Verticalizações urbanas. Microssociedades condominiais. Os perigos socioeconômicos que se encontram na outorga de poderes através de procurações.

Por Alessandra Leles Rocha

 

Não há como negar que a contemporaneidade exerce seus impactos, tanto bons quanto negativos, sobre a realidade das microssociedades condominiais.

E pensando a respeito, movida pela observação da frenética intensidade cotidiana, que opera tanto individual quanto coletivamente, um fato mereceu minha especial atenção.

Diante da pressa, da correria, do excesso de obrigações e afazeres, é cada vez mais comum que os habitantes das microssociedades condominiais se abstenham da sua responsabilidade cidadã condominial.

Mas o que isso quer dizer? Bem, essa responsabilidade representa o conjunto de deveres éticos, jurídicos e sociais que cada morador, seja proprietário ou inquilino, possui para garantir a harmonia, a segurança e a sustentabilidade de um condomínio.

Portanto, contrariando as expectativas de muita gente, por aí, ela vai além de apenas pagar a taxa condominial, envolvendo uma conscientização profunda e objetiva de que o espaço coletivo depende das ações individuais.

Pode-se dizer, então, que ela envolve o respeito aos Três S, que significam sossego, evitando barulhos excessivos fora dos horários permitidos; saúde, mantendo a limpeza e a higiene das áreas comuns e privadas; e, segurança, que inclui também o papel da gestão na manutenção do equilíbrio fiscal e em questões patrimoniais.

É justamente na fragilização e esgarçamento da relação entre a responsabilidade cidadã condominial e o respeito aos Três S, sem que muitos percebam ou optem por não perceber, que começam a emergir os perigos socioeconômicos que se encontram na outorga de poderes através de procurações. 

Aos que desconhecem o termo, uma procuração é um documento legal que permite a uma pessoa dar poderes a outro para agir e tomar decisões em seu nome.

No caso das microssociedades condominiais, o seu uso está garantido pelas regras gerais de mandato do Código Civil brasileiro, nos artigos 653 a 692, instalando-se como um instrumento legítimo para garantir a participação do condomínio ausente.

No entanto, a legislação federal nunca estabeleceu um teto ou limite numérico para a quantidade de procurações que uma única pessoa pode portar em uma assembleia condominial. De modo que, o acúmulo excessivo de procurações por um único condômino ou pelo (a) gestor (a) pode gerar conflitos de interesse e desvirtuar o caráter democrático das decisões coletivas.

Afinal de contas, quando você não comparece e não orienta um voto, pequenos grupos ou o próprio síndico, acumulando procurações, passam a decidir o futuro do condomínio sozinhos. Fazendo com que as assembleias deixem de refletir a vontade real da maioria dos moradores, concentrando o poder na mão de poucos procuradores.

Além disso, taxas extras e aumentos ordinários podem ser aprovados sem que você possa questionar a real necessidade dos valores. Contas com falhas ou gastos supérfluos da gestão podem acabar aprovadas por falta de quórum questionador ou por voto de procuradores alinhados ao (a) síndico (a).

Tudo isso acontece porque aqueles (as) que apenas enviam uma procuração geralmente não acompanham os debates, as explicações técnicas de engenheiros ou responsáveis técnicos, nem obtêm os esclarecimentos jurídicos feitos presencialmente.

E é fundamental ressaltar que, muitas vezes, um argumento inteligente levantado na hora por um morador muda o rumo de uma votação. Por procuração, essa troca se perde.

Assim, o acúmulo excessivo de procurações com a gestão pode facilitar a contratação de empresas parceiras que não necessariamente oferecem o melhor custo-benefício. Ou permitir decisões erradas sobre obras podem desvalorizar o valor de mercado dos apartamentos a longo prazo, por exemplo.

Contudo, a participação do condômino não se resume apenas às assembleias. É no cotidiano, a partir de registros formais nos veículos de comunicação institucional, que ele (a) deixa manifesto as suas dúvidas, questionamentos e/ou solicitação de informações.

Embora não sirvam como voto para a assembleia, eles servem para subsidiar o (a) síndico (a) com pautas urgentes, fornecendo de evidência formal ou indicando a necessidade da convocação de uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) caso 1/4 dos condomínios se unam em torno da mesma insatisfação.

Portanto, do ponto de vista legal trata-se de uma garantia ao direito à informação, constituindo prova jurídica de comunicação oficial e vinculando a responsabilidade da administração do condomínio.

Sim, os registros formais realizados no livro de ocorrências, e-mails institucionais ou portais oficiais servem como prova legal de que o síndico tomou ciência de um problema. De modo que, considerando o previsto no Código Civil brasileiro, art. 1.348, a solicitação formal de informações obriga a gestão a responder e disponibilizar os documentos necessários.

Inclusive, notificações formais que possuem prazos de prescrição e servem para notificar formalmente a administração antes de uma eventual ação judicial, comprovam que o morador tentou resolver o conflito de forma antecipada.

Caso a dúvida ou questionamento envolva uma multa recebida pelo condômino, o registro formal garante que ele (a) apresentou sua contestação dentro das regras legais.

Mas, é sempre importante lembrar que o condômino que não comparece à assembleia é obrigado a aceitar e pagar tudo o que foi decidido, não podendo alegar desconhecimento. O Judiciário raramente anula decisões de assembleias regulares 1 sob a justificativa de que o morador não estava presente ou não concorda com o que a maioria votou.

Então, diante da intensificação e expansão do processo de verticalização urbana no Brasil, na ausência de restrições na lei federal, cabe à Convenção do Condomínio ou ao Regimento Interno definir regras específicas, como limitar o número de representações por pessoa ou vetar que o (a) síndico (a) obtenha procurações para aprovar as próprias contas.

Sobretudo, porque a apropriação e o uso indevido de procurações por parte do (a) gestor (a) condominial podem causar graves prejuízos financeiros, jurídicos e sociais para o condomínio.

Na medida em que ele (a) centraliza muitas procurações, anula-se o caráter democrático das assembleias o que pode conduzir à aprovação de contas, contratos e obras sem o real consentimento dos moradores.

Inclusive, decisões financeiras irresponsáveis aprovadas por esse tipo de voto de cabresto invariavelmente resultam em rombos no caixa e chamadas extras para os moradores.

Por isso, em caso de suspeita de que as procurações foram obtidas de forma fraudulenta, coagida ou em desconformidade com a convenção, qualquer morador pode acionar a Justiça para anular as decisões tomadas. Mas, para tal é fundamental reunir evidências sólidas.

Começando, pelo fato de que todo condômino tem direito de solicitar e de acessar os documentos da assembleia, ou seja, a cópia do livro de presença, da ata e de todas as procurações utilizadas.

Em seguida, verificar as regras específicas do condomínio. A convenção pode exigir reconhecimento de firma, limitar o número de procurações por pessoa ou proibir que o síndico/membros do conselho recebam esses poderes.

Depois, fazer contato com os moradores que assinaram as procurações suspeitas a fim de verificar se eles realmente assinaram, se sabiam o que estava sendo votado ou se foram pressionados e/ou ludibriados.

Se a resposta for afirmativa, o (a) morador (a) confirmar que foi coagido (a) ou que a assinatura é falsa, por exemplo, é necessário pedir para que ele (a) redija e assine uma declaração de próprio punho ou uma declaração pública em cartório relatando o fato.

Com as provas em mãos, qualquer condômino (proprietário) que se sinta lesado pode seguir a via judicial. É necessário buscar um advogado especialista em direito condominial ou a Defensoria Pública a fim de que o (a) advogado (a) protocole uma Ação Anulatória de Assembleia Condominial.

Nessa ação, pede-se uma liminar para suspender imediatamente os efeitos das decisões tomadas até o julgamento final do processo.

Se houver comprovação de falsificação de assinaturas, seja por falsidade ideológica ou falsificação de documento particular, além do processo cível para anular a assembleia, pode ser feito um Boletim de Ocorrência para abertura de inquérito policial.

No fim das contas, o mau uso de procurações em assembleias ou na gestão de um condomínio traz graves consequências jurídicas tanto para o (a) gestor (a) que ocupa a posição de outorgado (a) quanto para o (a) morador (a) que assinou o documento (outorgante).

O (a) gestor (a) que utiliza procurações para benefício próprio, com propósito de fraudar votações ou ampliar seus poderes comete infrações graves, podendo ser responsabilizado no âmbito condominial e na esfera civil e criminal.

Já quem assina e entrega a procuração também assume riscos jurídicos substanciais, baseados no princípio da responsabilidade civil pelos atos do mandatário, previsto nos arts. 675 e 679 do Código Civil.

Assim, o (a) outorgante é obrigado a cumprir todas as obrigações assumidas pelo procurador, desde que este tenha agido dentro dos limites dos poderes outorgados na procuração.

Entretanto, se o gestor/procurador extrapolou os limites do documento ou agiu com comprovada má-fé lesando o outorgante, o proprietário que outorgou a procuração terá que arcar com o prejuízo perante o condomínio primeiro, para só depois processar o procurador judicialmente, buscando reaver o prejuízo.

Como se pode compreender, ao escolher mal seu representante ou assinar uma procuração em branco, o outorgante assume o risco. Afinal, perante o condomínio, o voto ou a decisão do procurador é válida.

Por essas e outras é que uma das melhores soluções para essa questão sejam as assembleias virtuais (Lei nº 14.309/2022), no sentido de acabar com o uso abusivo de procurações. Tendo em vista de que elas aumentam a participação direta dos condôminos, reduzindo não só a dependência de terceiros para atingir os quóruns especiais, como o excesso de procurações em mãos erradas.

Apesar de que mesmo no ambiente virtual o uso de procurações ainda é legalmente permitido, a prática condominial demonstra que o interesse por elas despenca quando o (a) morador (a) descobre que pode votar de onde estiver, com apenas alguns cliques.

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1 A regularidade na realização de uma assembleia condominial significa que o encontro respeitou rigorosamente todas as regras da lei (como o Código Civil) e a convenção condominial, garantindo que as decisões tomadas foram válidas e obrigatórias para todos.