Verticalização urbana. Microssociedades condominiais. Segundo o provérbio árabe, "Quem não sabe para onde vai, qualquer caminho serve".
Por Alessandra
Leles Rocha
Decidi começar essa reflexão
pela importância desse provérbio árabe, porque sem metas claras, as escolhas
perdem o sentido e o indivíduo fica à mercê do acaso e do caos.
Saber onde se quer chegar transforma
o ato de caminhar em uma estratégia consciente. Sem um objetivo definido, o indivíduo
torna-se refém das declarações externas e dos impulsos imediatos. Sem contar que a pressa
constante mascara a falta de um destino real.
E olhando com bastante atenção para as microssociedades condominiais não
é difícil perceber que a sua dinâmica não se baseia por uma mecânica aleatória.
Por trás de cada atividade a ser realizada há uma sequência que deve ser
obedecida a fim de evitar consequências e desdobramentos extremamente
desagradáveis.
Por isso, cada detalhe importa na elaboração das atividades
condominiais, cada etapa exige regras claras, registro documental e respeito às
leis para garantir a segurança jurídica e a boa convivência dos (as) moradores
(as).
Veja, por exemplo, que as
decisões mais importantes dentro de uma microssociedade condominial passam
necessariamente pela aprovação em assembleia. Afinal, é dessa forma que a vontade coletiva dos (as) moradores
(as) é ouvida e validada de forma que as decisões se afirmam democráticas e
legais.
Então, como saber por que, como e quando realizá-la? Geralmente,
a primeira resposta
advém da necessidade de garantir uma gestão alinhada com a legislação, de aprovar
o orçamento anual e as contas, de eleger o síndico e o conselho, de definir
regras de convivência e obras.
A segunda resposta implica no envio
correto do edital a todos os condôminos no prazo certo, com clareza e
objetividade das pautas, informando se há ou não a necessidade de quórum específico;
pois, só é possível seguir em deliberação a partir da pauta definida no
documento. Depois, no protocolo de coleta dos votos dos presentes ou
representados por procuração, para que ao final da assembleia se consiga lavrar
precisamente a ata 1.
Viu só?! Elaborar um edital de convocação
para assembleia condominial não é algo simples! Ele deve conter dados essenciais para
evitar falhas que possam anular a assembleia do condomínio.
Isso inclui um cabeçalho contendo o
nome do condomínio, CNPJ e indicação de que se trata de assembleia geral
ordinária (AGO) ou extraordinária (AGE).
Data e horário da primeira e segunda chamadas, com
intervalo de pelo menos 30 minutos, salvo previsão diversa na convenção; bem
como, o local onde será
realizada, com endereço completo.
No caso de assembleias em modelo virtual, o edital de convocação deve
trazer expressamente o link de acesso, a indicação da
plataforma digital utilizada e as instruções claras sobre como participar e
votar.
Conforme o artigo
1.354-A do Código Civil, a omissão dessas informações pode resultar na anulação
judicial da reunião por cerceamento do direito de participação dos condôminos.
A pauta propriamente dita, em que se traz
a descrição detalhada de todos os assuntos que serão considerados e votados. Sendo
proibido o uso de termos genéricos como "assuntos gerais".
As regras de participação,
ou seja, todas as condições para votação, tais como adimplência das taxas
condominiais, as regras para representação por procuração, o quórum de votação,
segundo as pautas informadas. Vale destacar que o (a) gestor (a) condominial sabe exatamente o peso e
a exigência legal de cada item da pauta antes mesmo de iniciar a assembleia.
Por isso, informar o quórum de votação no edital de convocação de uma
assembleia condominial apesar de não ser uma obrigação legal prevista no Código
Civil, possui uma relevância prática e jurídica fundamental para garantir a
validade das decisões, evitar a anulação judicial das pautas e envolver os
moradores em discussões desnecessárias.
Sem contar que essa atitude promove o estímulo à participação e
engajamento pelos condôminos. Quando os (as) moradores (as) visualizam que uma
pauta exige um quórum diferenciado, eles (as) entendem que a ausência
inviabilizará o projeto. Isso reduz a abstenção nas assembleias, inclusive,
permitindo que em caso de o (a) morador (a) não poder comparecer, possa emitir
uma procuração válida para ser representado (a).
Por fim, o documento é
encerrado com os dados
de emissão, nome e assinatura do (a) síndico (a) ou dos responsáveis
pela
convocação.
Quanto à terceira resposta, a
assembleia geral ordinária (AGO) acontece anualmente, para prestar contas e
eleger o (a) síndico (a) e o conselho consultivo e/ou fiscal. E a assembleia geral
extraordinária (AGE) acontece sempre que houver urgência ou pedido de um grupo
de moradores.
Bem, mas em relação à realização das assembleias, o assunto já foi apresentado
em outros textos 2
de forma bastante clara e detalhada, inclusive, sobre as atas condominiais 3.
Diante do exposto fica patenteado que a dinâmica da gestão das
microssociedades condominiais merece ser conduzida de maneira atenta, ética e responsável,
a fim de se alcançar os objetivos esperados.
Afinal de contas, sem objetivos claros para cada ação, o (a) gestor (a)
toma decisões mal planejadas, desperdiça recursos e perde o controle da dinâmica
condominial.
O ideal para não aceitar "qualquer
caminho" é que a gestão se permita sempre guiar por um plano de diretor condominial,
materializado por um documento que projeta as grandes obras e melhorias no
recorte temporal de 2 anos, que é o prazo limite de cada gestão; uma previsão orçamentária rígida
capaz de planejar a arrecadação e os gastos com base em metas reais, não em
achismos; e, uma inspeção predial periódica sustentada por laudos
técnicos que dizem exatamente quais são as prioridades estruturais
do edifício.
1 https://verticalizacaoemicrossociedades.blogspot.com/2026/07/verticalizacao-urbana-microssociedades_01092108663.html
2 https://verticalizacaoemicrossociedades.blogspot.com/2026/07/verticalizacao-urbana-microssociedades_01004675050.html
https://verticalizacaoemicrossociedades.blogspot.com/2026/06/verticalizacao-urbana-criacao-de.html
3
Idem 1.
