Verticalização&Microssociedades

Por Alessandra Leles Rocha   Não há como negar que a GESTÃO de RESÍDUOS SÓLIDOS , que significa o conjunto de ações normatizadas para gerenciar o lixo desde a fonte até a destinação final, é uma questão fundamental para as microssociedades condominiais. Por quê? Porque a gestão de resíduos nesses locais é uma obrigação legal e sanitária. Assim, ela é regulamentada pela Política Nacional de Resíduos Sólidos (PNRS – Lei nº 12.305/2010) e pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002). O que significa que é exigido o acondicionamento adequado em lixeiras cobertas e protegidas para evitar vetores de doenças, além de observar as normas municipais e as legislações específicas, no caso de grandes geradores. Nesse contexto, é importante destacar a diferença entre os resíduos orgânicos e os rejeitos. Resíduos sólidos orgânicos são, portanto, os materiais de origem biológica, vegetal ou animal, descartados de atividades humanas e fontes naturais. Eles representam cerca de metade de todo o ...

  Por Alessandra Leles Rocha   As Anotações de Responsabilidade Técnica (ARTs) e os Registros de Responsabilidade Técnica (RRTs) formalizam que engenheiros e arquitetos habilitados atendem legalmente pela execução e conformidade das obras. Isso significa que as ARTs são emitidas por profissionais das áreas de Engenharia , Agronomia , Geociências ( Geologia , Geografia , Meteorologia ) e áreas correlatas; portanto, ligados ao Sistema Confea/Crea , formado pelo Confea (Conselho Federal de Engenharia e Agronomia) e pelos Creas (Conselhos Regionais de Engenharia e Agronomia) . Já as RRTs são emitidas por profissionais da área de Arquitetura e Urbanismo , vinculados ao CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) para formalizar projetos, obras ou serviços. Assim, elas não só garantem a responsabilidade legal do profissional, como costumam ser exigidas por prefeituras e condomínios para reformas e construções. Por isso, a gestão de pequenas e médias comunidades requer um rigor ...

  Por Alessandra Leles Rocha   No contexto da verticalização urbana em que as microssociedades condominiais se apresentam, geralmente, compostas por várias torres edilícias, a questão do descarte dos resíduos sólidos pelos moradores merece atenção. Primeiro, porque uma unidade condominial, um apartamento, por exemplo, produz, em média, de 1 a 1,2 kg de resíduos por morador/dia. Assim, para uma família típica de 3 a 4 pessoas, isso representa 3 a 5 kg de lixo diário. Desse total, cerca de 40% são recicláveis, 40% a 60% são orgânicos (sobras de alimentos, cascas, restos de preparação de refeições, pó de café), e o restante são rejeitos não recicláveis (papel higiênico, fraldas adicionais, absorventes e resíduos de limpeza). Vale ressaltar que, o peso do lixo per capita tende a ser menor em famílias numerosas devido ao fracionamento do preparo de alimentos, e maior em residências onde só existe um morador. Quanto ao perfil de descarte dos resíduos sólidos em microssoc...

Por Alessandra Leles Rocha   Diante da expansão vertiginosa do processo de verticalização urbana, exige-se que as microssociedades condominiais tenham o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) . Trata-se de um documento fundamental para garantir a segurança da vida e do patrimônio, validando que o condomínio possui todas as estruturas preventivas e de combate a incêndio exigidas por lei. Afinal, a verticalização urbana aumenta a densidade populacional em um mesmo perímetro. O que implica na necessidade de garantir uma evacuação segura, em que as escadas de emergência, as portas corta-fogo e as rotas de fuga estejam desobstruídas e dimensionadas para o fluxo de moradores. Além disso, visando a preservação das vidas, esse documento atesta o funcionamento de sistemas de detecção de fumaça, alarmes, hidrantes e extintores, permitindo um combate rápido a eventuais princípios de incêndio. Por isso, o AVCB isenta o (a) síndico (a) ou a administradora condominial de responsabilidades...

Por Alessandra Leles Rocha   Nem só da figura do (a) síndico (a) ou da administradora condominial se estabelece a gestão das microssociedades condominiais. Sim, a estrutura legal e operacional prevê instâncias de fiscalização e apoio para descentralizar as decisões e garantir a transparência coletiva. Assim, tal estrutura conta, também, com a figura do (a) subsíndico (a), prevista pela Convenção condominial, que atua como braço direito do (a) síndico (a) ou da administradora condominial, auxiliando na rotina de manutenção, fiscalização e mediação de conflitos localmente. Depois, a Assembleia Geral que é a instância máxima de deliberação, onde os condôminos exercem o poder de voto para aprovar orçamentos, obras e eleger o corpo diretivo. E por fim, de forma facultativa e complementar, existe o Conselho Consultivo e o Conselho Fiscal. O Artigo 23 da Lei 4.591/64 prevê a eleição de um Conselho Consultivo, constituído por 3 condôminos, cujo mandato definido pela Convenção é de 2 anos, ...

Por Alessandra Leles Rocha   Não há como negar que uma das vulnerabilidades importantes que o processo de verticalização urbana desencadeia para suas microssociedades condominiais é o risco de incêndios. Isso acontece devido ao adensamento populacional, as falhas de manutenção em sistemas elétricos e de gás, a sobrecarga de redes antigas, a negligência humana e os atrasos no combate inicial e resgate em andares elevados. No entanto, a maior causa de incêndios, no Brasil, acontece pelo uso inadequado de benjamins, conhecidos como T, que funcionam como extensões, cuja sobrecarga de equipamentos em uma mesma tomada gera superaquecimento. Algo que em edificações mais antigas, as quais possuem fiação e disjuntores dimensionados para o consumo de décadas atrás, tornam-se incapazes de suportar a demanda de múltiplos aparelhos modernos de alta potência, possibilitando a ocorrência de curtos-circuitos e incêndios. Outra situação que ocorre com frequência é o manuseio incorreto de panelas, ó...

  Por Alessandra Leles Rocha   As microssociedades condominiais, resultado do processo de verticalização urbana, emergem de uma estruturação arquitetônica e documental que não pode ser esquecida. Assim, elas devem manter certos documentos estruturados em meio físico e digital para agilizar o acesso em caso de sinistros. O (a) síndico (a) ou a administradora condominial é o (a) guardião (ã) responsável pela conservação desses arquivos. Contudo, o Código Civil assegura o livre acesso dos condôminos a qualquer um desses documentos, quando se fizer necessário. Do ponto de vista jurídico-administrativo, eles incluem a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno , devidamente registrados em Cartório de Registro de Imóveis; as Atas de Assembleias , as quais apesar da não obrigatoriedade de registro cartorial, costumam seguir essa dinâmica a fim de evitar insegurança jurídica; o cartão do CNPJ , garantindo que o cadastro ativo do condomínio foi emitido pela Receita Federal; os con...