Verticalização urbana. Como a realização de obras e reparos em apartamentos afetam a dinâmica das microssociedades condominiais.
Por Alessandra
Leles Rocha
Não há como negar que a
realização de obras ou reparos em apartamentos altera profundamente a dinâmica das
microssociedades condominiais, modificando a rotina do edifício e gerando
desafios que testam a tolerância, a segurança e a gestão da comunidade.
Afinal, esses processos
costumam trazer, por exemplo, barulho constante, poeira nas áreas comuns e o
trânsito de operários, o que tende a gerar algum desconforto entre os moradores.
Inclusive, pequenos desentendimentos sobre horários de ruído e uso de espaços
comuns estão entre os principais motivos de atrito condominial.
Daí para se evitar desentendimentos, a melhor estratégia é estabelecer
regras claras, aplicar uma comunicação transparente e manter uma fiscalização
rigorosa por parte da administração do condomínio. E para gerenciar o impacto
de reformas e manutenções com eficácia vale observar alguns aspectos
fundamentais.
Primeiro, o (a) proprietário (a) deve
apresentar um descritivo técnico detalhado com as etapas, cronograma e impacto
das intervenções. Toda obra que altere a estrutura ou afete a
segurança deve ser submetida à aprovação do (a) síndico (a), com a apresentação
de um plano de reforma e ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT
emitida por um arquiteto ou engenheiro; bem como, ter o acompanhamento de um desses
profissionais durante a intervenção.
Inclusive, para evitar
transtornos e dissabores adicionais, a gestão condominial deve subsidiar o trabalho do
engenheiro ou arquiteto responsável com os documentos técnico-arquitetônicos do
empreendimento.
Eles incluem as plantas baixas originais aprovadas pela Prefeitura e os
projetos elétricos, hidráulicos e estruturais. Porque sem esses projetos o
condomínio fica legalmente impossibilitado de aprovar reformas estruturais.
Segundo, deve haver uma comunicação oficial
prévia, informando aos moradores afetados direta ou indiretamente, especialmente
os vizinhos de cima, de baixo e dos lados, sobre o início da obra, a previsão
de duração e os dias em que haverá mais barulho ou poeira.
Aliás, nesse contexto, há de se definir horários
rígidos, com base no regimento interno que deve especificar os horários
permitidos para barulho. Geralmente, ruídos intensos são
restritos a dias úteis, das 08h às 18h, e aos sábados, das 08h às 13h, evitando
transtornos fora desses períodos.
Por fim, a gestão condominial deve se
preocupar com o controle de acesso e circulação, exigindo o cadastro prévio dos
operários que irão trabalhar na obra/reparo e determinar as regras para o uso
dos elevadores, como o uso obrigatório do elevador de serviço, e o trânsito nas
áreas comuns. Além de estabelecer que a limpeza diária das
áreas comuns afetadas pela poeira ou trânsito de material é de responsabilidade
da unidade em reforma.
Essas medidas são
fundamentais para garantir a segurança, a ordem e a boa convivência durante
reformas em unidades autônomas. Inclusive, certas microssociedades condominiais
estabelecem certas diretrizes a respeito.
Para o controle de acesso e
identificação, elas incluem o cadastro prévio, uma lista com nome
completo, RG, CPF e função de todos os operários e consulta de serviço antes do
início da obra; identificação
visual, determinando o uso obrigatório de crachás de identificação
ou coletes enquanto estiverem nas dependências do condomínio; e, os horários estritos, ou
seja, aqueles permitidos para entrada, saída e execução de ruídos, geralmente
de segunda a sexta, das 08h às 17h, e aos sábados, das 08h às 12h, exceto
domingos e feriados.
Para o para uso de elevadores, as
regras estabelecem que o transporte de materiais de construção, entulhos e
ferramentas deve ser feito exclusivamente pelo elevador de serviço, e o
elevador utilizado deve ser revestido com mantas de proteção para evitar danos
aos espelhos e painéis. Contudo, o mais importante é que o transporte de carga não pode
atrapalhar o uso rotineiro dos moradores nos horários de pico.
Quanto à circulação e áreas comuns,
as rotas devem definir por onde os operários devem transitar. De modo
que o acesso ao hall
social, áreas de lazer e portaria principal, entrada de pedestres, costuma ser
restrito. Em relação ao uso de banheiros, deve se estabelecer se os
operários poderão utilizar o banheiro da unidade em reforma ou um vestiário
específico para funcionários do condomínio.
Sobre limpeza, resíduos e segurança,
a unidade em reforma é integralmente responsável por manter as áreas comuns,
tais como os corredores, halls e elevadores próximos ao espaço em obra, devem
ser limpos e livres de poeira e detritos gerados pela intervenção. O descarte de lixo e os entulhos
devem ser ensacados e descartados conforme a política do condomínio ou, em caso
dela não tratar sobre o assunto, deve-se consultar a Política Nacional de
Resíduos Sólidos (PNRS), lei nº 12.305/2010, que define as regras gerais, além
das resoluções especificadas pelo Conselho Nacional do Meio Ambiente (CONAMA)
1.
Os resíduos provenientes de obras ou reparos nunca devem jogados nas lixeiras comuns, corredores, hall, garagens ou casa de
lixo. Inclusive, é importante destacar que a obrigação de contratar uma caçamba de entulho para reformas
e reparos dentro de um apartamento é do morador/proprietário da unidade.
Como a responsabilidade pelo
destino final dos resíduos gerados na construção civil é do gerador da obra,
segundo a Lei Federal nº 12.305/2010,
tendo em vista de que o entulho não faz parte do lixo comum ou da coleta
seletiva do condomínio, o (a) morador (a) é que deve providenciar o descarte
adequado.
Desse modo, ele (a) deve
contratar uma empresa de caçambas credenciada pela Prefeitura para garantir que
os resíduos sejam transportados para aterros autorizados. A
caçamba costuma ficar estacionada na rua ou na vaga do visitante, caso o
condomínio permita e haja espaço.
Portanto, a realização de obras em unidades autônomas condominiais não
pode ser tratada de forma amadora ou negligente, pois envolve diretamente a
segurança, a saúde e o sossego de toda a coletividade condominial.
E nesse contexto, o (a) síndico (a) atua como o principal agente
fiscalizador do processo. Ele (a) tem o dever legal de notificar o (a) morador
(a), barrar a entrada de materiais e, em casos de risco à estrutura do
edifício, até mesmo embargar a obra judicialmente caso a documentação e as boas
práticas não sejam apresentadas previamente.
1 Saiba mais em “Verticalização urbana. Microssociedades condominiais. A gestão do Entulho ou Resíduo de Construção Civil (RCC)” - https://verticalizacaoemicrossociedades.blogspot.com/2026/07/verticalizacao-urbana-microssociedades_02071355606.html
