Verticalização urbana. Microssociedades condominiais. Segundo Martin Luther King Jr., “A injustiça em qualquer lugar é uma ameaça à justiça em todo lugar”.

Por Alessandra Leles Rocha

 

Diante do fato de que as microssociedades condominiais espelham um microcosmo das relações sociais, a questão do exercício de poder desfrutado pelos (as) gestores (as) e conselheiros (as) merece uma profunda reflexão.

Lamento, mas não há como negar que existe sim uma tendência natural nas relações sociais quanto à manifestação da síndrome dos pequenos poderes, por parte de certos indivíduos.

Trata-se de um fenômeno psicossocial amplamente observado em estruturas hierárquicas e interações cotidianas, que se manifesta quando indivíduos utilizam uma parcela mínima de autoridade para impor dificuldades, constranger ou exercer controle excessivo sobre os outros, muitas vezes de forma arbitrária.

Na gestão condominial, esse fenômeno é extremamente comum e prejudicial, pois síndicos (as), conselheiros (as) ou até funcionários (as) de condomínios operam em um ambiente que mistura regras jurídicas com relações de vizinhança. De modo que tal comportamento faz com que o condomínio passe a funcionar como um “pequeno feudo” 1 ditado por caprichos pessoais.

E são muitos os exemplos a respeito. Aplicação de multas por perseguição pessoal, quando o (a) síndico (a) aplica penalidades máximas por infrações insignificantes para vizinhos desafetos, enquanto tolera infrações idênticas cometidas por seus aliados. A centralização absoluta e falta de transparência que pode ser traduzida pelo fato de o (a) síndico (a) agir como o dono do condomínio e não como um prestador de serviços eleito.

Desse modo, ele (a) esconde orçamentos, impede que conselheiros (as) e condôminos tenham acesso a pastas de prestação de contas e toma decisões financeiras importantes sem passar pela aprovação da assembleia, alegando que "só ele (a) sabe o que é melhor para o condomínio".

A burocracia criativa e hostilidade com mudanças que se traduz pela criação de regras absurdas para dificultar a vida dos moradores (as) e prestadores (as) de serviço.

A intimidação e abuso de poder contra funcionários, quando o (a) síndico (a) humilha os (as) funcionários (as) publicamente, exige desvios de função para resolver problemas particulares da sua própria unidade ou ameaça de demissão constante os (as) trabalhadores (as) que tentam seguir as normas padrão em vez dos seus comandos pessoais.

A espionagem e fiscalização excessiva pelas câmeras em que o sistema de segurança é usado para monitorar a rotina alheia. Nesse contexto, o (a) síndico (a) passa horas vigiando as câmeras de segurança não para proteger o patrimônio, mas para fofocar, controlar com quem os (as) moradores (as) saem, o que compram ou monitorar a vida privada dos condôminos, quebrando o direito constitucional à privacidade.

Contudo, o maior perigo da síndrome dos pequenos poderes em condomínios ocorre quando o (a) gestor (a), seja ele (a) o (a) síndico (a), o (a) conselheiro (a) ou o (a) administrador, passa a se considerar acima das leis internas e externas que regem essas microssociedades.

Quando há o descumprimento voluntário e irresponsável das normas, o que deveria ser uma gestão comunitária vira um feudo autoritário, gerando sérias consequências para a microssociedade condominial.

Isso implica em ignorar as leis externas, tais como o Código Civil, as normas do Corpo de Bombeiros e as leis municipais, expondo o condomínio a processos judiciais, multas pesadas e interdições.

Em tomar decisões ilegais por puro capricho ou vontade própria, fazendo com que as contas do condomínio sejam rejeitadas ou processos gerados por tal abuso de poder acabem sendo pagos por todos os condôminos.

Em quebrar o tecido social, gerando desrespeito deliberado à Convenção e ao Regimento Interno; bem como, destruindo a confiança e a credibilidade da administração condominial. Afinal, se quem deve aplicar a lei a descumpre, cria-se um ambiente de revolta, favoritismo e/ou perseguição contra opositores.

Em omitir ou o descumprir as normas técnicas de manutenção e segurança, colocando em risco direto a vida dos moradores e a valorização dos imóveis.

Vale lembrar que o (a) síndico (a) não tem poder absoluto. Ele (a) é alguém que foi eleito por assembleia e deve obediência estrita à hierarquia das leis. Desse modo, o descumprimento voluntário dessas obrigações configura gestão temerária, passível de destituição imediata e responsabilização civil e criminal do (a) gestor (a).

Isso ocorre, quando ele (a) ultrapassa esses limites ou negligencia suas funções, como deixar de prestar contas, responder aos questionamentos dos (as) moradores (as) e condôminos, descumprir prazos legais 2 ou não contratar o seguro obrigatório, ele (a) entra na esfera da gestão temerária 3.

Em relação a não responder questionamentos ou manifestações encaminhadas via instrumentos de comunicação oficial do condomínio, para muitos pode parecer uma questão menos importante. Só que não.

Juridicamente e administrativamente pode se transformar em um grande problema para o condomínio e, principalmente, para o (a) síndico (a). Por quê?

Bem, deixar de responder formalmente os (as) moradores (as) pode ser interpretado como omissão ou má-gestão dos interesses comuns. Assim, a falta de retorno constante acumula insatisfação, servindo de justificativa para que os (as) moradores (as) se organizem, convoquem uma assembleia e destituam o (a) síndico (a) por "não administrar convenientemente o condomínio", conforme determina o art. 1.349 do Código Civil.

É fundamental a compreensão de que o condomínio ao ignorar ou negligenciar uma manifestação oficial, ele perde a oportunidade de resolver o conflito internamente. Nesse caso, o protocolo de um e-mail ou notificação não respondida serve como prova documental em um processo judicial; pois, o (a) morador (a) pode alegar que tentou resolver a questão amigavelmente, mas foi ignorado (a).

Dependendo da gravidade do assunto, como uma infiltração que destrói o apartamento, inclusive, provocando insalubridade ao residente do imóvel ou uma acusação injusta, o silêncio da administração pode ser considerado descaso, gerando condenações por danos morais contra o condomínio.

Daí o dever da administração a administração em adotar regras claras, tanto definindo prazos no Regulamento Interno, mostrando que o questionamento oficial será respondido em até X dias úteis, quanto oferecendo retornos parciais, se o problema for complexo e exigir orçamento ou análise jurídica. Nesse contexto, a resposta deve informar “Recebemos sua solicitação. Ela está em análise técnica e daremos o parecer final até a data X".

Não é sem razão que o Código Civil, em seu artigo 1.349, prevê expressamente a possibilidade da destituição do (a) gestor (a) condominial pelo voto da maioria absoluta dos membros da assembleia especialmente convocada para esse fim.

Além da perda do cargo, o (a) síndico (a) responde com seu patrimônio pessoal, na esfera civil, por prejuízos causados ao condomínio e pode ser acionado na esfera criminal em casos de apropriação indébita de fundos ou estelionato.

Portanto, ao analisarmos a situação da gestão temerária em condomínios, o que se tem é uma condução administrativa expressa pela audácia excessiva, a imprudência manifesta e/ou o desrespeito flagrante às normas legais e estatutárias, colocando em risco o patrimônio coletivo, a segurança jurídica e a harmonia dos moradores.

Algo que no contexto da realidade contemporânea se manifesta principalmente através do desrespeito ao orçamento e à convenção, a partir da realização de benfeitorias voluptuárias, obras de mero deleite ou estéticas, sem a aprovação das assembleias ou sem o quórum exigido por lei.

Do uso indevido do fundo de reserva, com sua utilização para cobrir despesas ordinárias recorrentes devido à má gestão do fluxo de caixa.

Da negligência na manutenção predial, com o adiamento de manutenções estruturais críticas, tais como fachadas, elevadores, sistemas de incêndio, reservatórios de água, sistema elétrico, para simular uma falsa saúde financeira, gerando passivos maiores no futuro.

Das contratações sem cotação ou direcionadas, escolhendo fornecedores (as) e prestadores (as) de serviços sem critérios técnicos, sem contratos formais adequados ou com indícios de Da falta de transparência e prestação de contas, com a ocultação de balancetes, recusa em exibir extratos bancários aos condôminos ou ausência de convocação das assembleias ordinárias de prestação de contas.

Do tratamento desigual entre condôminos, que representa uma violação direta aos princípios constitucionais da isonomia e da dignidade, além de afrontar o Código Civil brasileiro. Nesse cenário, o favorecimento de aliados ou a perseguição de opositores por parte do corpo diretivo não é apenas má administração; mas, a configuração do abuso de poder e ato ilícito gerador de responsabilidade civil e criminal.

Assim, o (a) morador (a) ou proprietário (a) pode acionar a Justiça diretamente contra o condomínio, e em regresso contra o (a) síndico (a) ou em nome próprio contra o (a) gestor (a) pelos constrangimentos e humilhações sofridas.

Inclusive, dependendo da gravidade e da motivação do tratamento desigual, o ato pode configurar crimes como difamação, injúria, constrangimento ilegal ou Stalking, segundo o art. 147-A do Código Penal.

Diante dessas breves considerações não pude deixar de recordar as palavras de Ayn Rand, escritora, roteirista, novelista e filósofa estadunidense, de origem russa: “Os fins não justificam os meios. Os direitos de ninguém podem ser garantidos pela violação dos direitos dos outros”.

Afinal, em uma microssociedade condominial, a busca pelo bem comum ou pela ordem coletiva nunca autoriza a administração a violar os direitos individuais de um (a) morador (a). A convivência em comunidade exige obrigações e deveres recíprocos.

Desse modo, a síndrome dos pequenos direitos não tem qualquer poder de romper com esse princípio fundamental. O poder do (a) síndico, dos (as) conselheiros (as) ou da administradora é estritamente limitado pela lei e pela Constituição Federal, nunca podendo sobrepor-se às garantias individuais dos moradores.

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1 Metáfora sociológica e jurídica para descrever um condomínio ou associação de moradores que opera de forma isolada, centralizada e com regras excessivamente rígidas, assemelhando-se à estrutura de poder dos feudos da Idade Média. A figura do (a) síndico (a) ou do corpo diretivo muitas vezes extrapola os limites da mera administração. O poder se concentra de forma autoritária, onde as decisões refletem as vontades pessoais dos (as) gestores (as) em detrimento do bem-estar coletivo ou da deliberação democrática em assembleias. Em suma, o "pequeno feudo" nas microssociedades condominiais representa o risco da sobreposição do poder privado sobre as liberdades individuais.

2 https://verticalizacaoemicrossociedades.blogspot.com/2026/09/verticalizacao-urbana-microssociedades_0955294016.html

3 A gestão temerária em microssociedades condominiais diz respeito a uma perspectiva de tratamento desigual entre condôminos, representando uma violação direta aos princípios constitucionais da isonomia e da dignidade, além de afrontar o Código Civil brasileiro. Nesse cenário, o favorecimento de aliados ou a perseguição de opositores por parte do corpo diretivo não é apenas má administração; mas, configura abuso de poder e ato ilícito gerador de responsabilidade civil e criminal.