Verticalizações urbanas. Microssociedades condominiais. Os desafios decorrentes dos passivos da gestão condominial.

Por Alessandra Leles Rocha

 

A verticalização urbana nos impõe o retrato da convivência coletiva dentro de uma microssociedade condominial, a qual é regida por regras internas e externas.

Nesse sentido, relembrando as palavras de Pablo Neruda, poeta chileno, “Você é livre para fazer suas escolhas, mas é prisioneiro das consequências”. O que sob a ótica condominial significa que a liberdade de ação é acompanhada pela responsabilidade de arcar com os resultados gerados por ela.

Desse modo, dentro da gestão condominial essa linha tênue entre a liberdade/responsabilidade implica, por exemplo, nas decisões do (a) síndico (a). Na transparência e orçamento ao aprovar taxas irreais ou negligenciar a manutenção preventiva que cobra o preço da realização de obras emergenciais de elevado valor no futuro. Na permissividade em relação à postura dos condôminos, que acreditam poder ignorar as regras da convenção, acabando por culminar em multas, judicializações e piora na convivência e coexistência coletiva.

Mas, há um ponto fundamental sobre esse assunto que poucos costumam pensar a respeito. Me refiro aos passivos da gestão condominial, que se referem a todas as obrigações, dívidas e responsabilidades financeiras e/ou jurídicas que a microssociedade condominial assume perante terceiros.

Isso significa que há passivos trabalhistas, salários atrasados, encargos sociais como o INSS, o FGTS e as provisões de férias e 13º salário; passivos operacionais e de custeio, como   as contas a pagar aos fornecedores (as), as faturas de serviços de água, luz, gás, telefone e os contratos de prestação de serviços terceirizados; os passivos jurídicos e ocultos, os quais se referem as ações judiciais cíveis e/ou trabalhistas em curso, as indenizações pendentes de notificação, e as multas por descumprimento de normas.

É de suma importância lembrar que o (a) síndico (a) possui um mandato limitado a até dois anos, segundo o art. 1.347 do Código Civil brasileiro, com possibilidade de reeleição ou destituição, gerando uma descontinuidade que frequentemente resulta em passivos ocultos para a próxima gestão.

Assim, os principais problemas que essa transição de mandato costuma trazer incluem passivos trabalhistas decorrentes da falta de pagamento de horas extras, acúmulo de funções sem o devido pagamento ou recolhimento indireto de encargos trabalhistas de funcionários (as) que uma nova gestão herdará.

Passivos fiscais e tributários ao deixar de reter ou cobrar sobre impostos sobre serviços prestados por empresas terceirizadas (como ISS, PIS, COFINS, CSLL).

Manutenções negligenciadas, considerando que o (a) síndico (a) para mostrar uma falsa economia ou para manter uma taxa condominial artificialmente baixa, pode adiar manutenções obrigatórias, gerando um ônus estrutural passivo para as finanças dos (as) moradores (as) no futuro.

Sem contar, a perda de histórico e dos processos que significa a ausência de transição documental organizada, incluindo o sumiço de contratos vigentes, as senhas de sistemas e os históricos de vistorias.

Por isso, na justiça brasileira, a compreensão sobre os passivos condominiais ocultos, sejam eles de natureza financeira ou estruturais, está diretamente ligada à responsabilidade civil subjetiva, ou seja, a responsabilização pessoal do (a) síndico (a) ou do conselho condominial depende da comprovação de dolo (intenção) ou culpa (negligência, imprudência ou imperícia).

Assim, dentro da compreensão jurídica, o (a) síndico (a) enquanto representante legal e o (a) executor (a) da administração do condomínio responde pessoalmente e pode ser condenado a ressarcir o condomínio com seu patrimônio particular por omissão culposa ou negligência, quando a inércia de seus atos, engavetando ou mascarando os problemas, resulte em prejuízo financeiro futuro ou agravamento de um dano estrutural.  

Mas, em certos casos decorrentes de erro de gestão desprovido de culpa, a justiça não penaliza pessoalmente o (a) síndico (a). Afinal, se o passivo foi genuinamente impossível de ser detectado pela diligência comum do (a) gestor (a), nesse caso, o prejuízo é considerado um risco da própria coletividade ou imputado ao verdadeiro causador.

Quanto aos conselhos fiscal e/ou consultivo, apesar de historicamente, muitos serem vistos como funções meramente figurativas, a compreensão contemporânea do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e dos Tribunais estaduais mudou radicalmente esse panorama.

Isso implica na existência de uma responsabilidade por omissão fiscalizatória, tendo em vista de que a função legal do conselho é fiscalizar as contas e emitir pareceres. Então, se os (as) conselheiros (as) atuam assinando pastas de prestação de contas no automático, sem realizar conferências mínimas ou ignorando alertas explícitos, a justiça pode sim aplicar a teoria da omissão culposa.

Além disso, há também a responsabilidade solidária, caso fique provado que o conselho aprovou contas sabidamente irregulares, fazendo vista grossa para os desvios ou ajudando a ocultar o passivo para evitar tumultos na assembleia, seus membros podem ser condenados a responder solidariamente, junto com o síndico, pelo ressarcimento dos prejuízos causados ​​aos condôminos.

Mas, o que acontece quando a gestão condominial recebe formalmente questionamentos, por parte de condôminos, indicando a possibilidade de que esses apontamentos podem se tornar passivos graves e não são tomadas medidas a respeito?

Bem, a omissão ou a inércia da gestão pode resultar em Responsabilidade Civil e Criminal do (a) síndico (a) por negligência e omissão em razão de que o Código Civil brasileiro, no art.1.348, determina que compete ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços.

Assim, se a omissão causar prejuízo financeiro ao compromisso ou danos financeiros a terceiros, o (a) síndico (a) pode responder com seu patrimônio pessoal para ressarcir as perdas, desvinculando a dívida da massa condominial. E se houver crime de prevaricação ou omissão. Posto que, em casos extremos, o (a) síndico (a) pode responder criminalmente por omissão ou lesão corporal culposa/homicídio culposo.

Mas, também, pode resultar na destituição do (a) síndico (a) por quebra de confiança. Nesse cenário, os condôminos podem se mobilizar para convocar uma assembleia extraordinária, a partir da assinatura de 1/4 dos proprietários, com o fim específico de destituir o (a) gestor (a) por má administração ou omissão diante de riscos iminentes.

Outra perspectiva são as ações judiciais individuais contra o condomínio. O condômino que notificou a gestão e não obteve resposta pode ingressar com uma ação judicial com pedido de liminar para obrigar o condomínio a realizar as obras ou proceder às correções e ajustes solicitados.

Além disso, se a inércia da gestão desvalorizar o imóvel do condômino ou causar danos como infiltrações, rachaduras e prejuízos materiais no espaço privado, o condomínio poderá ser acionado judicialmente para pagar indenizações, gerando um passivo ainda maior.

Contudo, ao se pensar sobre a omissão ou a inércia da gestão não se pode esquecer da perda de cobertura de seguros e dos prejuízos financeiros coletivos (rateios extras).

Veja, se ocorrer um sinistro como um incêndio por falta de manutenção elétrica ou desabamento por falta de reforma e a seguradora comprovar que o condomínio já havia sido alertado formalmente e não agiu, ela pode recusar o pagamento da indenização por entender que houve agravamento de risco intencional ou negligência grosseira.

Sem contar que as contas de gestão que ignoram os avisos e geram processos ou multas podem ser reprovadas em assembleia.  Fato que traz graves repercussões jurídicas, financeiras e administrativas para o (a) gestor (a), especialmente quando há descumprimento legal e geração de multas.

A reprovação das contas sinaliza uma quebra óbvia de confiança. Com base no Código Civil brasileiro, a assembleia pode deliberar imediatamente a destituição do (a) síndico (a) por má gestão, prática de irregularidades ou por não prestar contas importantes.

Quando o (a) gestor (a) ignora avisos, gera multas fiscais, trabalhistas ou ambientais, e descumpre uma previsão orçamentária sem justificativa, ele comete um ato ilícito por negligência ou imprudência. O que permite a cobrança desses valores por meio de uma Ação de Indenização ao condomínio.

Se a reprovação das contas resultar de desvio de verbas, uso indevido do fundo de reserva ou falsificação de documentos, o gestor pode responder criminalmente por crimes de Apropriação indébita (art. 168 do Código Penal) e de Estelionato (art. 171 do Código Penal).

Se for constatado um rombo financeiro definitivo ou desvio comprovado na prestação de contas reprovadas, o condomínio pode ingressar com uma ação judicial para exigir a devolução imediata dos valores, a partir do relatório de auditoria ou da ata da assembleia que servem como forte base probatória.

É fundamental ter em mente que a ausência de contas aprovadas e de uma previsão orçamentária legal e bem estruturada dificulta a cobrança judicial de membros inadimplentes. Assim, se o orçamento não for legalmente referendado, os devedores poderão questionar a validade dos valores cobrados em juízo.

Isso sem dizer que a saúde financeira da microssociedade condominial despenca, gerando riscos de negativação do seu CNPJ o que pode desencadear o bloqueio de crédito, a restrição com fornecedores, as contas bancárias limitadas, os processos judiciais e penhora de bens, a impossibilidade de emitir a Certidão Negativa de Débitos (CND), e o aumento da taxa condominial.

Daí ser imperioso lembrar que: quando o passivo finalmente estoura, seja por uma execução trabalhista, uma multa pesada de órgãos públicos ou uma obra emergencial de engenharia, todos os condôminos são obrigados a arcar com taxas extras severas para cobrir o rombo.

Razão pela qual a justiça pacificou o entendimento de que a responsabilidade não acaba com o fim do mandato. Portanto, se um passivo oculto gerado em gestões anteriores vier à tona anos depois, o condomínio tem o direito de mover uma ação de regresso contra o (a) ex-síndico (a) e os (as) ex-conselheiros (as) daquela época, contanto que se respeite os prazos prescricionais contados a partir da ciência do dano.

Segundo escreveu José Saramago, em seu Ensaio Sobre a Cegueira (1995), “se antes de cada ato nosso, nos puséssemos a prever todas as consequências dele, a pensar nelas a sério, primeiro as imediatas, depois as prováveis, depois as possíveis, depois as imagináveis, não chegaríamos sequer a mover-nos de onde o primeiro pensamento nos tivesse feito parar”.

Do ponto de vista da gestão condominial essas palavras fazem refletir sobre o perigo da omissão e o risco dos passivos ocultos. Começando pelo fato de que ao tomar decisões impulsionadas apenas pelas consequências imediatas, tais como cortar custos de manutenção para baratear a taxa naquele mês, gera-se uma falsa sensação de segurança.

Assim, o que parecia um ato simples de economia gera, a médio e longo prazo, graves passivos trabalhistas, cíveis ou estruturais. Por isso, o papel do (a) síndico (a) não é prever o inimaginável com perfeição estática, mas aplicar a gestão de riscos 1, assumir responsabilidades com planejamento técnico, previsão orçamentária e respaldo legal para evitar que pequenas omissões e negligências se transformem em dívidas judiciais ou prejuízos ao patrimônio.

Na gestão condominial o movimento deve ser sempre guiado por uma matriz de risco fundamentada em três pilares: auditorias preventivas e periódicas nas contas; consultoria jurídica antes da assinatura de contratos, especialmente, os de grande porte; e, cronograma rigoroso de manutenção preventiva para evitar o colapso de estruturas.

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1 Conjunto de ações estratégicas voltadas para identificar, analisar e mitigar ameaças que possam afetar a segurança dos moradores, a integridade física da edificação e a saúde financeira ou jurídica do condomínio. Sob a legislação brasileira (art. 1.348 do Código Civil), o (a) síndico (a) responde civil e criminalmente pela omissão ou negligência na conservação e guarda das partes comuns.