Verticalização urbana. Microssociedades condominiais. A importância de rever as rotas da gestão condominial.
Por
Alessandra Leles Rocha
Não há verdade mais concreta
do que reconhecer que o ser humano está longe da perfeição! Sim. Cada indivíduo
vive e experencia o seu próprio processo de construção no curso da história. E
essa incompletude é que nos permite aprender e, muitas vezes, rever as rotas
que estamos a seguir.
Daí a gestão ser um processo
tão desafiador. Porque administrar e direcionar recursos, que podem ser pessoas,
tempo, dinheiro e materiais, para alcançar metas específicas de forma suficiente
e eficiente, depende de uma disposição plena em rever as rotas e as decisões
tomadas.
Quando pensamos à luz das
microssociedades condominiais, isso fica muito claro. Por mais que a realidade
contemporânea tenha evoluído, que as legislações estejam cada vez mais
abrangentes e incisivas, que as demandas socioculturais tenham se pluralizado e
diversificado, muitos (as) gestores (as) ainda resistem e persistem em condutas
que, inevitavelmente, acabam trazendo consequências e reverberações negativas
ao coletivo condominial.
Sim, condutas
ultrapassadas ferem a convivência, desvalorizam o patrimônio e geram conflitos
judiciais entre os (as) moradores (as) e a administração. Em geral, elas se
apresentam pela comunicação
de via única, sem abertura para ouvir os moradores; pela falta de transparência em gastos
e contas do condomínio; pelas decisões tomadas de forma isolada, sem
consultar a assembleia; pelo desrespeito à diversidade e aos novos arranjos familiares dos
condomínios; e, pelo uso de punições excessivas em vez de diálogo e mediação.
Como já dizia a terceira lei
de Newton, ou princípio da ação e reação, para toda ação existe uma reação na mesma intensidade e
direção, mas em sentido contrário. Assim, no campo das consequências se tem o aumento da
inadimplência por insatisfações diversas com a administração, o clima de
hostilidade e brigas frequentes entre os (as) moradores (as), os processos
judiciais contra o condomínio por atos abusivos do (a) síndico (a) e a queda no
valor do mercado dos imóveis devido à má fama do local.
Como se percebe, então, não
há como fechar os olhos para os riscos de uma gestão condominial resistente. Quase
sempre, a resistência e a persistência estão associadas a práticas permeadas
por alguma ilegalidade. De modo que, quando os (as) síndicos (as) ou
administradores (as) se recusam a prestar contas ou a seguir as normas, os
riscos financeiros e jurídicos escalam rapidamente.
Até que, de repente, começam
a emergir os desvios
financeiros decorrentes da falta de prestação de contas, que ocultam
fraudes, superfaturamento e uso indevido do fundo de reserva. O que leva,
muitas vezes, à judicialização,
pelo fato de que decisões ilegais ou sem aprovação em assembleia geram ações
movidas por moradores (as) ou fornecedores (as).
Há, também, os passivos trabalhistas
oriundos de contratações informais ou da falta de pagamento de encargos, que geram
multas pesadas na justiça do trabalho. A perda de seguros pelo descumprimento de normas
técnicas ou pela falta de alvarás, os quais anulam a cobertura do seguro em
sinistros.
Questões que levam à responsabilização do (a) síndico (a) que pode
responder civil e criminalmente por atos ilegais ou omissões na gestão. Em
linhas gerais, isso significa que ele (a) pode sofrer responsabilização civil, por
atos culposos ou dolosos com o dever de indenizar prejuízos financeiros ao
condomínio, e responsabilização criminal, por crimes como apropriação indébita,
estelionato, falsidade ideológica ou prevaricação, dependendo da gravidade dos
atos ilegais na administração.
No campo da responsabilidade
civil, por exemplo, a ocultação de documentos gera obrigação de exigir os
papéis sob pena de multa diária e peças de reposição por danos materiais se a
ocultação causar prejuízo financeiro. A falta de convocação regular anula as
decisões tomadas nas assembleias irregulares, obrigando o (a) gestor (a) a
arcar com os custos de novas convocações e eventuais perdas. A manipulação de
procurações torna nulas as deliberações aprovadas de forma fraudulenta e
responsabiliza o (a) síndico (a) pelas reparações civis decorrentes. Por fim,
os contratos sem cotação e decididos de maneira autoritária obrigam o (a)
gestor (a) a ressarcir o caixa do condomínio por gastos desnecessários,
superfaturados ou realizados sem autorização da assembleia em decisões de alto
custo.
Em relação à
responsabilidade criminal, as condutas dolosas do (a) síndico (a) podem
configurar crimes previstos no Código Penal brasileiro, começando pela apropriação
indébita, prevista no art. 168. Ela se refere ao fato de o (a) gestor (a)
desviar ou usar recursos do lucro em benefício próprio ou ocultar dados
financeiros para acobertar rombos. O estelionato, previsto no art. 171, que se
configura pela manipulação de procurações ou fraudes em votações para enganar
os condôminos e obter vantagens ilícitas. A falsidade ideológica, prevista no art.
299, ou a falsificação de documento, art. 297/304, aplicadas caso haja
adulteração de atas, assinaturas em procurações ou criação de contratos
fictícios. E o exercício arbitrário das próprias razões, previsto no art. 345,
ao caracterizar o autoritarismo extremo pela imposição de decisões de alto
custo sem aval da assembleia, fazendo justiça ou escolhas por conta própria.
Por essas e outras, eu já trouxe reflexões a respeito da prudência que
os (as) gestores (as) condominiais devem exercer em relação à autonomia de suas
decisões 1 2 3.
A gestão condominial exige um tratamento ético e responsável para que seja
possível alcançar os resultados esperados tanto do ponto de vista jurídico
quanto do próprio coletivo de moradores (as).
Daí a importância de exercer uma gestão condominial moderna, pautada em
atualização jurídica constante para acompanhar as mudanças do código civil e
das leis de acessibilidade, comunicação institucional efetiva e com capacidade
de mediar conflitos de forma neutra, sem usar a força do cargo, transparência
absoluta, e inclusão/pluralidade ao respeitar as novas configurações sociais
contemporâneas.
Como dizia José Saramago, roteirista, dramaturgo, poeta e escritor
português, vencedor do Prêmio Nobel de Literatura em 1988, “Mesmo que a rota
da minha vida me conduza a uma estrela, nem por isso fui dispensado de
percorrer os caminhos do mundo”. Afinal de contas, não podemos fugir das
obrigações e da realidade concreta da vida.
