Verticalização urbana. Microssociedades condominiais. As consequências e os desdobramentos de decisões que ultrapassam o tempo legal da gestão.
Por
Alessandra Leles Rocha
As microssociedades condominiais apresentam períodos de gestão, no
máximo dois anos, conforme estabelece o Código Civil Brasileiro em seu artigo
1.347, com possibilidade de reeleição. Contudo, a convenção condominial pode
estipular períodos menores, como 1 ano, por exemplo.
Porém, após o período previsto, é
obrigatório a realização de uma nova Assembleia Geral Ordinária (AGO) para
eleição ou manutenção do (a) síndico (a), evitando irregularidades
administrativas.
Vale destacar que não há
limite legal para o número de vezes que o (a) gestor (a) pode ser reconduzido
ao cargo, desde que reeleito por Assembleia Geral Ordinária (AGO).
Durante o período de gestão, o (a) síndico (a) deve se concentrar no
equilíbrio financeiro, a partir de um controle rígido do fluxo de
caixa, redução da inadimplência e manutenção do fundo de reserva em dia; na manutenção preventiva,
com vistorias periódicas em áreas comuns, elevadores e redes hidráulicas para
evitar gastos altos com reparos emergenciais; e, na segurança condominial e dos moradores,
visando a atualização de sistemas de
controle de acesso, portaria e cumprimento rigoroso do regimento interno 1.
São esses pilares, juntamente com a prestação de contas claras e os
canais abertos de comunicação institucional para ouvir as demandas dos
condôminos e moradores, que irão garantir a valorização do patrimônio e uma boa
convivência.
Mas, há algo que merece
atenção quando se trata da gestão das microssociedades condominiais. Trata-se da tomada de decisões
que não ultrapassem o tempo legal da gestão, ainda que respaldadas por
aprovação em assembleia 2.
Por exemplo, assinar contratos com prazo
superior ao do próprio mandato sem aprovação em assembleia. A parte do
contrato que excede o mandato pode ser considerada nula pela Justiça, gerando
multas rescisórias pesadas ou obrigações financeiras indesejadas para a nova
gestão.
Ou iniciar reformas vultosas nas
áreas comuns sem aprovação dos moradores, disfarçadas de manutenção ordinária.
Por se tratar de uma prática ilegal que viola o Código Civil brasileiro; posto
que, em seu art. 1341 está estabelecido que as reformas úteis ou as voluptuárias
e os reparos dispendiosos não urgentes exigem aprovação em assembleia com quóruns específicos,
maioria ou 2/3 dos condôminos, isso pode resultar na anulação da
obra, na responsabilização civil e criminal do ex-síndico (a) e na reprovação
de contas da gestão.
O (a) ex-síndico (a) pode ser condenado (a) judicialmente a ressarcir o
erário condominial, e os valores, corrigidos com juros ao longo dos anos, podendo
se transformar em dívidas milionárias.
Aliás, aqui cabe um
parêntese de extrema importância. Os tipos de obras condominiais que variam
conforme o tipo de intervenção - necessárias, úteis ou voluptuárias -, e a
necessidade de quóruns especiais para sua votação, estabelecidos por lei para
evitar anulações.
As obras necessárias são aquelas destinadas a conservar a estrutura
condominial e evitar danos. O (a)
síndico (a) pode realizá-las sem votar, em caso de emergência, trazendo ao
assunto à pauta da próxima assembleia. Se
não for urgente, é necessária a maioria simples dos presentes na assembleia, ou
seja, 50%+1.
As obras úteis são aquelas que melhoram ou facilitam o
uso dos espaços comuns. Sua aprovação exigem o voto da maioria absoluta, 50%+1,
de todos os condôminos presentes ou não à assembleia.
As
obras voluptuárias são aqueles de natureza estritamente de luxo, lazer ou
embelezamento. Portanto, não aumentam e nem facilitam o uso normal do espaço.
Sua aprovação exige o voto de dois terços (2/3) de todos os condôminos.
Ou parcelar compras ou empréstimos
em nome do condomínio, extrapolando o orçamento para os anos seguintes,
de modo que o fluxo de caixa futuro fique engessado, podendo faltar
dinheiro para contas básicas, tais como água, luz e funcionários.
Nesse caso, o (a) ex-síndico
(a) pode ser responsabilizado (a) civilmente para ressarcir os valores, além de
responder por má-gestão e, em certos casos, por crimes contra administração
previstos na lei.
Veja, decisões que
ultrapassam o tempo legal do mandato do (a) síndico (a), geralmente de até 2
anos, não cancelam automaticamente uma aprovação anterior por assembleia, mas
cancelam a deliberação específica para vincular gestões futuras.
Segundo a justiça brasileira, acordos celebrados que ultrapassam o
tempo do mandato da gestão condominial podem ser anulados na parte que sobra,
caso a situação não tenha sido vista e deliberada por assembleia. Sim, porque
para mudar ou manter as obrigações de longo prazo, os condôminos precisam votar
de novo em uma nova assembleia.
Sem essa autorização coletiva prévia, as obrigações que excedam o
período de gestão podem ser consideradas nulas ou rescindíveis pela nova
administração. Afinal, o (a) síndico (a) não pode engessar as gestões futuras
com obrigações extraordinárias sem deliberar em assembleia com os condôminos.
Assim, as consequências
jurídicas dessa falta de consulta criam uma ineficácia relativa, tendo em vista de que decisões
que extrapolam o período do mandato podem ser consideradas ineficazes perante o
condomínio.
Cabendo, então, a anulabilidade; visto
que, os condôminos podem pleitear a anulação do excedente ou de todo o contrato
na justiça. Tendo a necessidade de ratificação para ter validade jurídica
total, ou seja, haver aprovação da decisão em assembleia posterior.
Caso essas medidas não sejam
tomadas, se estabelece uma responsabilização pessoal para o (a) ex-gestor (a); pois, ao
comprometer as finanças do condomínio de forma arbitrária, ele (a) pode
responder civil e criminalmente por todas as perdas e danos causados ao
condomínio.
Segundo o Código Civil brasileiro, art. 1.348, o (a) síndico (a) tem o
dever de zelar pela guarda, conservação e administração do condomínio.
Portanto, as obrigações que excederam o período de gestão e que não dispuseram
de autorização coletiva prévia, podem ser anuladas ou rescindidas para proteger
o patrimônio coletivo e garantir a soberania da assembleia contra abusos de
poder do (a) ex-gestor (a).
