsto no artigo 151 do Código Penal. O
que significa que tanto a situação de abrir indevidamente o conteúdo de
correspondência fechada de outra pessoa, quanto apanhar, sonegar ou destruir
correspondência alheia, configuram delitos.
Contudo, na atualidade, com a explosão do e-commerce 2, as
portarias condominiais deixaram de ser meros pontos de passagem de cartas para
se tornarem verdadeiros centros logísticos de distribuição.
De modo que essa transição transfere para as microssociedades
condominiais deveres rigorosos de custódia e proteção. O que implica na existência
de responsabilidade civil e criminal sobre o que chega para os moradores.
Assim, no âmbito
civil, a regra geral é que o condomínio responde objetiva ou subjetivamente por
eventual dano, dependendo de como o regulamento interno e a estrutura de
captação são estabelecidos.
Quando uma portaria, seja
ela física ou remota/terceirizada, aceita receber uma encomenda de um morador,
cria-se um contrato tácito de depósito, conforme estabelece o art. 627 do Código Civil.
Isso significa que o condomínio
passa a ser o depositário e tem o dever de guarda e conservação do objeto.
Razão pela qual,
em caso de um funcionário do condomínio perder a encomenda, entregar para o
morador errado ou o pacote ser furtado dentro das dependências antes de chegar
ao destinatário, a microssociedade condominial tem a obrigação de indenizar o
morador pelo prejuízo material.
Daí a importância de
observar que, mesmo quando algumas convenções condominiais tentam proibir a
cobrança ou tirar a responsabilidade do condomínio, se a portaria
efetivamente receber o pacote e assinar o canhoto do (a) transportador (a), a
responsabilidade é assumida na prática, tornando essas cláusulas nulas perante
a Justiça.
Contudo, os crimes mais
comuns associados à má gestão de encomendas estão associados à apropriação indébita, descrita
no art. 168 do Código Penal, que ocorre se um funcionário ou o
condomínio retém intencionalmente a encomenda de um morador ou se o objeto
desaparece sem explicação; e, a violação de correspondência, descrita no art. 151 do Código Penal.
Inclusive, é
importante ressaltar que o condomínio é legalmente responsável pela guarda e
pela entrega correta das correspondências e documentos oficiais recebidos por
seus funcionários na portaria.
De acordo com a Lei 6.538/1978, em seu artigo 22, “os responsáveis pelos edifícios, sejam os administradores, os
gerentes, os porteiros, zeladores ou empregados são credenciados a receber objetos de
correspondência endereçados a qualquer de suas unidades,
respondendo pelo seu extravio ou violação”.
Além disso, o Código
de Processo Civil valida a citação ou intimação entregue ao funcionário da
portaria, o que torna o controle interno extremamente importante para evitar
perdas de prazos judiciais aos moradores.
Portanto, se
houver negligência, extravio ou atraso na entrega de documentos sensíveis, o
condomínio pode ser acionado judicialmente para pagar indenizações por danos
materiais e morais.
Nesse sentido, então, para
proteger a microssociedade condominial contra eventuais processos, a
administração deve adotar procedimentos padronizados, tais como o registro obrigatório do
documento, anotando os dados no livro de protocolo físico ou no sistema
digital; exigindo que o
(a) morador (a) assine o comprovante ao receber o documento; notificando o condômino sobre a
chegada de cartas oficiais o mais rápido possível; e, exercendo o direito de recusa,
quando o (a) funcionário (a) da portaria declara por escrito que o (a) morador
(a) está ausente ou se mudou.
Diante de todas essas
questões, para constituir um gerenciamento de operação logística com segurança
jurídica, o condomínio deve adotar medidas preventivas e regulamentares.
Começando pelo regulamento interno claro.
Isso significa manter as regras condominiais atualizadas a fim de estipular os horários
de retirada, os prazos máximos para que o (a) morador (a) busque o pacote, as regras
para produtos perecíveis ou de grandes dimensões, por exemplo.
Promovendo a substituição do livro de
protocolo físico por aplicativos de gestão condominial. Por quê? Porque
o sistema notifica o morador imediatamente via app/WhatsApp e exige assinatura
digital ou foto no momento da entrega.
Investindo em câmeras de segurança (CFTV),
para manter o foco de alta resolução direcionado especificamente para a área de
rastreamento e armazenamento de pacotes na portaria.
Há, também, a possibilidade
dos armários
inteligentes ou Lockers. Trata-se da instalação de armários com abertura
por QR Code/Senha, reduzindo drasticamente o contato humano com o pacote,
transferindo a custódia diretamente da transportadora para o morador.
Porém, além de a instalação
de tal tecnologia exigir investimento financeiro alto do condomínio, pela compra
ou locação mensal, e os gastos recorrentes com suporte técnico, encomendas
muito grandes ou volumosas, como móveis, eletrodomésticos ou colchões, não
cabem nos compartimentos padrão e ainda precisam da intervenção da portaria.
Outro ponto importante é que
esse equipamento exige uma área comum ampla, coberta/protegida de chuva e
segura, capaz de fornecer pontos de tomada 110/220v; rede wi-fi; monitoramento
de câmera, o que pode ser inviável em condomínios com espaço de circulação
limitado.
Do ponto de vista social, moradores
(as) idosos (as) ou menos familiarizados com tecnologia podem ter dificuldades
para operar aplicativos, inserir senhas ou escanear códigos de retirada.
Em relação ao delivery de alimentos, in natura ou já
processados, as microssociedades condominiais devem se atentar para certas
obrigações e responsabilidades. Afinal, o gerenciamento desse tipo de entrega
em condomínios envolve uma linha tênue entre a comodidade dos (as) moradores
(as), a segurança patrimonial e a responsabilidade civil do condomínio.
A principal
obrigação do condomínio é garantir a segurança dos moradores sem obstruir o
serviço. Nesse sentido, uma
recomendação jurídica e de segurança majoritária é que os entregadores não
devem subir até os apartamentos, salvo em casos específicos de moradores com
mobilidade reduzida, devidamente cadastrados. Caso a convenção condominial permita a entrada, é obrigatória
a identificação completa do entregador na portaria.
Depois, considerando o fato
de que a coleta de alimentos exige cuidados
higiênicos para evitar contaminações e manipulações, a
orientação para as microssociedades condominiais é dispor de uma bancada ou
passa-pratos na portaria que seja fácil de limpar e higienizar.
Além disso, alimentos perecíveis não podem ficar retidos por muito tempo.
A responsabilidade de buscar o produto rapidamente é do (a) morador (a),
mas o condomínio deve notificá-lo imediatamente após a chegada. Inclusive, já
existem portarias que adotam armários inteligentes com isolamento térmico para
manter a qualidade de produtos congelados ou quentes.
Se o funcionário
do condomínio receber e protocolar o alimento, o condomínio passa a ser
depositário fiel do produto. Desse modo, se a comida estragar por qualquer negligência
da portaria, como esquecer de avisar o (a) morador (a) por horas, a
microssociedade condominial pode ser responsabilizada pelo prejuízo.
Lembrando que o condomínio não tem responsabilidade sobre o estado do
alimento enviado pelo restaurante ou mercado, ou seja, prazo de validade
vencido, contaminação na origem, erro no pedido.
De acordo com o Código de
Defesa do Consumidor (CDC), instituído pela Lei nº 8.078 de 1990, tanto o
estabelecimento quanto a plataforma digital respondem conjuntamente por falhas
na entrega, variações ou qualidade do produto.
Em casos de atraso, o (a)
consumidor (a) pode cancelar o pedido com reembolso total, aceitar outro
produto ou exigir o cumprimento solicitado. Mas, pedidos errados ou danificados,
o (a) cliente tem direito à troca imediata, abatimento proporcional do preço ou
restituição do valor pago.
Portanto, para evitar conflitos, todas as regras devem estar
pacificadas nos documentos do condomínio. Assim, o regimento interno deve
prever expressamente os horários permitidos para entregas, o local de retirada
e os conselhos para moradores que descumprirem as normas de segurança.
Contudo, elas
devem ser flexibilizadas ou adaptadas para garantir a acessibilidade dos
moradores com mobilidade reduzida. Afinal de contas, a legislação brasileira
estabelece que a acessibilidade é um direito fundamental.
De acordo com o
Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei nº 13.146/2015) e a Lei de
Acessibilidade (Lei nº 10.098/2000), o condomínio não pode impor barreiras que
impeçam ou dificultem o bem-estar e a autonomia de pessoas com deficiência ou
mobilidade reduzida tais como idosos, gestantes ou pessoas lesionadas.
Para equilibrar a segurança de todos e a acessibilidade de quem
precisa, os condomínios costumam adotar algumas soluções.
Primeiro, permitir que o (a) entregador (a) suba até o apartamento do (a)
morador (a) com mobilidade reduzida, mediante realização de um cadastro prévio
na portaria, com exigência de identificação completa.
Caso o condomínio
proíba terminantemente a entrada de terceiros por motivos severos de segurança,
um funcionário do próprio condomínio deve levar a entrega, especialmente
alimentos e medicamentos, até a porta do morador.
Tais protocolos
demandam que o condomínio mantenha, então, uma lista atualizada de moradores
(as) que precisam de atendimento diferenciado, a fim de que a portaria saiba
exatamente como agir sem gerar constrangimentos.
Como se vê, houve sim um impacto do e-commerce e do delivery no
cotidiano das microssociedades condominiais, o que exige da gestão das
microssociedades condominiais uma atenção e um cuidado no acompanhamento da dinâmica
desses processos, no intuito de se evitar dissabores e judicializações desnecessárias.
Assim, para que a gestão condominial consiga acompanhar esse movimento de
forma eficiente, evitando atritos e tensões entre moradores, funcionários e prestadores
(as) de serviços, algumas medidas práticas e preventivas são indispensáveis. O que
se traduz pela promoção da adaptação da infraestrutura e da logística interna, pelo
alinhamento da segurança e do controle de acesso, pela realização da atualização
jurídica e normativa, e pela consolidação de uma comunicação e conscientização
eficientes.
1 Delivery
é um serviço de entrega em domicílio em que um produto comprado ou solicitado
pelo cliente é levado diretamente até o endereço escolhido.
2 E-commerce, ou comércio eletrônico, é qualquer transação de compra e venda de produtos ou serviços realizada por meio da internet e de plataformas digitais.
